【正文】 / /秩序維護(hù)員按計(jì)劃招聘、到崗 根據(jù)到崗計(jì)劃一級(jí)單位（本體系統(tǒng)） / /2 人員配置方案及到崗計(jì)劃保潔員按計(jì)劃招聘、到崗 根據(jù)到崗計(jì)劃 一級(jí)單位（本體系統(tǒng)） / /3 物業(yè)服務(wù)中心培訓(xùn) 編制交付培訓(xùn)材料及培訓(xùn)方案范本 每年 12 月底之前 本體建設(shè)部 各管理中心 各職能部門二、一級(jí)單位自行開展的工作事項(xiàng)（一）項(xiàng)目交付前的培訓(xùn) 3 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 主責(zé)部門/人 審批部門/人 配合部門/人物業(yè)服務(wù)中心新員工培訓(xùn) 根據(jù)公司培訓(xùn)計(jì)劃 一級(jí)單位（本體系統(tǒng)） / /根據(jù)培訓(xùn)材料范本確定本園區(qū)的培訓(xùn)材料和方案物業(yè)交付前3 個(gè)月一級(jí)單位（本體系統(tǒng)） 各分管領(lǐng)導(dǎo) 交付小組物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)交付前 3 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心人員（除保安、保潔外）一級(jí)單位（本體系統(tǒng)、工程系統(tǒng)）交付小組、工程技術(shù)部前期物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、商品房買賣合同、臨時(shí)管理規(guī)約物業(yè)交付前1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 交付小組、企業(yè)發(fā)展中心標(biāo)書或方案 物業(yè)交付前 4 個(gè)月 參加培訓(xùn)人員：主管級(jí)以上人員 一級(jí)單位 交付小組、企業(yè)發(fā)展中心1 交付培訓(xùn)的實(shí)施園區(qū)服務(wù)體系 物業(yè)交付前 1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位（園區(qū)服務(wù)系統(tǒng)） 園區(qū)物業(yè)服務(wù)中 心序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 主責(zé)部門/人 審批部門/人 配合部門/人 4 / 195物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書 物業(yè)交付前 1 個(gè)月 參加培訓(xùn)人員：相 應(yīng)崗位人員 一級(jí)單位 各職能部門物業(yè)管理法律法規(guī) 物業(yè)交付前1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 質(zhì)量管理部項(xiàng)目基礎(chǔ)財(cái)務(wù)管理 物業(yè)交付前1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心人員（除保潔人員外）一級(jí)單位（財(cái)務(wù)系統(tǒng)） 財(cái)務(wù)部客戶投訴流程 物業(yè)交付前 1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 客戶服務(wù)部親情服務(wù)手冊(cè) 物業(yè)交付前 1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 客戶服務(wù)部8S 管理 物業(yè)交付前 1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 質(zhì)量管理部管家服務(wù)制度 物業(yè)交付前 1 個(gè)月 參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 管家協(xié)會(huì)1 交付培訓(xùn)的實(shí)施IOS9001 質(zhì)量體系知識(shí) 物業(yè)交付前 1 個(gè)月參加培訓(xùn)人員：物業(yè)服務(wù)中心全體人員一級(jí)單位 質(zhì)量管理部（二）項(xiàng)目交付前與開發(fā)公司的各類溝通事項(xiàng) 5 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注1 參加開發(fā)公司會(huì)議 及時(shí)通報(bào)工作進(jìn)度，并就會(huì)議議題從物業(yè)管理角度提出有益的意見和建議 物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 相關(guān)職能部門 /2 提交物業(yè)建議或報(bào)告 把認(rèn)為與本樓盤密切相關(guān)的問題，及時(shí)提交開發(fā)商 物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 / /3 提交建筑設(shè)計(jì)方面的建議可包括（規(guī)劃布局、交通流線、出入口設(shè)計(jì)、房型布局、建筑立面、環(huán)境設(shè)計(jì)、園林綠化、內(nèi)外裝飾、建材選用、垃圾收集、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等）物業(yè)交付前1—3 個(gè)月咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 / /4 提交機(jī)電設(shè)施方面的建議通過審視機(jī)電設(shè)計(jì)和跟進(jìn)安裝工程，對(duì)業(yè)主戶內(nèi)空調(diào)機(jī)組安裝、戶外照明燈具、開關(guān)回路設(shè)置、給排水管道、后備發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施及會(huì)所設(shè)備等設(shè)計(jì)、選購(gòu)及安裝，提出有利于節(jié)能、控制質(zhì)量、節(jié)約初始投資、方便業(yè)主使用及維護(hù)保養(yǎng)等方面的顧問意見和建議物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)）工程技術(shù)部（技術(shù)支持）5 提交智能化系統(tǒng)方面的建 議根據(jù)物業(yè)管理的需要，對(duì)周界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對(duì)講、戶內(nèi)防盜報(bào)警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)與施工，提出方便業(yè)主使用及物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心工程技術(shù)部（技術(shù)支持）序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注 6 / 1956 提交配套設(shè)施方面的建議結(jié)合客戶對(duì)象和社區(qū)環(huán)境，對(duì)會(huì)所、物業(yè)管理用房、業(yè)委會(huì)用房及社區(qū)用房等配套設(shè)施的功能設(shè)置、面積大小和檔次高低，提出有利于提高檔次、方便業(yè)主和物業(yè)管理等方面的意見和建議物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 / /7 提交工程現(xiàn)場(chǎng)方面的建議定期查勘施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工進(jìn)度，協(xié)助檢查施工質(zhì)量，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)各種隱患及缺陷，參與隱蔽工程驗(yàn)收及機(jī)電設(shè)備調(diào)試，并提供成品保護(hù)建議。若發(fā)現(xiàn)問題或不足，及時(shí)以書面形式提出有關(guān)的專業(yè)顧問意見和建議物業(yè)交付前 咨詢公司物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /8 配合項(xiàng)目銷售交付前全力配合市場(chǎng)推廣、大型房屋促銷活動(dòng)等。交付前后項(xiàng)目銷售期 一級(jí)單位全員 置換公司 /9 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì) 完成項(xiàng)目標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì)，提交開發(fā)公司，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核 物業(yè)交付前 2 個(gè)月物業(yè)服務(wù)中心（確定種類數(shù)量）企業(yè)文化部（審核并定稿） 及時(shí)提交開發(fā)公司（三）項(xiàng)目承接查驗(yàn)具體工作 7 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注1 房屋交付驗(yàn)收準(zhǔn)備制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格交付驗(yàn)收工作開始前半個(gè)月物業(yè)服務(wù)中心（制定初稿）一級(jí)單位（工程系統(tǒng)）及時(shí)提交開發(fā)公司2 對(duì)房屋進(jìn)行交付驗(yàn)收 對(duì)房屋進(jìn)行細(xì)致的檢查（土建、水電）等各方面 根據(jù)工程進(jìn)度 物業(yè)服務(wù)中心（組織檢查） 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /3 整理驗(yàn)收初驗(yàn)資料，報(bào)開發(fā)公司進(jìn)行整改將驗(yàn)收資料進(jìn)行分類或分戶匯總，對(duì)不合格項(xiàng)報(bào)開發(fā)公司整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗(yàn)收表》 ，二年質(zhì)保期滿后交接（按合同約定）根據(jù)工程進(jìn)度 物業(yè)服務(wù)中心 綠化公司資料歸檔，重大問題做好備錄工作8 參與機(jī)電設(shè)備的調(diào)試和 驗(yàn)收對(duì)配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)等進(jìn)行交付驗(yàn)收根據(jù)工程進(jìn)度 物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） 、電梯公司（電梯）資料歸檔，重大問題做好備錄工作9 消監(jiān)控中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備）消防聯(lián)動(dòng)、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對(duì)講、戶內(nèi)防盜報(bào)警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)交付和驗(yàn)收根據(jù)工程進(jìn)度 物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） 、工程技術(shù)部提供技術(shù)支持資料歸檔，重大問題做好備錄工作10 資料清單 根據(jù)公司資料清單模版制訂符合項(xiàng)目的具體承接查驗(yàn)移交資料清單 交付前 3 個(gè)月 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位相關(guān)部門 /11 資料移交根據(jù)資料清單移交，包括各類圖紙、竣工資料、電梯等設(shè)備運(yùn)行記錄資料、管線圖等交付使用前 30 天 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位相關(guān)部門 /12 物業(yè)管理用房的移交 根據(jù)政府主管部門核定的物業(yè)用房確認(rèn)單現(xiàn)場(chǎng)核查 交付使用前 30 天 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注 9 / 19513 設(shè)施設(shè)備資料的整理 安裝合同、設(shè)施設(shè)備維保協(xié)議、說明書等 交付使用前 30 天 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /14 建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳 設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)所屬等 交付后 3 個(gè)月內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /15 建立備品備件資料檔案 建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格等資料和實(shí)樣的收集 交付后 3 個(gè)月內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /16 建立消防器材檔案 各消防栓的具體位置、配置數(shù)量登記 交付后 1 個(gè)月 物業(yè)服務(wù)中心 / /17 確認(rèn)返修工作全部完成 按物業(yè)驗(yàn)收時(shí)的缺陷及整改記錄，檢查維修是否完成 保修期內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 / 未完成的向施工方申明18 承接查驗(yàn)協(xié)議 簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議 交付前 15 天 一級(jí)單位 /須先經(jīng)集團(tuán)相關(guān)部門評(píng)審19 備案 承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂 簽訂后 30 日 一級(jí)單位 / /20 驗(yàn)收資料歸檔 對(duì)所有驗(yàn)收資料等進(jìn)行專門歸檔 長(zhǎng)期 物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（綜管系統(tǒng)、工程系統(tǒng)）資料長(zhǎng)期保存（四）各類方案、手冊(cè)等的編制 10 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 主責(zé)部門 審定部門 配合部門/人1 物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)類方案的制訂確定各崗位職責(zé)，根據(jù)樓盤實(shí)際情況，合理確定方案的種類、對(duì)樓盤物業(yè)管理的各個(gè)方面制訂合理的管理方案：《物業(yè)承接查驗(yàn)方案》 《園區(qū)秩序維護(hù)方案》 《園區(qū)車輛管理及交通組織方案》 《園區(qū)清潔方案》 《園區(qū)綠化方案》 《園區(qū)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)方案》《裝修管理方案》等物業(yè)交付前 3 個(gè)月完成初稿，交付后6 個(gè)月內(nèi)完善物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（工程系統(tǒng)、秩序維護(hù)系統(tǒng)等）各職能部門2 交付危機(jī)公關(guān)方案的制訂 根據(jù)樓盤實(shí)際情況編制方案 交付前 1 個(gè)月完成 各一級(jí)單位 分管領(lǐng)導(dǎo) 各職能部門3 園區(qū)服務(wù)體系方案的制訂根據(jù)樓盤實(shí)際情況，合理確定方案的種類、對(duì)樓盤園區(qū)服務(wù)的各個(gè)方面制訂合理的管理方案：《地下區(qū)域功能分區(qū)、管理方案》 《會(huì)所配置方案》《會(huì)所經(jīng)營(yíng)及管理方案》 《園區(qū)商鋪（如有）經(jīng)營(yíng)管理方案》等物業(yè)交付前 3 個(gè)月完成初稿，交付后6 個(gè)月內(nèi)完善物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（園區(qū)生活服務(wù)系統(tǒng)）各職能部門 11 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 主責(zé)部門 審定部門 配合部門/人4 增值類服務(wù)方案的制訂根據(jù)樓盤實(shí)際情況，合理確定方案的種類、對(duì)樓盤物業(yè)管理的各個(gè)方面制訂合理的管理方案：《成品保護(hù)方案》、 《一房一驗(yàn)方案》 、 《開荒保潔方案》 、《交付協(xié)助方案》 、 《軟裝配置方案》 、《裝修設(shè)計(jì)服務(wù)方案》等物業(yè)交付前 3 個(gè)月完成初稿，交付后6 個(gè)月內(nèi)完善物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 各職能部門5 編制《業(yè)主手冊(cè)》 、 《園區(qū)生活服務(wù)手冊(cè)》 （綠城項(xiàng)目） 完成評(píng)審、修訂 交付前 1 個(gè)月完成 一級(jí)單位 / 各職能部門6 協(xié)助編制《住宅使用說明書》 及《房屋質(zhì)量保證書》 參與“兩書”的評(píng)審、修訂，提供意見或建議 交付前 1 個(gè)月完成 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 各職能部門7 辦理物業(yè)管理費(fèi)的報(bào)批/備案 手續(xù)，合同備案 完成物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)服務(wù)費(fèi)用的報(bào)批/備案 交付前 一級(jí)單位 / 集團(tuán)綜管部 備案8 前期咨詢階段資料移交 完成移交 交付前 6 個(gè)月 一級(jí)單位咨詢公司 / / 12 / 195（五）項(xiàng)目交付前具體現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)事項(xiàng)序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注1 購(gòu)置安保器材 和日常用具 對(duì)講機(jī)、電筒、警棍等日常用品 根據(jù)人員進(jìn)場(chǎng)情況一級(jí)單位（秩序維護(hù)系統(tǒng)）秩序維護(hù)總部 /2 購(gòu)置維修器材 和常用工具 維修工具箱、工具梯、疏通機(jī)等 根據(jù)人員進(jìn)場(chǎng)情況 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（工程系統(tǒng)） /3 購(gòu)置保潔機(jī)器設(shè)備 掃帚、保潔袋、果殼箱、拖把等 根據(jù)人員進(jìn)場(chǎng)情況 物業(yè)服務(wù)中心 保潔公司 /4 購(gòu)置綠化工具 割草機(jī)、鋤頭等 根據(jù)人員進(jìn)場(chǎng)情況 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 /5 園區(qū)開荒工作 外墻清洗、室內(nèi)衛(wèi)生、大堂大理石，園區(qū)小道等 物業(yè)交付前 12 個(gè)月 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位、保潔 公司 /6 建立業(yè)主花名冊(cè) 業(yè)主的現(xiàn)在住址、聯(lián)系電話、房屋面積等 自開發(fā)公司提供 資料起三天內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 資料歸檔受控7 園區(qū)標(biāo)識(shí)、垃圾箱 等安置 門牌號(hào)、單元門、地下室標(biāo)識(shí)、垃圾箱、休閑小品等 根據(jù)道路竣工情況 物業(yè)服務(wù)中心 企業(yè)文化部若不按公司模版制訂，應(yīng)報(bào)公司審批8 準(zhǔn)備各類交房資料業(yè)主驗(yàn)房交接驗(yàn)收表、業(yè)主手冊(cè)、業(yè)主基本檔案、業(yè)主健康檔案、物品交接清單、服務(wù)卡等物業(yè)交付前 20 天 物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（綜管系統(tǒng)、工程系統(tǒng)等）/ 13 / 195序號(hào) 工 作 內(nèi) 容 工作要求/實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 時(shí)間階段 責(zé)任部門/人 配合部門/人 備 注9 空關(guān)房水、電抄表登記 單元戶各表的原始記錄 物業(yè)交付前 15 天 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)10 制定水、電、管煤一覽 表 對(duì)各戶的水、電、煤氣進(jìn)行統(tǒng)一登記 物業(yè)交付前 1 個(gè)月 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位 /11 物業(yè)管理用房裝修 對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝修 視工程進(jìn)度 物業(yè)服務(wù)中心 / /12 物管用房裝修竣工驗(yàn)收 物業(yè)管理用房竣工后組織驗(yàn)收 裝修工程竣工 3 天內(nèi) 物業(yè)服務(wù)中心一級(jí)單位（綜管系統(tǒng)、工程系統(tǒng)等）資料歸檔13 物管人員服裝設(shè)計(jì)、定 制 市場(chǎng)調(diào)查，確定面料、款式、并打樣、制作（含工號(hào)牌等） 物業(yè)交付前 3 個(gè)月 物業(yè)服務(wù)中心 一級(jí)單位（綜管系統(tǒng)）若與公司統(tǒng)一制服不一致的應(yīng)報(bào)公司批準(zhǔn)14 物業(yè)服務(wù)中心辦公用品 采購(gòu) 桌、椅、復(fù)印機(jī)等采購(gòu)， 物業(yè)用房啟用后 1