【正文】 分，瀘州市主城區(qū)存在兩個大的集中商業(yè)區(qū)，一個是以江陽北路為軸線，以白塔為中心的白塔零售商業(yè)中心區(qū)，一個是龍南路、迎賓大道、回龍街合圍而成的沱江批發(fā)商業(yè)區(qū)。這即說明瀘州市作為區(qū)域性的商業(yè)中心已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)纳藤Q(mào)輻射能力（批發(fā)），又體現(xiàn)出商業(yè)發(fā)展極不均衡的特點(diǎn)（主要指零售）。區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查與分析商業(yè)布局及特點(diǎn)分析：248。第 二 章 瀘州商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查與研究 瀘州市城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r是本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位的重要依據(jù)。 171。本項(xiàng)目東西開口，但在西面這個最重要的商業(yè)干道上，本項(xiàng)目的能見度受爛尾樓影響非常大，東面看本項(xiàng)目能見度較好，但慈善路目前的有效人流太少。 用地周圍目前無良好的商業(yè)設(shè)施同本項(xiàng)目呼應(yīng)，久盛百貨和爛尾樓的未來商業(yè)發(fā)展對本項(xiàng)目有不小的影響。但南北方向由于周圍建筑的影響，無法同蘇公路及肖巷子進(jìn)行對接，顧客從南北方向到達(dá)項(xiàng)目不如東西方向方便，這對項(xiàng)目是一個不小的遺憾。對于本項(xiàng)目四周的道路情況，可以用東冷西熱（商業(yè)氛圍）、南北重要（重要支路）來概括。東臨慈善路，是瀘州市歷史上的傳統(tǒng)商業(yè)干道，但目前的商業(yè)功能在衰退。本項(xiàng)目所在地也具備了南北為主，東西貫通的良好交通條件。 從零售商業(yè)角度來看，大山坪地區(qū)和城北新區(qū)目前商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展及其城市功能不平衡，商業(yè)相對滯后，未來必將對瀘州傳統(tǒng)的零售商業(yè)中心構(gòu)成競爭。龍南路以西即城北新區(qū)（集中了天立花園、柏香林小區(qū)、東州沱江以北，以龍南路和迎賓大道、回龍街為紐帶貫穿的區(qū)域以批發(fā)和各種專業(yè)市場為主，肩負(fù)瀘州市提高區(qū)域商貿(mào)輻射能力、發(fā)展大商貿(mào)的重要功能。江陽中路（以龍泉大橋?yàn)榻纾┲链笊狡褐涟雿u西部一帶為瀘州市行政辦公中心，西部作為中心半島唯一可以拓展的方向在經(jīng)過近幾年的建設(shè)已初具現(xiàn)代都市的形態(tài)，但商業(yè)功能目前較差。在第三章第六節(jié)中我們對消費(fèi)行為研究將繼續(xù)分析，本節(jié)可以下的結(jié)論是中心半島收入較高（）的家庭比例是不低的（%）。對家庭年收入調(diào)查可以確定消費(fèi)的可能性，消費(fèi)能力及目前消費(fèi)處于什么樣的狀態(tài)。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，三口之家和二人世界的家庭結(jié)構(gòu)還會繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢，這對我們進(jìn)行本項(xiàng)目定位有重要的參考意義。對家庭結(jié)構(gòu)的調(diào)查可以洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。按照國際商業(yè)發(fā)展慣例，人均收入超過1000美元后，消費(fèi)需求開始出現(xiàn)多元化和差異化，商業(yè)組織將從單一的百貨業(yè)態(tài)開始向各種新型業(yè)態(tài)發(fā)展。171。171。考慮到“中心半島”在瀘州的特殊商貿(mào)地位和瀘州市民傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)性，江陽區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)仍會保持較高比例的增長，但是增長方式更多的可能表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動上。（二） 家庭結(jié)構(gòu)關(guān)于家庭結(jié)構(gòu)我們在江陽區(qū)的隨機(jī)抽樣調(diào)查結(jié)果如下：（三） 家庭年收入關(guān)于家庭年收入，我們在江陽區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果如下：三、 小結(jié)171。第五次人口普查結(jié)果顯示，瀘州市人口年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)變?yōu)槔夏晷?，人口自然增長總體趨勢將逐漸放緩。（二） 本項(xiàng)目所在地GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析江陽區(qū)2005年第一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總額月比增長占全市比重GDP%%社會消費(fèi)品零售總額%%居民人均可支配收入2427元%——三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2004年統(tǒng)計年鑒—— ：：46由上表可以看出，江陽區(qū)作為瀘州經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的一個區(qū)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到了“三二一”這樣一個城市化水平比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，人均收入也處于全市最高水平。雖然實(shí)現(xiàn)了從“一二三”向“二三一”的轉(zhuǎn)變，但第一產(chǎn)業(yè)的比重仍然達(dá)到四分之一，不僅高于全省的平均水平，更高于全國的平均水平。本項(xiàng)目的商業(yè)定位要順應(yīng)這種競爭特性的變化趨勢，向差異化市場定位方向考慮，在現(xiàn)有商業(yè)格局下體現(xiàn)出自己的競爭優(yōu)勢。 綜合而言，中心商業(yè)區(qū)將面臨強(qiáng)大的市場競爭壓力，有功能升級和業(yè)態(tài)整合的內(nèi)在要求，以新的商業(yè)格局鞏固現(xiàn)有的市場地位。171。對中心半島則側(cè)重于適當(dāng)控制零售商業(yè)的整體規(guī)模，促進(jìn)業(yè)態(tài)合理分化，保證商業(yè)設(shè)施的充分利用。171。 工農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對服務(wù)業(yè)而言可以帶來很好的行業(yè)發(fā)展機(jī)會，但機(jī)會對不同組團(tuán)和具體行業(yè)并不均等。未來其它組團(tuán)商業(yè)職能的增強(qiáng)對中心半島商業(yè)會逐漸構(gòu)成競爭，這一點(diǎn)目前的重慶已經(jīng)體現(xiàn)得非常充分，從瀘州與重慶極為相似的城市特征來看完全可以預(yù)見瀘州未來商業(yè)格局很可能步重慶發(fā)展之路。本項(xiàng)目的商業(yè)定位必須順應(yīng)這種變化趨勢方能有理想的市場前景，原因在于：171。（二） 關(guān)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展目標(biāo)提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)保障，在瀘州市工業(yè)化過程中必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的大量需求，對包括商業(yè)及房地產(chǎn)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)而言有很好的行業(yè)發(fā)展背景，這一結(jié)論我們在第一節(jié)小結(jié)中已經(jīng)談到。三、 城市規(guī)劃分析及對本項(xiàng)目的影響（一） 關(guān)于城市發(fā)展規(guī)劃瀘州市未來發(fā)展目標(biāo)是一個經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，輻射能力更強(qiáng)的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。商貿(mào)業(yè)主要是積極培育各類大型專業(yè)批發(fā)市場，促進(jìn)市場相對集聚，增強(qiáng)整體輻射競爭能力。（三） 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展一方面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步發(fā)展郵電通信、批發(fā)零售、貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)等，另一方面要重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。二、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（一） 農(nóng)業(yè)大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)化、基地化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蛥^(qū)域化，同時實(shí)現(xiàn)特色農(nóng)業(yè)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。沙灣泰安組團(tuán)：建設(shè)沙灣新區(qū)、合并泰安鎮(zhèn)，新建泰安工業(yè)園區(qū)，依托城市外環(huán)路發(fā)展機(jī)械配套工業(yè)及其它加工工業(yè)，并為搬遷茜草“長三廠”預(yù)留空間。城東組團(tuán)：合并魚塘、高壩片區(qū)，形成以化工、釀酒、倉儲、物流、對外交通等工業(yè)職能為主的專業(yè)型城市功能組團(tuán)。城北組團(tuán)：合并城北新區(qū)和小市片區(qū)組成城北組團(tuán)，組團(tuán)主要向北發(fā)展，形成以金融商貿(mào)、教育、辦公、居住職能為主的綜合性城市中心區(qū)。（三） 空間結(jié)構(gòu)與城市職能規(guī)劃主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)一心：以中心半島及城北組團(tuán)組成城市中心城區(qū)兩帶：沿長江南北兩岸為城市主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶以中心區(qū)空間拓展為導(dǎo)向，形成中心半島和城北新區(qū)雙中心組團(tuán)，以產(chǎn)業(yè)空間布局為導(dǎo)向，形成外圍六大功能組團(tuán)。遠(yuǎn)期隨著城北新區(qū)建設(shè)用地基本飽和，同時城市外環(huán)線全線貫通及長江大橋復(fù)線工程的實(shí)施，改善了城南的交通條件，城市向南跨長江發(fā)展成為必然。近期城市發(fā)展方向主要是疏散中心半島的職能和人口，城北新區(qū)和城西新區(qū)的啟動表明城市中心區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢。（二） 發(fā)展方向?yàn)o州城市發(fā)展的遠(yuǎn)期規(guī)劃是城市整體布局形成有機(jī)疏散、分片集中的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)。瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述一、 城市發(fā)展規(guī)劃（一） 發(fā)展目標(biāo)瀘州市城市發(fā)展總目標(biāo)是成為長江上游川、滇、黔、渝四地毗鄰地域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中心城市。結(jié)合瀘州市工業(yè)發(fā)展重點(diǎn)推進(jìn)計劃及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將衍生對第三產(chǎn)業(yè)的巨大需求。 宏觀經(jīng)濟(jì)評述瀘州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，多項(xiàng)指標(biāo)近年來均高于全國平均增幅。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市發(fā)展的影響由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，導(dǎo)致城市發(fā)展動力機(jī)制不明顯，城市發(fā)展方向上清晰度不夠，在一定程度上制約了城市總體實(shí)力的進(jìn)一步發(fā)展。目前瀘州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題表現(xiàn)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不足，城市工業(yè)門類較多但主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢還顯不足，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸能力較弱，未形成對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大帶動能力的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)循環(huán)。三、 小結(jié)171。瀘州將建成中國中西部壓縮天然氣汽車生產(chǎn)基地。青島啤酒也落戶瀘州與火炬化工集團(tuán)共同投資啤酒開發(fā)，全市飲料制造業(yè)年產(chǎn)值近30億，占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%。（二） 釀酒工業(yè) “酒城”瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，是中國名酒最多的城市。瀘州化工行業(yè)總產(chǎn)值占全省同行業(yè)總產(chǎn)值的10%強(qiáng)。最近三年瀘州的基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如下：瀘州市城市社會經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)名稱2002年2003年按可比價格計算同比2004年按可比價格計算同比人口人均可支配收入7125元7628元8197元%居民人均消費(fèi)支出5796元5982元6530元零售物價指數(shù)社會消費(fèi)品零售總額%居民儲蓄余額規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)163個195個229個國內(nèi)生產(chǎn)總值%地方財政收入二、 主要支柱產(chǎn)業(yè)瀘州是我國西部地區(qū)重要的傳統(tǒng)工業(yè)基地之一，三線建設(shè)時期得到國家的大量投入，形成了以化工、食品、機(jī)械等行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)體系，一大批實(shí)力雄厚、具備行業(yè)領(lǐng)先地位的大中型企業(yè)構(gòu)成了瀘州傳統(tǒng)工業(yè)的主體，是瀘州市工業(yè)企業(yè)的中堅力量。全市由三區(qū)四縣組成，長江由南向北橫貫全區(qū)，沱江在此匯入長江，瀘州主城的中心區(qū)三面臨水，又稱“中心半島”。第 一 章 瀘州市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展概述宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況一、 宏觀經(jīng)濟(jì)歷史悠久的“酒城”瀘州地處四川盆地的東南部，轄區(qū)人口約474萬，是國家級歷史文化名城 ，全國十佳衛(wèi)生城市和國家衛(wèi)生城市。在設(shè)計“瀘州賓館改造項(xiàng)目”的調(diào)查時，我們力求從宏觀經(jīng)濟(jì)狀況到區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與市場情況到微觀層面進(jìn)行綜合的了解，以便對影響本項(xiàng)目的各種因素有一個全方位的掌握，同時重點(diǎn)對瀘州市商業(yè)、商用物業(yè)、商鋪需求特點(diǎn)進(jìn)行了考察。瀘洲市房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究作者：日期：瀘洲地塊之市場調(diào)查與研究 作為策劃環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)、回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。本次市場調(diào)研采用的主要方法有資料查閱、觀察法、訪談法和問卷法，既采用了全地段全面考察，又進(jìn)行了專題調(diào)查和典型代表調(diào)查，以保證產(chǎn)生最適合市場需求的商業(yè)安排。瀘州東接重慶，南鄰云南、貴州，西與宜賓、自貢相鄰，北通內(nèi)江，為“川、滇、黔、渝”四省市的重要結(jié)合部。山水相依的瀘州歷來就是四川省重要的通商口岸之一，同時也是一座具有光榮革命歷史傳統(tǒng)的城市。（一） 化學(xué)工業(yè) 瀘州是中國最大的氨肥生產(chǎn)基地、重要的天然氣化工基地，亞洲最大的尿素生產(chǎn)基地，是我國重要的三大化工城市之一，在全國16大化工基地和14大精細(xì)化工基地中瀘州均榜上有名。瀘州化學(xué)工業(yè)已形成年產(chǎn)值30多億，以瀘天化集團(tuán)、天華股份、北方化學(xué)工業(yè)公司、火炬化工集團(tuán)、鼎力堿業(yè)公司、寶光集團(tuán)、郎中藥業(yè)、西南化工研究院、瀘州天然氣研究所等為代表的工業(yè)門類齊全、產(chǎn)品多、質(zhì)量好的完整化學(xué)工業(yè)平臺。瀘州老窯為全國八大名酒之一，郎酒在全國白酒行業(yè)首獲國際質(zhì)量認(rèn)證和綠色食品標(biāo)志，兩者均為中國馳名商標(biāo)。（三） 工程機(jī)械瀘州為全國主要工程機(jī)械基地之一，擁有四川長江工程起重機(jī)有限公司、邦立起重機(jī)有限公司、長江