【正文】 國際國內(nèi)貨幣環(huán)境，人們手中的熱前更需要找個(gè)安身場所。第三部分：現(xiàn)階段石家莊房產(chǎn)市場環(huán)境—政策影響下的地方環(huán)境一、 市場波動(dòng)減壓器石家莊作為一個(gè)后進(jìn)省會(huì)城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，一直以來處于全國同等城市的后位，國家重大政策的調(diào)整反映在石家莊房產(chǎn)市場通常都會(huì)減弱并緩解。* 產(chǎn)品設(shè)計(jì)遵循合理的銷售面積及空間結(jié)構(gòu)是制勝要素。這是國情使然，對(duì)房產(chǎn)的需求是必然的，剛性需求不會(huì)因?yàn)檎叩目刂贫Ｖ剐枨蟆? 住宅類房產(chǎn)的嚴(yán)格控制，使商業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)越性凸顯，同時(shí)商業(yè)的回報(bào)率高于住宅，并通過對(duì)國際資產(chǎn)走向的觀測，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)會(huì)成為中國地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)投資新寵。小結(jié)：* 自2006年房地產(chǎn)第一次調(diào)控政策出臺(tái)以來，政策上經(jīng)歷了持續(xù)（20062007）——顛覆（20072008）——恢復(fù)（20092010）——加重（2010至今）的曲折過程，主要是采取各種小緩解的控制，缺乏可操作性，可謂補(bǔ)丁政策。2011年01月16日國務(wù)院常務(wù)會(huì)再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。 嚴(yán)查違規(guī)售房 未取得商品房預(yù)售手續(xù)的項(xiàng)目，不得以任何形式收取房屋費(fèi)。另一方面，央行又在頻繁 加息，極力遏制房產(chǎn)投機(jī)和其他投機(jī)行為，嚴(yán)控銀行風(fēng)險(xiǎn)。 本地異地常住戶口購房受限 異地常住戶口選擇在本土購房的，如不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對(duì)購買首套住房貸款首付款比例不得低于30%，貸款利率取消優(yōu)惠。金融政策 違規(guī)超限土地禁止發(fā)放開發(fā)貸款 國土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放開發(fā)貸款。建立用地開竣工申報(bào)制 《通知》規(guī)定開發(fā)商欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的現(xiàn)象，禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。嚴(yán)格合同簽署、土地出讓價(jià)款繳付時(shí)間 《通知》規(guī)定，開發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。競買保證金不得低于兩成 《通知》對(duì)開發(fā)商競買保證金進(jìn)行了明確規(guī)定，不得低于出讓最低價(jià)的20%，而以往的政策對(duì)繳納定額度沒有明確規(guī)定。也就是說房企今后拿地的最大面積不會(huì)超過20萬平方米。第二部分：政策環(huán)境—無奈之舉，重在形式土地資源 《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》對(duì)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中也在積極適當(dāng)?shù)拇碳そ?jīng)濟(jì)，增加資金流通、促進(jìn)內(nèi)需，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，緩解出口產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。 對(duì)內(nèi)盡可能抑制物價(jià)上漲幅度，尤其是延緩房價(jià)沖高的速度。 同時(shí)不可預(yù)期的通貨膨脹又會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的活躍性和消費(fèi)能力，但是中國政府對(duì)市場的干預(yù)，目前通貨膨脹還不會(huì)很嚴(yán)重。 在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)和自然災(zāi)害頻繁的多事之秋，全世界都在救市，中國作為WTO成員之一，必不能逃脫救市責(zé)任。同時(shí)伴隨匯率改革逐步完善，才能在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國轉(zhuǎn)嫁給中國的災(zāi)難。再加之2010年自然災(zāi)害不斷，各行業(yè)的物價(jià)攀升，通貨膨脹勢頭依舊，美國在這時(shí)坐享漁利。建投十號(hào)地 營銷策劃報(bào)告第一部分：經(jīng)濟(jì)環(huán)境—內(nèi)憂外患國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境：人民幣升值？在國際金融危機(jī)的大環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)權(quán)國家采用各種強(qiáng)權(quán)手段轉(zhuǎn)嫁本國經(jīng)濟(jì)危機(jī)。對(duì)中國，美國要求放開貨幣管制，使人民幣兌美元匯率自行調(diào)控，而與此同時(shí)美國政府又在自行對(duì)美元進(jìn)行貶值政策。 因此，抑制物價(jià)、抑制通貨膨脹，尤其是緩和中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格高漲的瘋狂勢頭，就顯得尤為重要了。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：降價(jià)難上加難。中國政府4萬億投資刺激舉措的落地和外匯儲(chǔ)備量的持續(xù)攀升，通脹的延續(xù)在所難免。中國政府對(duì)策：評(píng)議為先。因此各種政策的推出更多是在需求源頭暫緩交易發(fā)生時(shí)間，誘發(fā)人們的觀望情緒，從而給快速持續(xù)高漲的房價(jià)降溫。同時(shí)中國對(duì)外也在努力開展人民幣匯率改革，使之符合市場規(guī)律并適應(yīng)中國國情。產(chǎn)品供應(yīng)模式受限 《通知》中強(qiáng)調(diào)，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。限制土地出讓面積 國土資源部和國家發(fā)改委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)頁）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，根據(jù)新目錄規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃。 開發(fā)商拿地后一年未開發(fā)的，國土部門開始收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年收回土地。保障房用地不低于70% 《通知》規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。 提高并嚴(yán)格執(zhí)行二套房介入門檻 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%。 停止發(fā)放三套房貸 2010年4月18日起暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 調(diào)整準(zhǔn)備金率和頻繁加息 今年以來已經(jīng)兩次調(diào)整了存款準(zhǔn)備金率以緊縮投資的銀根，嚴(yán)控銀行風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策分析 詳見稅收附件：稅收新政銷售政策 銷售實(shí)名制 商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，簽訂商品房買賣合同后不得擅自更改購房者姓名。（定金、VIP等），不得采取任何返本銷售、售后包租的方式強(qiáng)銷。詳見附件關(guān)于新政的解讀。* 在沒有整體銜接程序的政策之下，補(bǔ)丁政策必然會(huì)漏洞百出，因此種種政策之于開發(fā)商是在嚴(yán)控資金鏈條，之于消費(fèi)者是在誘發(fā)觀望情緒，暫時(shí)暫緩房價(jià)高漲所帶來的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)憂慮。* 在一些新政出臺(tái)之后，樓市成交量不僅沒有出現(xiàn)大幅度的萎縮，同比還有所攀升，而且價(jià)格也在攀升。新政旨在刺激人們的觀望情緒，暫時(shí)平抑房價(jià)，以緩解國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國帶來的壓力。* 新的房地產(chǎn)政策中針對(duì)未取得房屋預(yù)售許可證的樓盤不得以認(rèn)購、銷售VIP卡等方式收取購房者房款的限制，是否能達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)市場銷售環(huán)節(jié)的作用，還要看各地執(zhí)法監(jiān)督部門監(jiān)管和執(zhí)行力度是否嚴(yán)格到位。二、 需求心理兩重天房地產(chǎn)銷售一線的情勢喜人，無論二環(huán)內(nèi)外，無論商業(yè)還是住宅，銷售火熱，人們的購房、置業(yè)、投資情緒高漲，政策似乎成了催化劑，人們急于把手中的熱錢投出去的。與之形成鮮明對(duì)比的是另一種消費(fèi)心理，政策收緊預(yù)期、年度政策調(diào)整的影響之下，購房者對(duì)未來房價(jià)走勢的態(tài)度開始迷茫，市場預(yù)期變得不再明朗?？腿悍磻?yīng)顯示出政策對(duì)市場的影響將會(huì)持續(xù)，在此期間，各項(xiàng)目都會(huì)面臨嚴(yán)重的滯銷局面。在改善型需求住房面前，滿足需求的房源太少，表明石家莊商品住宅在產(chǎn)品類型方面需要進(jìn)一步創(chuàng)新，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面需要進(jìn)一步優(yōu)化。二環(huán)內(nèi)沿線以住宅項(xiàng)目居多，同時(shí)隨著恒大、萬達(dá)的進(jìn)駐，石家莊住宅市場的價(jià)格空間被拉大。這表明購房者對(duì)樓盤的品質(zhì)要求越來越高，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)推出更多滿足市場需求的高品質(zhì)房源。 在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)方面，其它要素依次分別為地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商。而消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤開發(fā)商和物業(yè)管理關(guān)注度不高，表明石家莊購房者的購房心理有待成熟。隨著越來越多的一線品牌房企進(jìn)駐石家莊，相信消費(fèi)者在購房時(shí)的品牌意識(shí)會(huì)增強(qiáng)。第四部分：區(qū)域競爭項(xiàng)目及全市同質(zhì)化樓盤狀況對(duì)比分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置項(xiàng)目價(jià)格主力戶型國際城4期路勁地產(chǎn)槐北路473號(hào)8300元/㎡10500元/㎡最高價(jià)12500元，為首層帶小院戶型三室：147㎡170㎡四室：199㎡、206㎡躍層四室：246㎡、308㎡挑空恒大城恒大地產(chǎn)槐安路廣平街7800元/㎡8300元/㎡三室：㎡四室：㎡小三室：97136㎡二室：93㎡天山新公爵天山地產(chǎn)中華北大街中儲(chǔ)食品城145萬/套剩余大戶型230㎡躍層540㎡躍層西美第五大道石家莊金馬地產(chǎn)槐安路談固?hào)|街800011000元/㎡（精裝） 南區(qū)6500元/㎡6090㎡、107㎡、130160㎡、210230㎡戶型比較全中央悅城石家莊德鴻地產(chǎn)育才街116號(hào)預(yù)計(jì)在15000元17000元/㎡90100㎡左右二室140170三室遠(yuǎn)見聚合置地槐安路建設(shè)大街7500元/㎡三室：130140㎡、160㎡二室：89㎡四室：188㎡萬達(dá)公館大連萬達(dá)集團(tuán)尖嶺村13000元/㎡230㎡//270㎡藍(lán)郡路勁地產(chǎn)東崗里東二環(huán)交叉口別墅售完兩棟高層：7000元/㎡，其中一棟基本銷售完畢二室：9094㎡三室：130139㎡四室：194198㎡區(qū)域競爭項(xiàng)目及全市同質(zhì)化樓盤二手房狀況對(duì)比分析項(xiàng)目名稱開發(fā)商項(xiàng)目位置二手房 項(xiàng)目價(jià)格 銷售狀況一手房 售樓部價(jià)格 銷售狀況國際城4期路勁地產(chǎn)槐北路473號(hào)80008600元/㎡更名費(fèi)：23萬基本無房源10500元/㎡當(dāng)初開盤最低7800元/㎡恒大城恒大地產(chǎn)槐安路廣平街7800元/㎡8300元/㎡天山新公爵天山地產(chǎn)中華北大街中儲(chǔ)食品城145萬/套西美第五大道石家莊金馬地產(chǎn)槐安路談固?hào)|街800011000元/㎡（精裝）南區(qū)：6500元/㎡萬達(dá)公館萬達(dá)集團(tuán)尖嶺村藍(lán)郡路勁地產(chǎn)東崗里東二環(huán)交叉口別墅：1000012000高層：65008000現(xiàn)房，房源充足7000元/㎡，貸款無折扣重點(diǎn)項(xiàng)目分析國際城國際城四期2010年10月1日前后推出8棟樓16個(gè)單元的洋房產(chǎn)品，全部售罄，目前沒有可售房源。今年將推出三棟高層的其中一部分，洋房產(chǎn)品還剩下21個(gè)單元252套房，預(yù)計(jì)均價(jià)在15000元/㎡左右。國際城均為毛坯房，市政集中供熱地暖，天然氣管道、太陽能輔熱管道（每棟樓頂斜屋面上有一組太陽能集熱板，做為24小時(shí)熱水的輔助熱源，水溫能達(dá)到3040度左右，節(jié)約了熱水入戶的高額費(fèi)用和能源浪費(fèi)。國際城四期結(jié)合了一、二期外立