【正文】 林檢查站側(cè)瀅水山莊處瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:3100元均:3500元二、三、四房85～142㎡㈡龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局⒈ 物業(yè)類型龍華片區(qū)對于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項目有一定特殊性，其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通——民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。其主要樓盤為有以下特征：價格：均價基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。評 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場受集資房沖擊較大；第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對本項目的開發(fā)有重要參考意義。價格：均價2200—2700元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。第二類 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素商品房，此類樓盤質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在350戶以內(nèi)。銷售策略主要以低價格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場銷售相結(jié)合。購買用途一般為自住及租賃投資。此類樓盤特征如下：價格：均價1500—1800元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）；供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。根據(jù)相關(guān)法律，此類房并不充許上市銷售，其非法上市對質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場沖擊。另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來說其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競爭性較大。隨著二線關(guān)概念的淡化以及龍華中心廣場的建成，以中心廣場向周邊輻射的一個新的中心區(qū)正在形成，它將是未來以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個新靚點。另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所剩無幾，龍華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。⒍ 農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)實現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“三高”農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場。⒌ 工業(yè)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。⒊ 文體設(shè)施建設(shè)鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播電臺、有線電視臺、圖書館、新華書店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn)8個村級圖書館也基本建設(shè)完畢，藏書達(dá)4萬多冊。⒈ 交通狀況龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān)梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。⒍ 政府加快對二線外（特別是龍崗布吉和龍華等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。⒋ 市場置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對淡化。⒉ 國際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球500強(qiáng)”）綜合功能日益完善、地鐵多條線路即將開通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場的外銷率。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。從市場需求看，深圳住宅市場購買力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 進(jìn)入3月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的“湖濱大戰(zhàn)”打響，深圳灣的“海灣戰(zhàn)爭”也拉開了序幕。 新年度的深圳典指在去年的基礎(chǔ)上將深圳劃分為10個片區(qū)，它們是：后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、蛇口片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、深圳中央商務(wù)區(qū)、紅樹林海景片區(qū)、寶安新城片區(qū)、龍華片區(qū)。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個個令人歡欣的跳動音符，給普通百姓帶來對美好生活的憧憬和遐想?！斑\(yùn)動的才是美麗的”。教育與地產(chǎn)“戀愛”，在深圳已是普遍現(xiàn)象，去年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤的一個賣點，同時也是一個發(fā)展空間非常大的朝陽行業(yè)。2001年深圳版TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識：TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品。如何來做好房地產(chǎn)項目的代理工作，使發(fā)展商所開發(fā)的項目達(dá)到最高的利潤回報點？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司）在闡述了自己的全程代理模式的同時，也對本項目的開發(fā)、結(jié)合我們對本區(qū)域市場的了解程度，做了一個初步的項目發(fā)展策略分析，以進(jìn)一步拓展彼此之間的思路，實現(xiàn)雙方的友好合作！知已知彼，不斷探討創(chuàng)新，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長期以來所堅持的工作方式。山莊發(fā)展規(guī)劃建議目 錄一、前言二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡介㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點㈤、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測四、荔花山莊項目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料㈡、本項目地塊價值預(yù)測㈢、項目定位分析建議㈣、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路㈤、項目整體規(guī)化思路及建議五、后序一、前言房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡單的開發(fā)即獲暴利過程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個正常的市場環(huán)境發(fā)展：激烈競爭與逐步成熟的買方市場并存，致使房地產(chǎn)開發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險達(dá)到新高。由此，房地產(chǎn)代理市場亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個難題：建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤？然而，事實上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開發(fā)項目利潤回報率的高低。二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況⒈ 2001年度深圳的房地產(chǎn)市場可概括為：樓市熱點多，發(fā)展空間大。新都市主義重視強(qiáng)調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效合理的填補(bǔ)性開發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分糅合整理，使居住、工作、購物、休閑等“鏈”結(jié)起來，構(gòu)成一個完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。成功的學(xué)?？梢猿蔀榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一利潤增長點。 水景住宅再度升級，致使親水住宅尤其是海景仍是2002年深圳樓市熱賣點之一。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場也興起了以“運(yùn)動健康”為概念的樓盤，特別是隨著申奧的成功，使得“運(yùn)動”這一主題更深入人心。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無一不為2001年的房地產(chǎn)市場推波助瀾。（寬頻入戶，智能化物管）⒉ 2002年以來深圳的房地產(chǎn)市場綜合表現(xiàn)為：承前啟后，蓄勢待發(fā)。2002年第一季度，春節(jié)淡季過后，深圳市樓盤推廣力度逐漸加大，市場開始活躍。整個1季度已經(jīng)有十余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平方米。根據(jù)深圳統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2002年前3月，%，%。㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況⒈ 住宅項目已成為房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價仍是當(dāng)前市場客戶置業(yè)首選。⒊ 房地產(chǎn)市場已漸趨理性和成熟，很少存在沖動開發(fā)及沖動置業(yè)：開發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善；置業(yè)注重綜合性能與銷售價格的對比；價格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。⒌ 置業(yè)投資在消費支出中的比率明顯增長。㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析綜合對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析，我們對深圳地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進(jìn)行如下預(yù)測：⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開發(fā)時代即將來臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)；⒉ 房地產(chǎn)市場進(jìn)入理性開發(fā)階段；⒊ 房地產(chǎn)開發(fā)注重自身配套和周邊景觀資源及社區(qū)配套的綜合利用；⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量；⒌ 置業(yè)投資在總消費支出中的比率明顯增長；⒍ 高檔住宅項目的潛在市場呈隱性增長；⒎ 外銷比例將快速增長；三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡介龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會；，其中常住人口約 。⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積龍華城市規(guī)劃面積達(dá)41平方公里，到目前為止，已建成32個居民住宅區(qū)、18個工業(yè)區(qū)，面積達(dá)25平方公里。⒋ 安全文明建設(shè)大力推進(jìn)“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實施“一鎮(zhèn)一廣場”、“一村一公園”、“一街一景點”的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)；同時，通過開展社會治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。到目前為止，全鎮(zhèn)18個工業(yè)區(qū)的廠房使用率達(dá)98%，擁有內(nèi)外資企業(yè)900余家。⒎ 規(guī)劃建設(shè)據(jù)了解，龍華未來幾年的規(guī)劃建設(shè)將主要以龍華中心廣場及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團(tuán)的梅龍大道等，將依照給整個中部組團(tuán)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?；網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的道路網(wǎng)絡(luò)，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設(shè)，將更加拉近龍華及關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。龍華各項指標(biāo)圖表解析㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈡前 言作為一個獨具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場輻射及區(qū)域又可以劃分為三個片區(qū)：1 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬科四季花城等）；2 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）；3 未來中心廣場區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質(zhì)樓盤也隨即出現(xiàn)，隨著較有實力的開發(fā)商的進(jìn)入，位于中心區(qū)