【正文】 山東省的省級(jí)政府部門和濟(jì)南市主要政府部門主要集中在城市中心城區(qū)。1．城市結(jié)構(gòu)城市在聚集與擴(kuò)散這一對(duì)矛盾力的作用下，而形成不同結(jié)構(gòu)。還有南北大沙河，玉符河等河流。大體依地勢(shì)可分為三帶：北部臨黃帶、中部山前平原帶、南部丘陵山區(qū)帶。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。較多的人口遷入歷下區(qū)，將明顯增大歷下區(qū)的消費(fèi)人口基數(shù)。而歷下區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于濟(jì)南市的人口機(jī)械增長(zhǎng)率水平，2003年最高，‰。從總戶數(shù)上看，2003年至2004年期間歷下區(qū)的總戶數(shù)相對(duì)以往年份有較大幅度增加。根據(jù)目前濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展情況，東部的歷城區(qū)與歷下區(qū)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中、供需較為旺盛、房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較高的一個(gè)區(qū)域。從濟(jì)南城市發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展方向上來看，東部的歷下區(qū)與歷城區(qū)是濟(jì)南現(xiàn)在及今后的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。%%。但2004年的市區(qū)總戶數(shù)相比2003年并沒有增加，反而有所下降。人口和家庭戶數(shù)的增加將必然帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。%。而以2003年和2004年的人口機(jī)械增長(zhǎng)率最高，均達(dá)到10‰以上，‰，是當(dāng)年濟(jì)南市人口自然增長(zhǎng)率的7倍。每年的人口自然增長(zhǎng)率基本保持在4‰左右，‰。其中，%，%，其他少數(shù)民族人口較少。市區(qū)商河縣濟(jì)陽縣章丘市面平陰縣截止2005年年末，‰。二、 人口情況濟(jì)南市總面積8177平方公里，其中市區(qū)面積3257平方公里。遠(yuǎn)郊區(qū)在著力提高第二產(chǎn)業(yè)水平的同時(shí)，特色農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面一季度，%，%，同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。一季度，%，%%。6．區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)布局更趨清晰。全市新批外商投資項(xiàng)目40個(gè)，同比增加10個(gè)。5．對(duì)外經(jīng)貿(mào)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)一季度，%。一季度，%。4．消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)一季度，%。在規(guī)模以上投資中，%。%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43%,。億元以上項(xiàng)目增多。新開工項(xiàng)目數(shù)量增加。房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。工業(yè)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)投資明顯增強(qiáng)。3．固定資產(chǎn)投資規(guī)模一季度，%。批零貿(mào)易業(yè)、住宿餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)等繼續(xù)保持穩(wěn)定快速發(fā)展一季度，%，%。%。旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好一季度，%，%；，%，%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速增長(zhǎng)一季度，%，%。%，%。一季度，%，；，%，；，%。受國(guó)家出口政策影響，一些老牌高耗能產(chǎn)品出口企業(yè)如濟(jì)鋼、庚辰鋼鐵、鎂碳磚等均出現(xiàn)大幅下降，,，增長(zhǎng)91%,，%,，在松下、元首、瑪鋼等傳統(tǒng)出口骨干企業(yè)形勢(shì)穩(wěn)定的同時(shí)，涌現(xiàn)出鑫森服裝、中氟化工、美捷家用紡織、齊魯安替比奧、西門子變壓器、海爾電機(jī)、柴油機(jī)股份等一批新的出口骨干企業(yè)，呈現(xiàn)出工業(yè)品出口多點(diǎn)開花的新格局。工業(yè)品出口呈現(xiàn)新格局一季度，%。1．第二產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)工業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化、增長(zhǎng)方式出現(xiàn)積極轉(zhuǎn)變一季度，%。各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)出加快發(fā)展態(tài)勢(shì)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3596元，%。約為同期北京市人均GDP的70%，天津市人均GDP的90%，南京市人均GDP的77%。全國(guó)各省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度排名 (除拉薩):序號(hào)城市2005年GDP（億元）GDP增速1呼和浩特%2合肥%3南昌1008%4沈陽160216%5鄭州1650%6濟(jì)南1876．48%7南京%8長(zhǎng)沙%9西寧%10太原%11武漢2100%12貴陽520%13天津%14哈爾濱%15石家莊%16長(zhǎng)春%17成都%18南寧%19西安1270%20廣州%21銀川%22杭州%23?？?24蘭州%25重慶%26北京%27上海9144%28昆明1061%29烏魯木齊571%30福州1560%說明：本節(jié)數(shù)據(jù)源自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》及《濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)年鑒》。濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告作者：日期：濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告目 錄第一章 濟(jì)南市宏觀背景分析一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展二、人口情況三、城市規(guī)劃與發(fā)展城市結(jié)構(gòu)城市發(fā)展動(dòng)力城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展對(duì)高新區(qū)影響分析四、消費(fèi)特征人均收入水平人均可支配收入及消費(fèi)支出城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款居民消費(fèi)特征五、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第二章 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）綜合分析（二）需求分析（三）濟(jì)南樓市專業(yè)水平總體評(píng)價(jià)二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)第三章 濟(jì)南房地產(chǎn)各類物業(yè)市場(chǎng)分析一、濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析新增供應(yīng)量分析2005年住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2005年住宅市場(chǎng)特征2006年住宅市場(chǎng)展望典型住宅項(xiàng)目調(diào)查小結(jié)二、濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)分析（一）2005年寫字樓市場(chǎng)狀況（二）2006年寫字樓市場(chǎng)發(fā)展展望三、濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)分析（一）2005年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（二）2006年濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)（三）濟(jì)南典型商業(yè)設(shè)施（四）商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格情況調(diào)查（五）小結(jié)四、濟(jì)南酒店市場(chǎng)分析濟(jì)南星級(jí)酒店基本情況供應(yīng)特點(diǎn)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究五、濟(jì)南土地市場(chǎng)分析2005年土地市場(chǎng)供應(yīng)狀況市場(chǎng)成交狀況濟(jì)南城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)第四章 濟(jì)南市高新區(qū)市場(chǎng)研究一、濟(jì)南高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃二、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）高新區(qū)住宅市場(chǎng)（二）高新區(qū)寫字樓市場(chǎng)（三）小結(jié)第一章 濟(jì)南市宏觀背景分析一、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，%，增速達(dá)到了濟(jì)南市近年來的最高水平，也高于東部省會(huì)城市水平。2005年濟(jì)南市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度位居全國(guó)省會(huì)城市（除拉薩外）第六位。0200400600800100012001400160018002000200020012002200320042005年億元濟(jì)南市歷年GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)2005年濟(jì)南市人均GDP為31604元，按當(dāng)時(shí)匯率折算為3858美元。濟(jì)南市歷年人均GDP變化2006年第一季度，濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍保持了平穩(wěn)強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度達(dá)到17%。%，%。%，,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速有所回落，但仍保持20%以上的增速。%，%，%，%；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1669家，同比凈增166家，一季度已過億元企業(yè)達(dá)到53家，同比凈增9家。出口工業(yè)品結(jié)構(gòu)已由過去主要依賴少數(shù)高耗能和傳統(tǒng)產(chǎn)品，向傳統(tǒng)產(chǎn)品、低消耗產(chǎn)品、高新技術(shù)產(chǎn)品的多元化轉(zhuǎn)變。非公有制工業(yè)活力凸顯截至3月底，規(guī)模以上工業(yè)中非公有制企業(yè)1318家，同比凈增199家，占規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)的比重達(dá)79 %。建筑業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)一季度，%。2．第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展一季度，%，為近六年同期最高增速，%。金融、房地產(chǎn)業(yè)增速回升，%，；，%。軟件業(yè)較快增長(zhǎng)。會(huì)展業(yè)加速發(fā)展全市共舉辦會(huì)展28場(chǎng)，直接營(yíng)業(yè)收入2000萬元，%。交通運(yùn)輸、%。其中，%；，%；，%。一季度。%，但增長(zhǎng)幅度較去年同期大幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19億元，%。截至3月底，固定資產(chǎn)投資新開工項(xiàng)目421個(gè)，比去年同期凈增89個(gè)，其中農(nóng)村項(xiàng)目123個(gè)，比去年凈增7個(gè)。計(jì)劃投資在1億元以上的項(xiàng)目(不包括房地產(chǎn)項(xiàng)目)有172個(gè)，增加53個(gè)。企業(yè)自主投資能力繼續(xù)增強(qiáng)。%，%。餐飲市場(chǎng)持續(xù)活躍。近九成商品普遍旺銷。%；，%。%，%。近郊區(qū)已成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要聚集地目前，%的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。中心區(qū)作為全市服務(wù)業(yè)發(fā)展中心的地位愈加突出一季度，%，%。種植業(yè)、畜牧業(yè)、無公害蔬菜等已成為全市主要生產(chǎn)基地，一季度遠(yuǎn)郊區(qū)肉類、奶類、%、%、%，、%，與去年同期基本持平。濟(jì)南市目前下轄歷下、歷城、市中、槐蔭、天橋、長(zhǎng)清6區(qū)，平陰、濟(jì)陽、商河3縣和章丘一市。在中國(guó)56個(gè)民族中，濟(jì)南市有42個(gè)民族居住。濟(jì)南市歷年人口變化圖 (萬人)濟(jì)南市人口在近幾年來保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，%。濟(jì)南市人口的增長(zhǎng)主要是靠人口遷入機(jī)械增長(zhǎng)拉動(dòng)，‰。此外，隨著市區(qū)人口的不斷增加，全市總戶數(shù)也一直在穩(wěn)步增加。但相比全國(guó)其他省會(huì)城市（拉薩除外）同期市區(qū)總戶數(shù)增長(zhǎng)偏低。濟(jì)南市市區(qū)總戶數(shù)變化圖 (萬戶)從濟(jì)南市市區(qū)總戶數(shù)變化圖中可以看出，2000年至2003年4年間，市區(qū)總戶數(shù)一直在穩(wěn)定增長(zhǎng)，平均每年增加1萬戶左右。此外，隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長(zhǎng)變化，濟(jì)南市的城市化程度逐年提高。在濟(jì)南市的五個(gè)市區(qū)中，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)所在的歷下區(qū)位于城市東部，其發(fā)展勢(shì)頭較為明顯。在濟(jì)南市的五個(gè)市區(qū)中，歷下區(qū)的人口規(guī)模和居民總戶數(shù)位于歷城區(qū)之后，居第二位，可見，歷下區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具備較好的人口基礎(chǔ)與條件。歷下區(qū)人口數(shù)量變化曲線（萬人）5652545658602001200220032004年 歷下區(qū)總戶數(shù)變化曲線（萬戶）152001200220032004年從人口變化看，歷下區(qū)的總?cè)丝跀?shù)和居民總戶數(shù)也逐年增加。在人口自然增長(zhǎng)率方面，歷下區(qū)的人口自然增長(zhǎng)率一直低于濟(jì)南市的人口自然增長(zhǎng)率水平。說明歷下區(qū)的人口增長(zhǎng)主要以人口的機(jī)械式遷入為主，人口自然增長(zhǎng)較低，同時(shí)也看出歷下區(qū)是濟(jì)南市人口遷入較為活躍和集中的地區(qū)，這與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公司企業(yè)集中（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于歷下區(qū)）、區(qū)域觀念以及城市規(guī)劃發(fā)展有很大的關(guān)系。人口自然增長(zhǎng)率比較（‰）年份2001200220032004濟(jì)南市‰‰‰‰歷下區(qū)‰‰‰‰人口機(jī)械增長(zhǎng)率比較（‰）年份2001200220032004濟(jì)南市‰‰‰‰歷下區(qū)‰‰‰‰三、城市規(guī)劃與發(fā)展?jié)鲜惺侵袊?guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開放城市。濟(jì)南地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，南依泰山、北傍黃河，地勢(shì)南高北低。濟(jì)南境內(nèi)河流較多，主要有黃河、小清河兩大水系。濟(jì)南所處的地理位置與地勢(shì)特點(diǎn)決定了濟(jì)南城市的規(guī)劃與發(fā)展方向。濟(jì)南市在歷史、經(jīng)濟(jì)、政治、市政設(shè)施等各方面原因作用下，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，現(xiàn)在建成區(qū)面積已經(jīng)超過200平方公里，市區(qū)面積達(dá)到3257平方公里。其中省級(jí)政府部門位于歷下區(qū)，市級(jí)政府部門位于市中區(qū)。其他區(qū)域性商圈有花園路商圈、濼口商圈、濼源大街商圈、大觀園商圈、北園大街商圈、英雄山商圈等。城市商務(wù)辦公主要集中在市中區(qū)市政府周邊區(qū)域、山大路沿線周邊區(qū)域以及東部區(qū)域等三個(gè)區(qū)域。2．城市發(fā)展動(dòng)力城市的發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)、交通、政策、人口、產(chǎn)業(yè)等等各種內(nèi)外因素影響，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)以及城市地理學(xué)方面研究，當(dāng)人均GDP達(dá)到2500美元時(shí)，城市郊區(qū)化發(fā)展開始顯現(xiàn)；達(dá)到4000美元時(shí)，郊區(qū)化發(fā)展顯著，而在之前，城市的發(fā)展主要表現(xiàn)為城市的聚集作用。因此，濟(jì)南市在城市發(fā)展方面已經(jīng)具備郊區(qū)化建設(shè)、城區(qū)拓展的條件與基礎(chǔ)。城市東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于城區(qū)邊緣，與市區(qū)緊緊相鄰，多條城市主干道將其與市區(qū)連接，依照濟(jì)南東部新城的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，高新區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)“三區(qū)一城“，即建設(shè)本區(qū)域內(nèi)的科技城、中心區(qū)、新區(qū)、出口加工區(qū)。3．城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《濟(jì)