【正文】 00014284 147%200909302朱家角鎮(zhèn)BB4 地塊商住嘉華（中國）投資有限公司10144014677 154%200909602嘉定區(qū)外岡老鎮(zhèn)政府地塊商住上海財(cái)富興園置業(yè)發(fā)展有限公司64904529 172%200909603環(huán)城路二號(hào)地塊商住上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司,同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司 750188022 141%200909604金山衛(wèi)鎮(zhèn)學(xué)府路以東地塊（北塊）商住上海綠地（集團(tuán)）有限公司752003279 222%200910901朱涇鎮(zhèn)城南E1（A、D）地塊商住浙江國瑞創(chuàng)業(yè)投資股份有限公司 168894680 182%201000204重固鎮(zhèn)趙重公路東側(cè)地塊商住上海萬科房地產(chǎn)有限公司 800105508 129%200908901寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)滬太路東側(cè)商業(yè)地塊商業(yè)上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司681005343 125%200909101華新鎮(zhèn)3號(hào)地塊商業(yè)上海鳳溪房產(chǎn)經(jīng)營有限公司10755429 149%200909103重固鎮(zhèn)艾祁港東側(cè)地塊商業(yè)上海意邦置業(yè)有限公司158161200 0%200910507堡鎮(zhèn)商業(yè)地塊商業(yè)上海瀛海置業(yè)有限公司 18181170 0%200910905松江區(qū)廣富林22號(hào)地塊商業(yè)上海松江大學(xué)城建設(shè)發(fā)展有限公司529007897 0%200909104楊行鎮(zhèn)鐵峰路東側(cè)地塊商辦上海寶山國際汽車物流有限公司71701950 0%200910201外灘國際金融服務(wù)中心（81）地塊商辦上海證大置業(yè)有限公司 92200034148 3%200910301浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)97 地塊商辦上海高東企業(yè)（集團(tuán)）有限公司 55503530 102%200910701長寧區(qū)天山路街道98街坊地塊商辦綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司,馬鞍山華龍置業(yè)發(fā)展有限公司 15356415000 0%200910702上海市閘北區(qū)338街坊北上海物流31地塊商辦北京佳程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 548005722 0%200910703寶山路804號(hào)地塊商辦上海中梁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2640017245 50%200910801黃浦區(qū)163街坊地塊商辦上海新黃浦（集團(tuán)）有限責(zé)任公司,上海新世界股份有限公司 34100051820 22%201000203金澤鎮(zhèn)金商公路東側(cè)地塊商辦上海市信息投資股份有限公司 189513000 0%【市場(chǎng)走勢(shì)】“小陽春”姍姍來遲，恐慌性購房苗頭再現(xiàn)在觀望、膠著中，一季度的住宅成交量也是在意料之中的出現(xiàn)了下滑，“小陽春”沒有如期而至。據(jù)統(tǒng)計(jì)，環(huán)比火熱的2月下降了近3成。在這熱浪之中，華僑城、萬科等知名房企仍涌入滬進(jìn)行拿地，2月的賣地收入甚至達(dá)到了407億元，創(chuàng)下歷史新高；并且地王不斷被刷新，蘇河灣1號(hào)地塊以單價(jià)52855元/平方米成為單價(jià)新地王，刷新了黃浦163地塊之前創(chuàng)下的單價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也成為此次一季度單價(jià)排名第一的地塊。二．成交分析，其中住宅用地占到25%。地塊內(nèi)有自然河道，擁有良好的生態(tài)環(huán)境，利于提升景觀價(jià)值。從長期來看，今年剛成交的三幅住宅地塊預(yù)計(jì)開發(fā)進(jìn)度接近，因此未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大，尤其是與本地塊相鄰的24地塊，容積率和體量與本地塊非常接近，是本項(xiàng)目未來最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2）松江區(qū)廣富林26號(hào)地塊地塊位于松江新城東區(qū)最北部，地塊兩面臨河，北望佘山，自然景觀極佳；另該地塊容積率較低，體量大，易打造成別墅社區(qū)，提高項(xiàng)目品質(zhì)，而該區(qū)域內(nèi)別墅稀缺，故項(xiàng)目建成后有效彌補(bǔ)市場(chǎng)需求空白。最近各項(xiàng)目新推的產(chǎn)品也以別墅居多，其中萬科翡翠別墅價(jià)格最高，成交單價(jià)突破4萬，隨著近期市場(chǎng)又有回暖征兆，該案最新報(bào)價(jià)已漲至7萬元/平方米。 1）浦江鎮(zhèn)中心河以南三幅地塊 此次出讓的浦江鎮(zhèn)中心河以南三幅地塊位于世博會(huì)輻射范圍內(nèi)，臨近地鐵8號(hào)線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。閔行區(qū)則緊跟其后，當(dāng)月推出3幅浦江鎮(zhèn)中心河以南地塊，其中一幅為純住，另外兩幅為商住綜合用地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份本市共推出29幅用地，其中包括2幅住宅地塊、2幅商住地塊以及1幅商住辦地塊，最終，比去年同期下降了13%。三月上海土地市場(chǎng)分析一．供應(yīng)分析3月22日，國土部明確表示公布用地編制前不得出讓住宅用地，但是上海還是接二連三的推出住宅地塊。只是在少了很多財(cái)大氣粗、主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企的參與下，我們認(rèn)為即使出現(xiàn)地王，也將是相對(duì)理性的地王，也即單價(jià)地王即使出現(xiàn)，相對(duì)之前的地王，漲幅也將相對(duì)有限。而通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期甚至更勝于去年。首先，從最近成交情況來看，被壓抑已久的需求又開始出現(xiàn)爆發(fā)的苗頭，房價(jià)重拾升勢(shì)。在如此重壓下，我們預(yù)計(jì)近期土地市場(chǎng)將相對(duì)回歸理性。附一：3月成功收購項(xiàng)目標(biāo)的性質(zhì)城市標(biāo)的出讓方成交價(jià)人民幣買方項(xiàng)目股權(quán)鼎奮房地產(chǎn)40%的股權(quán)山海公司復(fù)地北京北京世紀(jì)鴻城公司45%的股權(quán)中鴻公司北京城建佛山佛山一住宅地50%股權(quán)MSR Asia2億漢國置業(yè)廣州新塘鎮(zhèn)新沙路項(xiàng)目資產(chǎn)包50%的投資權(quán)益敏捷公司碧桂園上海上海仰皓置業(yè)有限公司100％股上海仰皓置業(yè)浙江私營房企深圳深圳市中海投資管理有限公司100%股權(quán)中建總公司中國建筑工程公司北京祥瑞51%股權(quán)保利香港1075萬輝煌物業(yè)上海廣州集富大廈威利國際控股1億福方集團(tuán)上海珠江新城的商業(yè)中心廣東瑞華集團(tuán)奧園內(nèi)地內(nèi)地四個(gè)物業(yè)項(xiàng)目保利集團(tuán)保利香港上海鳳陽大廈錦和投資附二：3月掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目城市出讓方掛牌標(biāo)的掛牌價(jià)北京北京金冠信邦置業(yè)有限公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)北京中國核工業(yè)集團(tuán)北京新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)432萬北京招商局集團(tuán)北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)969萬珠海中國石化集團(tuán)珠海市華瑞物業(yè)建設(shè)有限公司50%股權(quán)及1460萬元債權(quán)1314萬上海上海國際信托公司%上海上海國盛（集團(tuán)）有限公司上海嘉盛置業(yè)有限公司45%股權(quán)上海上海九百（集團(tuán)）有限公司上海廣賢元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%股權(quán)【土地市場(chǎng)】近期土地市場(chǎng)有一種風(fēng)雨欲來的感覺，其直接導(dǎo)火索是兩會(huì)后第一天央企在北京連創(chuàng)三個(gè)地王，與兩會(huì)要求抑制房價(jià)過快增長的精神背道而馳。軌道交通一、二號(hào)線和多條公交匯聚左右，出行極其迅速便捷。鳳陽大廈坐落于靜安區(qū)鳳陽路601號(hào)，與上海市中心頂級(jí)商圈梅泰恒咫尺之遙。所以,有土地儲(chǔ)備的公司以及出讓股權(quán)達(dá)到50%以上的標(biāo)的才對(duì)于接盤開發(fā)商有吸引力，因此北京金中都置業(yè)有限公司能吸引眾多的投資人并不令人意外。 值得注意的是，此次央企出讓的股權(quán)項(xiàng)目中，除北京金中都置業(yè)有限公司80%的股權(quán)之外其余轉(zhuǎn)讓股權(quán)比例都較小，有開發(fā)商表示對(duì)于出讓股權(quán)比例較小的標(biāo)的,業(yè)內(nèi)并不感興趣。該地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，達(dá)到電力、上水、下水、熱力、煤氣、道路等七通，場(chǎng)地平整。掛牌信息顯示，金中都置業(yè)公司開發(fā)的金宮花園項(xiàng)目宣武區(qū)廣安門外南大街77號(hào), 地理位置十分優(yōu)越，屬于北京二環(huán)周邊南城核心地帶鮮有的待開發(fā)地塊。隨著78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)大限日益臨近，各大央企悄然開始行動(dòng)，截止3月底，包括中國石化集團(tuán)、中核集團(tuán)等7家公司都紛紛將名下所持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。掛牌方面，受“78家央企退房令影響”，本月在北京及上海的聯(lián)合交易所掛牌中，央企身影頻頻亮相。3．投資收購3月，隨著月底樓市成交量的一股強(qiáng)勢(shì)回暖氣流，投資市場(chǎng)也開始逐步解凍，略見起色。為工業(yè)用地改作商住地塊，將被拿來建筑60層的長安鎮(zhèn)地標(biāo)性建筑。首創(chuàng)置業(yè)：開發(fā)天津300萬平米高檔住宅項(xiàng)目首創(chuàng)已經(jīng)與北京市武清區(qū)政府簽訂天津高速公路高村鄉(xiāng)290萬平方米土地開發(fā)整埋協(xié)議，將發(fā)展高檔住宅項(xiàng)目。中海啟動(dòng)濟(jì)南近4000畝城市綜合體項(xiàng)目3月22日，中海地產(chǎn)投資20億美元運(yùn)作的城市綜合體項(xiàng)目“中?！徘闭降旎?。江蘇新城本年度將推出7個(gè)上海項(xiàng)目日前，江蘇新城地產(chǎn)今年將有7個(gè)上海項(xiàng)目開工或開盤入市。 3月15日，(X11B)地塊，創(chuàng)下了北京拍地的最高總價(jià)。臺(tái)商華新麗華投資60億南京建CBD新地標(biāo)3月13日，由臺(tái)灣華新麗華投資建設(shè)的南京河西新區(qū)地標(biāo)性建筑華新城開始動(dòng)工。 中國建筑投資60億牽手株洲高新區(qū)中國建筑全資子公司中國建筑第五工程局有限公司于3月5日與株洲國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及總投資金額約60億元。3月5日，競(jìng)標(biāo)購得位于楊浦區(qū)商業(yè)綜合地塊五角場(chǎng)街道311街坊地塊。太古及興業(yè)上海項(xiàng)目獲中行80億貸款中國銀行已為太古股份旗下太古地產(chǎn)及香港興業(yè)的上海大中里地產(chǎn)項(xiàng)目提供80億元貸款融資，年期為13年。凈利潤率較2008年回升，凈負(fù)債率有所下降，%，％。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加大的情況下，此次有不少“新面孔”也晉級(jí)到排行前20的行列中來，如越秀地產(chǎn)、重慶金科、保利香港以及大連萬達(dá)等都是首次上榜。通知稱，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。78家央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)國資委3月22日對(duì)外公布消息說， 78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。國土部:供地計(jì)劃未公布前各地停止出讓住房用地3月22日，國土資源部明確要求2010年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地?！锻ㄖ穼?duì)土地出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求。同時(shí)，嚴(yán)控各類案件風(fēng)險(xiǎn)，建立嚴(yán)密內(nèi)部防控體系，確保案件“雙降”。銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)控農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)銀監(jiān)會(huì)3月18日發(fā)文要求，國內(nèi)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)控地方融資平臺(tái)、房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩貸款等金融風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策4月1日起，中國農(nóng)業(yè)銀行總行已下達(dá)文件，要求將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折。增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。溫家寶2010年政府工作報(bào)告3月5日，在十一屆全國人大三次會(huì)議開幕上，國務(wù)院總理溫家寶作2010政府工作報(bào)告。 兩會(huì)政策“二次房改”列入人大會(huì)議正式議案3月15日，二次房改列入人大會(huì)議正式議案，議案的核心內(nèi)容：確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)，供應(yīng)對(duì)象是占城鎮(zhèn)人口60%左右的中等收入家庭，根本目的是解決夾心階層的住房問題。除土地環(huán)節(jié)政策頻出外，商品房信貸政策也進(jìn)一步收緊。諷刺的是，兩會(huì)結(jié)束后的第一天，央企卻在北京連拿三個(gè)地王，這與兩會(huì)要求抑制房價(jià)過快增長的精神背道而馳，于是一系列針對(duì)土地市場(chǎng)的各種細(xì)化執(zhí)行政策接踵而來?！边@一措施，“打擊面”會(huì)殃及剛性需求，甚至形成“投資投機(jī)需求”對(duì)“剛性需求”的“擠出效應(yīng)”?！和哂^點(diǎn)』7折利率優(yōu)惠取消，對(duì)非投資購房的工薪族壓力增大，而投資客受影響較小。其中，中行、工行、農(nóng)行已明確取消7折利率優(yōu)惠，建行需首付4成以上利率才能打7折。關(guān)注四：四大行均收緊房貸政策 首付兩成利率8折中國農(nóng)業(yè)銀行近日下發(fā)文件，4月1日起，將首套房貸款利率由7折調(diào)高至8折?！和哂^點(diǎn)』在用地計(jì)劃編制完成前不許出讓住房用地，短期內(nèi)此調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格，但供應(yīng)比例能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵在于地方政府能否認(rèn)真執(zhí)行計(jì)劃，“政策地”能否全部流向市場(chǎng)。各地在上報(bào)住房保障用地和供地計(jì)劃之前，不得出讓住房用地。我司認(rèn)為，本次國土部對(duì)別墅定義、戶型、面積上作出詳細(xì)規(guī)定的舉措，相比前三次，嚴(yán)厲程度有所增加，但對(duì)別墅供應(yīng)的限制力度仍然有限，別墅類項(xiàng)目短期內(nèi)會(huì)“坐地漲價(jià)”，但長期看，均價(jià)漲幅將恢復(fù)平穩(wěn)?！和哂^點(diǎn)』這是國土部至2003年以來，第四次叫停別墅用地供應(yīng)。即使7