【正文】 法。這種情況下地質(zhì)勘察結(jié)果的全面性及準(zhǔn)確性對準(zhǔn)確選取基礎(chǔ)形式及基坑支護(hù)方案尤其重要，在項目地質(zhì)勘察階段對此如不高度重視，今后在施工中才發(fā)現(xiàn)地質(zhì)勘察結(jié)果全面或不準(zhǔn)確將可能引起不得不改變基礎(chǔ)形式、改變基坑支護(hù)形式等重大變更，有些甚至已為時已晚而無法采取彌補(bǔ)措施，現(xiàn)場相當(dāng)被動，對項目的影響將不可估量。一般來說，工程勘察費占項目開發(fā)總成本的比例很小，而地質(zhì)情況勘察的準(zhǔn)確性相當(dāng)重要，對確定基礎(chǔ)選型及基坑支護(hù)方案影響極大，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范勘察密度及勘探深度進(jìn)行勘察，不宜為省勘察費而隨意減少勘探點及勘探深度。通過初步勘察，可大致了解本項目地塊的基本地質(zhì)情況及復(fù)雜性。 原始地貌測繪【完成時間】 方案設(shè)計開始前【落實部門】 發(fā)管部或項目部——委托測繪單位對項目地塊原始地貌進(jìn)行測繪【配合部門】 項目部——現(xiàn)場配合，如：清除雜草等【注意事項】方案設(shè)計開始前，公司有關(guān)部門應(yīng)委托測繪單位進(jìn)行原始地貌測繪，為項目施工總平面規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)，也為今后土方分判、施工及結(jié)算提供依據(jù)。常用辦公設(shè)備有辦公桌、辦公椅、電腦、電話、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、文具柜、會議桌、會議室桌椅、食堂家具、沙發(fā)、電視。辦公場所規(guī)劃應(yīng)分區(qū)明確，包括經(jīng)理、副經(jīng)理、總監(jiān)辦公室，內(nèi)業(yè)辦公區(qū)，QS辦公區(qū)，現(xiàn)場工程師辦公區(qū)，會議室，食堂，工程師值班宿舍，保安宿舍，廁所等。辦公室租用或搭設(shè)需考慮各階段人員總體數(shù)量情況，應(yīng)結(jié)合開發(fā)周期長短、當(dāng)前及高峰期人員總體數(shù)量多少、當(dāng)前時期距高峰期時間長短等因素綜合確定辦公場所規(guī)模大小、是一次完成到位還是逐步擴(kuò)租或擴(kuò)建。如項目周邊附近無適合項目辦公的建筑物，或無法租到合適的辦公場所，則考慮搭設(shè)。辦公室是租用現(xiàn)場辦公場所還是搭設(shè)臨時建筑需根據(jù)項目及周邊情況綜合研究確定。對于大盤分期開發(fā)且圍板工程量較大、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)較多或圍板搭設(shè)時間在主包單位進(jìn)場前的情況，可由我司事先單獨分判一家圍板單位施工以節(jié)約成本；對于圍板工程量小、拆除后重新搭設(shè)等周轉(zhuǎn)次數(shù)不多且圍板搭設(shè)時間在主包單位進(jìn)場后的情況，可委托由主包單位搭設(shè)。圍墻施工應(yīng)結(jié)合工程及營銷等多種因素考慮以避免后期施工中返工，這些因素主要有：a）圍墻形式及高度應(yīng)根據(jù)營銷廣告要求選?。籦）圍墻附近今后短期內(nèi)是否存在地基處理、挖土施工等影響圍墻穩(wěn)定性的情況，圍墻基礎(chǔ)埋深是否低于臨時道路基層挖土面標(biāo)高，如存在以上情況，應(yīng)采取臨時圍護(hù)或改變圍墻形式等措施。項目QS：負(fù)責(zé)項目部糧單審核、補(bǔ)充預(yù)算審核、零星項目分判及結(jié)算初審。安裝工程師：負(fù)責(zé)安裝專業(yè)技術(shù)管理及實施工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)設(shè)計及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)安裝專業(yè)各項招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。負(fù)責(zé)總工期的控制，組織公司相關(guān)部門研究確定項目發(fā)展計劃并動態(tài)調(diào)整，負(fù)責(zé)編制設(shè)計出圖計劃、樣板確認(rèn)計劃、合約分判計劃、材料供應(yīng)計劃以及對施工單位施工總進(jìn)度計劃、階段施工計劃的審核等。項目副經(jīng)理：主管計劃、技術(shù)、甲供材管理及與公司各部門銜接，也有部分項目由項目副經(jīng)理充當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)理角色，負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工單位的管理及施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。僅剩結(jié)算工作后：地盤QS 1名、預(yù)算工程師1名、司機(jī)1名、廚師1名；合計4人。匯總上述各組人員，若土建組按2個來計算，整個項目人員編制為20～22人，其中地產(chǎn)編制6人，監(jiān)理編制14～16人。具體組織架構(gòu)如下：項目初期：項目成立至主體開工期間配備5人：項目經(jīng)理 1名技術(shù)負(fù)責(zé)人 1名水電工程師 1名測量工程師 1名(兼土建工程師)后勤人員 1名項目建設(shè)期：主體開工至項目入伙期間項目經(jīng)理：1名項目生產(chǎn)經(jīng)理：1名，由副經(jīng)理或項目總監(jiān)擔(dān)任現(xiàn)場管理人員分成若干小組：土建組（若干，視項目規(guī)模而定）、安裝組、室外組、內(nèi)業(yè)組、后勤組土建組3人：組長1名、土建工程師1名、土建管工1名；安裝組2～4人：具體人數(shù)視項目規(guī)模而定，建面10萬m2以下2人，10～20萬3人，20～40萬4人；室外組3人：土建工程師（兼測量）1名、安裝工程師1名、景觀工程師1名；內(nèi)業(yè)組4人：技術(shù)負(fù)責(zé)人1名、項目QS 1名、預(yù)算工程師1名、文員1名；后勤組3人：司機(jī)1名、廚師1名、幫廚（兼清潔保安）1名。目前，我司深圳地區(qū)開發(fā)的項目一般由中海監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)理，工程管理一般實行項目部與監(jiān)理部一體化運(yùn)作，即地產(chǎn)與監(jiān)理組成統(tǒng)一的項目部，地產(chǎn)統(tǒng)籌管理，項目部內(nèi)部統(tǒng)一分工，其中地產(chǎn)方面?zhèn)戎卣麄€項目的推進(jìn)及運(yùn)作，監(jiān)理方面?zhèn)戎噩F(xiàn)場的質(zhì)量管理。深圳中海地產(chǎn)有限公司《房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理流程指引》編寫組2008年1月 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理流程指引對于普通的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，工程管理流程一般如下：項目部組建 公司取得用地許可后，應(yīng)盡早確定項目經(jīng)理人選，盡快明確項目前期人員組成，以便有專門部門及人員開展及推動項目前期工作。由于編寫人員的水平和經(jīng)驗有限，再加上時間倉促，本指引中的錯誤、遺漏之處在所難免。另外，還必須指出，由于不同項目各方面具體情況不同，工程管理特別是前期工程管理所包含的工作內(nèi)容差別很大，因此在進(jìn)行具體項目的工程管理時有必要針對具體項目具體情況專門進(jìn)行工程策劃，本指引所介紹的工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程不能完全代替具體項目的工程管理策劃。本指引立足于項目開發(fā)現(xiàn)場工程管理，對項目開發(fā)各階段現(xiàn)場工程管理過程進(jìn)行了梳理，對各分部分項工程施工工序之間的先后邏輯關(guān)系及條件、現(xiàn)場各項主要管理工作的切入時間及工作內(nèi)容作了明確闡述，是探索工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程的大膽嘗試。當(dāng)前，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中有關(guān)營銷、設(shè)計方面的流程標(biāo)準(zhǔn)化研究已經(jīng)得到普遍的重視并深入開展，而工程管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的重要一環(huán)，流程標(biāo)準(zhǔn)化研究卻一直以來被同業(yè)所忽視。目錄前言 …………………………………………………………………………1項目部組建……………………………………………………………3項目前期階段…………………………………………………………6前期工程階段 ………………………………………………………13工程施工階段 ………………………………………………………25售樓準(zhǔn)備工程 ………………………………………………………59竣工驗收 ……………………………………………………………63附件……………………………………………………………………73附件一：粗裝修土建分項工程流程控制表 …………………74附件二：鋁合金門窗工程流程控制表…………………………75淺談精裝修工程管理 …………………………………………………76什么是精裝修工程…………………………………………………76精裝修工程管理 ……………………………………………………78附圖……………………………………………………………………87附圖：不同部位工序銜接圖 ……………………………………88工程管理與品質(zhì)提升 …………………………………………………89多項目快速開發(fā)模式下樓盤品質(zhì)現(xiàn)狀 ………………………89原因分析 ……………………………………………………………90對策……………………………………………………………………92特大型項目的管理特點 …………………………………………99房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理流程指引――編制單位：深圳公司前言 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展和競爭格局的不斷加劇，有關(guān)房地產(chǎn)項目開發(fā)的理論研究和實踐探索也逐漸深入開展，房地產(chǎn)項目開發(fā)逐漸由過去的粗放型管理模式向集約型管理模式發(fā)展。其中，房地產(chǎn)項目開發(fā)的流程標(biāo)準(zhǔn)化研究是一個主要特征。本指引以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，試圖從不同項目具體情況各不相同的紛繁復(fù)雜表象當(dāng)中，發(fā)掘出工程管理的共性，從而探索出一套工程管理標(biāo)準(zhǔn)化流程。需要說明的是，本指引主要著重現(xiàn)場工程管理流程標(biāo)準(zhǔn)化研究，很少涉及工程策劃內(nèi)容，有關(guān)工程策劃的內(nèi)容介紹可參見中海地產(chǎn)《工程管理策劃指引》。本指引由深圳中海地產(chǎn)有限公司《房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理流程指引》編寫組編寫，陳錫琪副總經(jīng)理對本指引的編制工作進(jìn)行了全面的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)集團(tuán)公司發(fā)展管理部闞乃桂總經(jīng)理對本指引的編寫思路及要求提出了指導(dǎo)性意見。歡迎讀者多提出寶貴意見，以便我們能及時進(jìn)行修正并補(bǔ)充完善?！就瓿蓵r間】 取得用地許可證后【落實部門】 公司項目部成立后，應(yīng)著手研究各階段項目部各方面人員需求計劃及到位計劃，并通過公司人力資源部門隨著項目進(jìn)展將人員逐步配備到位。項目部地產(chǎn)方面崗位設(shè)置情況為：項目經(jīng)理、項目副經(jīng)理、計劃工程師、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安裝工程師、QS、材料工程師，監(jiān)理方面崗位設(shè)置情況為：總監(jiān)、土建工程師（若干）、給排水工程師、電氣工程師、測量工程師、文員。說明： 土建組的設(shè)置：a) 以Townhouse住宅為主，則每2～3萬m2劃分1個土建小組；b) 以多層或中高層住宅為主，則每5萬m2劃分1個土建小組；c) 如果全部為高層，則每6～7萬m2劃分1個土建小組。項目后期：項目入伙后至結(jié)算/維修工作完成期間剩余維修和結(jié)算工作：土建工程師2名、水電工程師2名、室外工程師1名、地盤QS 1名、預(yù)算工程師1名、司機(jī)1名、廚師1名；合計9人。其中地產(chǎn)方面人員崗位主要職責(zé)如下：項目經(jīng)理：全面主持項目部日常工作，包括對監(jiān)理部的領(lǐng)導(dǎo)及考核。計劃工程師：一般由項目副經(jīng)理兼任。技術(shù)負(fù)責(zé)人：負(fù)責(zé)項目技術(shù)管理及實施工作，負(fù)責(zé)設(shè)計及變更出圖、樣板確認(rèn)的銜接及管理工作，負(fù)責(zé)各項招標(biāo)技術(shù)要求編制及技術(shù)標(biāo)評審等。甲供材工程師：負(fù)責(zé)甲供材計劃的落實、跟進(jìn)、核收及進(jìn)度款審核。項目前期階段 地塊圍墻封閉【完成時間】 取得用地許可證后【落實部門】 項目部——負(fù)責(zé)招標(biāo)前提供圍墻封閉方案及定標(biāo)后圍墻封閉施工管理【配合部門】 合約部——負(fù)責(zé)圍墻施工合約分判營銷部——負(fù)責(zé)在招標(biāo)前提供圍墻廣告要求【注意事項】圍墻形式應(yīng)滿足我司CI標(biāo)準(zhǔn)。對于工地范圍以內(nèi)圍墻使用時間較短（使用時間6個月）后需拆除的臨時圍墻，如售樓區(qū)與施工區(qū)、分期之間臨時圍墻可采用活動圍板的分隔形式。 項目部辦公室選址、租用或搭設(shè)【完成時間】 前期工程開始前【落實部門】 項目部——負(fù)責(zé)項目部辦公室選址、租用或搭設(shè)及辦公設(shè)備計劃的擬訂【配合部門】 合約部——負(fù)責(zé)項目部辦公室搭設(shè)及裝修分判綜合部——負(fù)責(zé)項目部辦公室設(shè)備調(diào)撥及購置【注意事項】項目部辦公室選址一般宜選在項目地塊附近的位置，且應(yīng)相對固定，項目開發(fā)周期內(nèi)不宜反復(fù)搬遷。如項目周邊有現(xiàn)成建筑物適合作項目辦公之用，且租金及可提供的租期合適，可選擇租用辦公室。項目部辦公場所如選擇搭設(shè)臨時建筑物方式，可能還需根據(jù)當(dāng)?shù)卣髨笈跋缊蠼āｍ椖哭k公場所包括辦公室、會議室、食堂及清潔、廚師等后勤人員宿舍、廁所等，項目所處位置如較偏遠(yuǎn)時還應(yīng)考慮工程師值班宿舍或駐現(xiàn)場管理人員宿舍。偏遠(yuǎn)地區(qū)可能還應(yīng)考慮養(yǎng)狗等輔助保安措施。另外還應(yīng)申請辦公電話號碼、網(wǎng)絡(luò)等，電話號碼數(shù)量根據(jù)管理人員數(shù)量并結(jié)合辦公場所分區(qū)情況確定。 地質(zhì)勘察【完成時間】 初步勘察在方案設(shè)計前詳細(xì)勘察在擴(kuò)初設(shè)計前【落實部門】 發(fā)管部或項目部——委托勘察單位對項目地塊地質(zhì)情況進(jìn)行勘察【配合部門】 項目部——現(xiàn)場配合，如：提供臨水、臨電接駁等【注意事項】項目塊獲取后，就可以進(jìn)行項目地質(zhì)情況初步勘察，初步勘察最晚必須在項目規(guī)劃設(shè)計方案階段完成。規(guī)劃設(shè)計方案確定后，應(yīng)立即根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案對本項目地塊地質(zhì)情況進(jìn)一步進(jìn)行詳細(xì)勘察。對于地形高低起伏大、地質(zhì)情況變化大、地質(zhì)情況復(fù)雜的項目，如初步勘察中反映出地質(zhì)情況變化大或地質(zhì)情況復(fù)雜的項目，在詳細(xì)勘察時應(yīng)適當(dāng)加密勘探點或加深勘探深度。 周邊市政配套調(diào)查及方案優(yōu)化【完成時間】 方案設(shè)計前【落實部門】 發(fā)管部/項目部——周邊市政配套調(diào)查設(shè)計部——周邊市政配套與項目接駁方案優(yōu)化【配合部門】 項目部——現(xiàn)場配合，如：現(xiàn)場實地踏勘、測量等【注意事項】發(fā)管部及項目部應(yīng)在項目前期方案設(shè)計前對項目周邊市政配套情況進(jìn)行實地踏勘及向有關(guān)市政部門收集相關(guān)資料的方式進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查情況提供給設(shè)計部、發(fā)管部及設(shè)計院，供方案設(shè)計及方案優(yōu)化時參考。通過上述情況的調(diào)查分析，制定本項目臨時施工用水和正式供水的解決方案，為小區(qū)環(huán)路管道敷設(shè)方式、小區(qū)要否二次加壓及地下水池容量、主體建筑各樓層是利用市政壓力直接供水還是變頻供水等解決方案提供依據(jù)。電訊：電訊工程包括有線電視、固定電話、移動通訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)等市政配套工程。燃?xì)猓河捎谌細(xì)夤艿澜ㄔO(shè)進(jìn)度往往跟不上項目所在片區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)度，故項目開發(fā)前期往往面臨著是依賴市政燃?xì)夤艿拦膺€是小區(qū)自建瓶組站供氣的方案選擇。排污：隨著社會對節(jié)能環(huán)保政策的日益重視，政府對小區(qū)污水排放的審查也日趨嚴(yán)格。如小區(qū)污水不能在入伙時直接排入市政污水管道，則在項目開發(fā)前期考慮建設(shè)小區(qū)污水處理生化池，并需相應(yīng)考慮生化池的建設(shè)用地、建設(shè)成本、運(yùn)行維護(hù)費用等等問題。同時，施工圖紙中一般不給定材料品牌，有的連材質(zhì)也不給定，需要根據(jù)樓盤的定位和設(shè)備參數(shù)來選用合適的材料產(chǎn)品。在進(jìn)行材料選型定位時，首先要對本項目所需采用的水、電、氣、空調(diào)等各設(shè)備材料及常見品牌進(jìn)行列舉（盡量不要漏項），然后通過調(diào)查問卷、廠家考察、樓盤調(diào)研等方式對各種類的產(chǎn)品品牌進(jìn)行調(diào)查研究，并按照各品牌的市場占有率、生產(chǎn)供貨能力、性價比等參數(shù)進(jìn)行檔次劃分，最后根據(jù)本項目樓盤檔次定位來在同一檔次的設(shè)備材料品牌中進(jìn)行選擇。例如：2～3年前還在大量使用的鑄鐵排水管現(xiàn)已基本被UPVC管普遍替代；在短短兩、三年間，小區(qū)對講已經(jīng)歷了普通壁掛式或嵌入式對講、黑白及彩色可視對講、住宅智能化集成終端等幾代產(chǎn)品的更替。前期工程階段 施工路口開設(shè)【完成時間】 前期工程開始前完成，并盡可能在圍墻施工時與圍墻一并考慮。盡量結(jié)合主包單位標(biāo)段劃分考慮每個主包單位都有獨立的出入口，施工路口的數(shù)量應(yīng)以滿足及方便現(xiàn)場施工管理需要為原則，不宜太多，也不宜太少；同時也應(yīng)兼顧不同施工階段或現(xiàn)場流水施工的需要。 地基處理【完成時間】 基礎(chǔ)施工前【落實部門】 發(fā)管部——組織在招標(biāo)前巖土設(shè)計單位確定地基處理方案項目部——負(fù)責(zé)定標(biāo)后地基處理的現(xiàn)場施工管理【配合部門】 合約部——負(fù)責(zé)在要求的時間節(jié)點前完成地基處理工程招標(biāo)【注意