【正文】 除的，應當及時通知 對方。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。2向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后,發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷可證》。購買尚 未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應簽訂房地產(chǎn)預售合同。2房地產(chǎn)贈與免交土地增值費　　父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應遵循的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循合法、公平、 自愿和誠實信用的原則。 e、物業(yè)管理用房。 c、住宅小區(qū)的配套用房。不能計入公用建筑面積的部位： a、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。 1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利1房屋的基底面積　房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 1宗地圖、證書附圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標等內(nèi)容。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、 《國有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效。《房地產(chǎn)證》的作用　《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認， 即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。需要專門知識和經(jīng)驗.　　房地產(chǎn)權(quán)指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。投資數(shù)額巨大。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點：所需資金較多?？沙渥鞯盅浩贰Ｕ莆諘r機，長期獲利高。（10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當多的法律法規(guī)。 （8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩?！　　　〔粌H象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租?！　　　?房地產(chǎn)的買賣價值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子?！　　　?房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，投資時不能忽略個別因素?！　　　?甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因為地理位置、法規(guī)限制、建筑型式、 發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價值，不可互相替代?！　　?除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無限?！　?（2） 長久性。　　　　 所以才叫不動產(chǎn)。一、房地產(chǎn)常識 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物?！?房地產(chǎn)交易城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值?！?是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類?！?房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設施，房屋建筑的活動。根據(jù)1985年5月《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告》，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。第一部分　公司企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)第二部分　房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓內(nèi)容： 房地產(chǎn)基本知識 所銷售物業(yè)詳細情況 房地產(chǎn)市場狀況及競爭樓盤分析 物業(yè)管理總述：● 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。是服務大使 銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務配套等資訊時才能適時的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。他們的具有鮮明的置業(yè)特征： 企業(yè)、項目的形象代言人 置業(yè)顧問面對面地直接與客戶溝通，其工作作風、專業(yè)技能、服務意識充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營理念、價值取向及企業(yè)文化、其一舉一動、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項目（品牌）的形象。通過培訓使銷售人員掌握項目的優(yōu)缺點、優(yōu)劣勢，競爭對手的狀況、國家相關(guān)政策法規(guī)、專業(yè)知識和銷售技巧，以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資置業(yè)習慣等，培養(yǎng)銷售人員的團隊協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達能力、觀察市場的敏感度、養(yǎng)成做事的堅韌性、積極性和良好的服務態(tài)度，學會分析事物的科學方法，確立自己的工作目標和業(yè)績考核辦法，最終使個人成為一名地產(chǎn)銷售精英的終極目標。 本培訓手冊的設計僅僅涵蓋了在職培訓初級階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實際工作善于總結(jié)得失。培訓大部分的內(nèi)容實質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓尋求最佳的解決方法。不論這一說法是否準確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習慣是否正確，前　　言房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。當你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點是什么之后，就可以針對他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。尤其是，他們在當中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。梅州市房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識優(yōu)秀置業(yè)顧問培訓資料梅州房管局梅州房產(chǎn)網(wǎng)：成功的銷售顧問應具備怎樣的素優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進取心、堅持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營造舒適氛圍的能力。不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。在下一次見面時，你也可以先試著花幾分鐘的時間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實現(xiàn)的。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對在職培訓存在絕對的依賴性。賣樓是銷售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷售人員，對外必須會做市場調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專業(yè)知識；對內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開發(fā)理念，以及各部門的運作程序、工作職責和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級的溝通及對外聯(lián)絡工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷售精英。 培訓的目的 銷售培訓的初級目標就是通過提高銷售人員的個人績效來達成企業(yè)的銷售業(yè)績，而員工在工作中的績效取決于員工的態(tài)度、知識、技巧這三個因素。 置業(yè)顧問的涵義 置業(yè)顧問不是簡單的“解說員”、“算價員”，她/他一般是指在售樓處通過現(xiàn)場服務引導客戶購買、促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問式服務的綜合性人才。 企業(yè)和客戶信息溝通互動的橋梁 銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費者，另一方面又將消費者的的意見、建議等信息傳達給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務于消費者置業(yè)顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想，使其成為公司的長期的支持者；其次是公司項目營銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場最新動態(tài)、客戶實際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營銷決策提供建設性意見的參與者。良好的服務可以使客戶做到“重復購買” 、“客戶相關(guān)購買”、“客戶推薦購買” 。又常為不動產(chǎn)，英文為：REAL ESTAE。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設、買賣、租賃、維修等。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內(nèi)容組成。 狹義的房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。 廣義的房地產(chǎn)市場，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)作為一種投資工具其特點主要有：　　 （1） 不可移動性。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值?！　　　?房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災人禍，否則不易損壞。　　 （3） 不可增加性?！　?（4） 不可替代性。　　 （5） 不易分割性。　　 （6） 昂貴性。　　 （7） 同時可供投資與消費。進可攻，退可守。　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)建設周期長、投資大。　 優(yōu) 點：有自用及投資雙重功能?？傻咒N通貨膨脹帶來的貶值損失。收益較高易得到稅收方面的好處。變現(xiàn)性差。投資回收期長。房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。 現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《國有土使用權(quán)證》區(qū)別現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作成單一的《房地產(chǎn)證》，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的 ，須辦理合同公證手續(xù)。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。宗地、宗地號、 　 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如：B10724這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。它反映一宗地的基本情況。證書　附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。1房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。1房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 2．2　米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積， 以水平投影面積計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。 b、作為人防工程的地下室。 d、穿過建筑物的公共通道。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。1樓花預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的　　 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。房地產(chǎn)贈與 　房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。2房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預售合同欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。 2房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應符合的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證； 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算總投資額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資； 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 2向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。2三級市場轉(zhuǎn)移需交的稅費賣方應交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的5%； (2) 城建維護稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。2變更或解除房地產(chǎn)買賣合同　　 發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當事人 雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)