【正文】 要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前確定； 2) 需明確的施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的內(nèi)裝修，樓地面找平層，衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質(zhì)量，一般由裝修單位施工。 2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計(jì)、成本角度進(jìn)行充分論證，確定土建與各自施工范圍。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司工程部組織，材料裝修部、技術(shù)部、預(yù)算部參與。 工作提示： 1) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進(jìn)行設(shè)計(jì)； 2) 樣板房 的設(shè)計(jì)同時(shí)應(yīng)進(jìn)行軟包裝設(shè)計(jì)，以檢驗(yàn)裝修后效果； 3) 樣板房設(shè)計(jì)要結(jié)合樣板房搭建處的土建狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)； 4) 樣板房設(shè)計(jì)往往時(shí)間緊，在設(shè)計(jì)深度上可能會(huì)有所欠缺，但需滿足招標(biāo)要求。 相關(guān)附件： (成本估算書 ) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)： 在裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整的基礎(chǔ)上對(duì)樣板房進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料 /部品和設(shè)備清單；核定時(shí)間約為 712 天 (視戶型多少確定 )。 相關(guān)附件： (材料、部品清單格式 )(需材料裝修部提供 ) 成本估算： 針對(duì)裝修方案進(jìn)行成本估算，核算是否滿足成本指標(biāo)，如不滿足，應(yīng)提請(qǐng)方案調(diào)整。 工作提示： 1) 在方案設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交材料 /部品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，且能直觀反映設(shè)計(jì)效果，有利于設(shè)計(jì)效果的把控 。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司材料裝修部 (裝修設(shè)計(jì)部門 )，其 他部門配合 工作程序： 1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)精裝修方案對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的材料 /部品清單就材料 /部品的品牌、規(guī)格型號(hào)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等是否符合設(shè)計(jì)要求進(jìn)行核實(shí)； 2) 子公司預(yù)算部對(duì)清單數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)對(duì)單價(jià)進(jìn)行核實(shí)。 工作提示 ： 1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的尺寸標(biāo)注，便于施工時(shí)做到準(zhǔn)確預(yù)埋，避免事后進(jìn)行調(diào)整，減少技術(shù)變更； 2) 對(duì)空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行提示，特別是與原平面布置圖有差異時(shí)應(yīng)提請(qǐng)注意； 3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家俱布置仔細(xì)考慮，如：強(qiáng)、弱電盒的位置對(duì)壁櫥的影響，開(kāi)關(guān)盒的位置對(duì)衣柜放置的影響等。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司材料裝修部 (裝修設(shè)計(jì)部門 ) 工作程序： 1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)精裝修方案提出水電定位圖并提交技術(shù)部； 2) 子公司技術(shù)部應(yīng)及時(shí)將水電定位圖交于主體工程設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請(qǐng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻；柱的大小家俱的 布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視； 3) 精裝修方案設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到一定的深度，對(duì)家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料 /部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對(duì)裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定； 4) 對(duì)有些部品的設(shè)計(jì)應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計(jì)，由于受燃?xì)夤?、表的影響，可能?duì)廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等； 5) 為考慮施工方便、成本控制，對(duì)衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計(jì)盡量做到規(guī)格統(tǒng)一； 5) 方案設(shè)計(jì)階段容易忽略成本核算，建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。 4) 根據(jù)各 部門意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整； 工作接口及工作周期： 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成；工作周期約為 3045 天 (根據(jù)戶型多少確定 )。 工作程序： 1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)確定的戶型平面和裝修定位情況委托設(shè)計(jì)單位或自行進(jìn)行精裝修方案設(shè)計(jì)； 2) 裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格、主要材料 /部品和設(shè)備的選用、成本估算進(jìn)行匯報(bào)。 工作提示： 1) 建筑平面與裝飾裝修設(shè)計(jì)同步，有利于提高戶型設(shè)計(jì)的合理性； 2) 裝修設(shè)計(jì)主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性； 相關(guān)附件： 無(wú) 精裝修方案設(shè)計(jì) ： 根據(jù)項(xiàng)目定位中建議的設(shè)計(jì)風(fēng)格、 材料 /部品和設(shè)備及成本指標(biāo)進(jìn)行精裝修方案設(shè)計(jì)。 責(zé)任部門：項(xiàng)目子公司材料裝修部 (裝修設(shè)計(jì)部門 ) 工作程序： 1) 子公司裝修設(shè)計(jì)部門功能布置、生活流線 等角度在戶型設(shè)計(jì)階段協(xié)助設(shè)計(jì)部進(jìn)行戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出戶型調(diào)整意見(jiàn)； 2) 子公司技術(shù)部應(yīng)及時(shí)把裝修設(shè)計(jì)的合理調(diào)整意見(jiàn)反饋給設(shè)計(jì)單位，在主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，避免后續(xù)進(jìn)行較大的修改。 工作接口及工作周期： 在項(xiàng)目策劃定位及整體作業(yè)大綱編制期間完成；工作周期約為1520 天。 二、精裝修項(xiàng)目管理流程 三、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則 (一 ) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則 精裝修項(xiàng)目定位：在整個(gè)項(xiàng)目定位階段對(duì)是否做精裝修、精裝修風(fēng)格、材料 /部品和設(shè)備的使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。 本流程及實(shí)施細(xì)則按中元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則的格式編寫，可與已頒發(fā)的中元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則配套使用。房地產(chǎn)公司精裝修項(xiàng)目管理 流程及實(shí)施細(xì)則 目 錄 一、前言 3 二、精 裝修 項(xiàng)目管理流程 4 三、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則 5 (一 ) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則 5 精裝修項(xiàng)目定位： 5 參與戶型設(shè)計(jì) 5 精裝修方案設(shè)計(jì) 6 水電定位圖 7 材料 /部品清單 7 成本估算 8 樣板房施工圖設(shè)計(jì) 8 樣板房施工單位選擇 10 材料 /部品招標(biāo) 10 樣板房施工 11 材料 /部品定樣、簽訂合同 12 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定 12 批量精裝修房施工圖繪制 13 主體施工圖設(shè)計(jì)變更 14 (二 ) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則 14 批量精裝修施工招標(biāo) 14 精裝修 /土建施工交接 16 土建整改 17 精裝修施工 17 材料 /部品供貨 19 精裝修現(xiàn)場(chǎng)檢查、驗(yàn)收、考評(píng) 21 業(yè)主開(kāi)放日 23 精裝修初步驗(yàn)收 24 精裝修初步整改 25 精裝修竣工驗(yàn)收 26 (三 ) 精裝修項(xiàng)目后期維修階段實(shí)施細(xì)則 27 移交物業(yè) /精保潔 27 小業(yè)主驗(yàn)房 27 填寫整改通知書 /問(wèn)題分類 29 整改驗(yàn)收 29 交房 30 一、 前言 為加強(qiáng)精裝修管理，全面提高裝修工程質(zhì)量，有效地進(jìn)行成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少返修率，提高公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力， 整理并編寫了精裝修項(xiàng)目的管理流程及實(shí)施細(xì)則。 本流程及實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容包括從精裝修的項(xiàng)目定位到交房的跟精裝修有關(guān)管理過(guò)程，與主體工程、配套工程等管理流程平行操作，對(duì)交房后的維修等另見(jiàn)相關(guān)流程。 本流程及實(shí)施細(xì)則由集團(tuán)公司工程成本部會(huì)同百勝麒麟 (南京 )建設(shè)發(fā)展有限公司材料裝修部結(jié)合東郊小鎮(zhèn)一期的實(shí)施全過(guò)程和二、三期實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)，并參考了其他開(kāi)發(fā)公司的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司已有的制度、管理流程及實(shí)施細(xì)則 進(jìn)行了匯總、補(bǔ)充和完善，特別針對(duì)一期交房后出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了流程整理及提出實(shí)施方法，供中元集團(tuán)范圍內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司精裝修管理人員參考使用。 責(zé)任部門： 集團(tuán)公司市場(chǎng)研究部組織，設(shè)計(jì)研究部、工程成本部配合 工作程序： 1)市場(chǎng)研究部對(duì)在項(xiàng)目定位時(shí)對(duì)是否做精裝修作出論證； 2)市場(chǎng)研究部會(huì)同設(shè)計(jì)研究部 、集團(tuán)公司工程成本部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?/部品和設(shè)備的品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議； 3)根據(jù)項(xiàng)目定位，提出項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)及交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并隨同整體作業(yè)大綱下發(fā)給項(xiàng)目子公司。 工作提示： 相關(guān)附件： 參與戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)階段從裝修效果角度提出修改建議。 工作接口及工作周期： 戶型及時(shí)提交相關(guān)人員，在戶型設(shè)計(jì)討論階段完成；工作周期約為710 天。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司材料裝修部 (裝修設(shè)計(jì)部門 )負(fù)責(zé)，銷售部、材料裝修部 (材料采購(gòu)、施工管理部門 )、預(yù)算部配合，集團(tuán)公司市場(chǎng)部、設(shè)計(jì)研究部、工程成本部參與方案確定。 3) 各相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料 /部品和設(shè)備的選用提出意見(jiàn)，對(duì)成本估算進(jìn)行審核。 工作提示： 1) 精裝修方案設(shè)計(jì)可能對(duì)原建筑平面進(jìn)行修改，請(qǐng)將修改情況及時(shí)告知技術(shù)部并通知施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，技術(shù)部如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時(shí)通知裝修設(shè)計(jì)部門，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯(cuò)； 2) 精裝修方案設(shè)計(jì)還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺(tái)下層的廚房間、衛(wèi)生間等。 相關(guān)附件： (裝修方案圖、成本估算清單 ) 水電定位圖： 為方便水電施工圖設(shè)計(jì)，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的水電定位圖給施工圖設(shè)計(jì)單位，保證施工圖按裝修要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行，工作周期約為 1015 天 (根據(jù)戶型多少確定 )。 相關(guān)附件： (水電定位圖 ) 材料 /部品清單： 根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案，提供主要材料 /部品和設(shè)備清單，便于品質(zhì)、成本控制。 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料 /部品和設(shè)備清單；核定時(shí)間約為 45 天。 2) 在清單中應(yīng)詳細(xì)注明使用部位、規(guī)格型號(hào)、選用品牌等，以便進(jìn)行裝修效果的檢驗(yàn)和核價(jià)。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司預(yù)算部，其他部門配合 工作程序： 1) 裝修方案的成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計(jì)單位提供，如自行設(shè)計(jì)，則由預(yù)算部提供； 2) 子公司預(yù)算部對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的成本估算的工程量、單價(jià)及材料 /部品和設(shè)備清單的成本進(jìn)行核實(shí)，并比較是否滿足成本指標(biāo)，如超出成本指標(biāo) 2%以上，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門及其主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。 工作提示： 1) 該階段是成本控制的關(guān)健，各有關(guān)部門務(wù)請(qǐng)做好該項(xiàng)工作； 2) 在方案設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交成本估算書及材料 /部品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識(shí)，在方案設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮成本因素，更有利于成本控制； 3) 在進(jìn)行工程量計(jì)算時(shí)應(yīng)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則，對(duì)墻地磚的損耗測(cè)定應(yīng)根據(jù)圖紙排列圖實(shí)際測(cè)定；對(duì)發(fā)包工程 的項(xiàng)目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計(jì)算。 責(zé)任部門： 項(xiàng)目子公司材料裝修部 (精裝修設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)部門 ) 工作程序： 1) 材料裝修部或設(shè)計(jì)單位綜合各方意見(jiàn)對(duì)裝修方案進(jìn)行調(diào)整，并按施工圖要求深化設(shè)計(jì)； 工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)調(diào)整后進(jìn)行；設(shè)計(jì)時(shí)間約為 1520 天 (視戶型多少確定 )。 相關(guān)附件： 土建 /裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定： 根據(jù)施工和現(xiàn)場(chǎng)管理要求對(duì)土建與裝修完成的工作內(nèi)容進(jìn)行明確。 工作程序： 1）工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰(shuí)施工更有利于成品保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對(duì)裝修的基礎(chǔ)部分的施 工進(jìn)行劃分。 工作接口及工作周期： 在主體招標(biāo)前完成；要求在 2－ 3 天完成。土建總包單位一般完成外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對(duì)裝修設(shè)計(jì)有吊頂?shù)奶炫?、梁面等可?要求抹面以降低成本。 工作程序： 裝修施工管理部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位，通過(guò)直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位。 工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成進(jìn)行；要求在 2025 天完成。 相關(guān)附件： 《招投標(biāo)管理辦法》 材料 /部品招標(biāo)： 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制招標(biāo)計(jì)劃、組織招標(biāo)。 工作程序： 1) 材料裝修部根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制材料 /部品招標(biāo)計(jì)劃； 2) 裝修設(shè)計(jì)部門根據(jù)施工圖及材料 /部品清單對(duì)擬招標(biāo)提出詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo)要求； 3) 預(yù)算部根據(jù)施工圖及材料清單進(jìn)行數(shù)量估算； 4) 裝修施工管理部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供應(yīng)商，