【正文】 編號面積業(yè)態(tài)分布建議編號面積業(yè)態(tài)分布建議A1108108特色餐飲B1108108棋牌、茶樓A25454吧類B25454吧類A35454吧類B35454吧類A4108108特色餐飲B4108108超市A55454旅游小商品B55454餐飲、小吃A65454旅游小商品B65454餐飲、小吃A75454餐飲、小吃B75454美容美法、水果店A85454餐飲、小吃B85454美容美法、水果店A95454旅游小商品B95454餐飲、小吃A105454旅游小商品B105454餐飲、小吃A115454餐飲、小吃B115454干洗店、通訊、藥房A125454餐飲、小吃B125454干洗店、通訊、藥房A13108108KTV歌城B13108108特色餐飲A145454KTV歌城B145454餐飲、小吃A155454KTV歌城B155454餐飲、小吃A16108108KTV歌城B16108108特色餐飲二層、三層商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議（二層面積約3502㎡，三層面積約1850㎡）特色餐飲、KTV歌城、棋牌、茶樓、休閑吧備注：由于該種方案需要二、三層重新進行梯間交通流線設(shè)計，并進行門面分割，因此，無法具體對業(yè)態(tài)進行分解?！疉14‘‘’‘?！疉16‘‘’‘。‘‘’B14 ‘‘’‘。‘‘’B16 ‘‘’‘?！疉10‘‘’‘。‘‘’A12‘‘’‘。‘‘’B10 ‘‘’‘。‘‘’A8A7A6A5B12 ‘‘’‘。‘‘’B6‘‘’‘。‘‘’A3A2B8‘‘’‘。‘‘’A4A1B3 ‘‘’‘。一層分布圖（約4857㎡）B4 ‘‘’‘。招商業(yè)態(tài)類別A、餐飲類：海鮮餐廳、西餐廳、品牌中餐、中西式結(jié)合的快餐廳、品牌火鍋、特色餐飲、韓式燒烤、河鮮、本土特色餐飲、B、吧類：咖啡吧、酒吧、冷熱飲、網(wǎng)吧、書吧、水果店C、地方小吃：宜賓燃面、宜賓燉雞面、宜賓、紅橋豬兒粑、雙河涼糕、筠連水粉等地方名優(yōu)小吃；D、休閑娛樂類：休閑觀景茶房、美容美發(fā)、療養(yǎng)健身房、量販KTV、E、旅游小商品類：地方旅游產(chǎn)品、紀念品、小飾品、宜賓土特產(chǎn)品、化妝品、奇石展品F、生活類：大型超市、連鎖店、藥品店G、服務(wù)類：商業(yè)銀行、電信、郵政代辦、干洗店、洗車場、公用電話商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：方案一：根據(jù)業(yè)主需要進行商業(yè)門面分割。（四）、檔次定位中高檔次、中高品位（五）、 業(yè)態(tài)定位本項目業(yè)態(tài)定位理念 本項目定位是關(guān)鍵，位置地處城北郊邊緣地帶，離城市商業(yè)市場核心區(qū)域超過8000米，所以絕對不能以核心商圈和次商圈傳統(tǒng)商業(yè)場定位，而應(yīng)以人為本，突出項目溫泉旅游品牌特征，突出環(huán)境與功能，以消費引導(dǎo)而定位，否則，必將導(dǎo)致招商的失敗和后期經(jīng)營的極大困難。（三）、功能定位本項目商業(yè)街展示的主要功能為滿足中國酒都溫泉旅游品牌中的旅游產(chǎn)品“六要素”：吃、住、行、娛、游、購的主體配套；別墅小區(qū)業(yè)主的高雅生活配套實施；閑情悠雅的小恬之處。項目總體定位為：以餐飲娛樂為主體，以旅游休閑為目的，高雅、有品味的旅游風(fēng)情度假商業(yè)街。因此，從戰(zhàn)略決策看，應(yīng)緊緊抓住中國酒都溫泉旅游品牌定位，從旅游產(chǎn)品項目，旅游招徠人數(shù)，入住率等具體指標上策劃出新的亮點，使商業(yè)街與其他溫泉項目互為拉動，形成旺場經(jīng)營態(tài)勢。B、資本運作的失敗，資金鏈條的斷裂。E、酒都溫泉的全面重新規(guī)劃、設(shè)計、調(diào)整、使溫泉項目有了新的生機和活力。本地街村居民的一般性消費也對本商業(yè)街無實質(zhì)性影響。具典型的路邊農(nóng)貿(mào)市場特征；經(jīng)營類別主要以日常消費性生活用品、小家電、醫(yī)藥用品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、小餐館等為主。二、周邊商業(yè)市場及環(huán)境以酒都溫泉為中心點，向東西方向作2000米橫向輻射，基本無規(guī)范化商業(yè)市場和大型、中檔以上商業(yè)賣場。二層和三層為中空式大開間，可以任意分隔。步行街北面一水之隔，正對80米景觀大道；南面與百泉湖相依；西面緊臨網(wǎng)球場和停車場；東面與半山尊城別墅群為鄰。一、商業(yè)街項目基本概況酒都溫泉商業(yè)步行街位于中國酒都溫泉大門右側(cè)，整個街區(qū)占地近15畝，由四幢三層歐式休閑洋房以十字型對稱排列組合而成，總建筑面積達10000多平方米。新寓苑商業(yè)步行街招商策劃方案根據(jù)公司項目安排意見，為整體推出溫泉旅游項目，實現(xiàn)游人接待中心、沖浪館、商業(yè)步行街的三位一體入市經(jīng)營。房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本策劃方案在結(jié)合對本項目的了解和項目周邊市場分析,以及在前期運作其它商業(yè)項目招商及銷售時所獲得的實操經(jīng)驗,對本項目商業(yè)進行市場分析、項目定位、招商運作、時間節(jié)點等提出策劃銷售部的建議和思路。正中區(qū)域設(shè)高大歐式古典鐘樓，是步行街標志性建筑，極富觀賞價值。商業(yè)街一層商鋪約32間，其中最大的商鋪8間，建筑面積為216M2；最小面積商鋪8間，建筑面積為108M2；其余16間每間建筑面積為135M2。是大型超市、休閑茶房、美容健身房、其它餐飲娛樂的理想賣場。基本上是以川云中路為中心，以小型臨街鋪面為主。由于本項目商業(yè)街業(yè)態(tài)定位主要是滿足旅游消費者需求，故本項目周邊商業(yè)市場和商業(yè)環(huán)境對本商業(yè)街區(qū)的生存環(huán)境不具競爭性和挑戰(zhàn)性。項目SWOT分析1項目優(yōu)勢（S）A、本項目是與中國酒都溫泉度假中心配套的休閑商業(yè)步行街，占地面積1000多畝，屬旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，有相關(guān)旅游產(chǎn)品（溫泉沖浪館、高檔商務(wù)酒店、私家別墅、網(wǎng)球場等）作人氣支撐；B、交通便捷，離塵不離城；C、絕版別墅，升值潛力空間大；項目劣勢（W）A、遠離城市核心商圈和次商圈，缺少足夠的人氣支撐；B、前期運作成為“夾生飯”，重新啟動困難重重；C、旅游項目的商業(yè)，由于其定位特殊，對商家的選擇有其局限性；D、命運不在其商業(yè)本身，而在于溫泉旅游效益對商業(yè)街的牽引力；項目機會（O）A、新公司的實力和企業(yè)品牌、資本運作模式、戰(zhàn)略思路的前瞻性，給本項目注入了新的活力；B、三江廠至大麥壩的80米景觀大道的改造，觀斗山外環(huán)線遂道的開通，使本項目在交通上更加便捷，對招徠游人和消費者增添了動力；C、隨著溫泉項目的全面啟動，周邊環(huán)境的改善，本項目將有新的起色；D、新農(nóng)村建設(shè)項目的啟動，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游的展開，對整個溫泉項目注入了新的活力，也可能同時拉動商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展。項目威脅（T）A、中國酒都溫泉旅游產(chǎn)品（游人接待中心，溫泉沖浪館等）的游人流量、定價體系、經(jīng)營效益等的好壞，將直接影響商業(yè)街的商鋪招商、入住率、持續(xù)性、商業(yè)效益和商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也決定著商業(yè)街成敗關(guān)鍵。項目關(guān)鍵不利因素及應(yīng)對策略項目關(guān)鍵不利因素是商業(yè)街的生存和發(fā)展，從一定程度講，是處于“不由自主”角度，即受整體溫泉項目可持續(xù)穩(wěn)定地增長和發(fā)展的影響。二、項目定位（一）、項目總體定位 項目總體定位是項目的運作方向，系統(tǒng)性的進行市場調(diào)查后，根據(jù)測算和鼎業(yè)新寓苑公司積累的豐富經(jīng)驗及商業(yè)資源得出項目總體定位，之后的所有運作思路都根據(jù)總體定位來研究和制定。（二）、形象定位 歐式風(fēng)格、異域風(fēng)情、恬靜而高雅、時尚而浪漫的對內(nèi)對外的“窗口”。購物功能：體現(xiàn)于商業(yè)街商品品種、檔次上，購物功能是商業(yè)街最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代商業(yè)街中休閑功能往往被當(dāng)作商業(yè)街的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、KTV、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商業(yè)街物管和商業(yè)街客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面。本項目業(yè)態(tài)定位規(guī)劃的原則⑴ 有利于商家互補性的原則⑵ 有利于商家共榮性的原則⑶ 有利于商家競爭性的原則⑷ 有利于物業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的原則⑸ 有利于物業(yè)升級的原則⑹ 預(yù)留新業(yè)態(tài)的原則⑺ 有利于降低工程費用的原則⑻ 有利于資產(chǎn)增值的原則⑼ 有利于降低公攤率的原則本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位建議根據(jù)定位原則進行規(guī)劃定位為：以酒都溫泉旅游為主題、以住宅業(yè)主和旅游者為穩(wěn)定客戶群、以餐飲娛樂為主體的中國酒都溫泉風(fēng)情商業(yè)步行街。