【正文】 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”以及四川省、某市十二五規(guī)劃，新都區(qū)作為全國有名的家居、裝飾產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)銷售基地，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，西部家居博覽園依托新都區(qū)的行業(yè)地位，將一舉成為國內(nèi)知名的家居產(chǎn)業(yè)集散基地。② 符合市場與經(jīng)濟(jì)某是西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信的中心樞紐，是整個(gè)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿及領(lǐng)跑者，某區(qū)域內(nèi)聚集了不少輻射整個(gè)西部地區(qū)的專業(yè)市場，同時(shí)，全國性的行業(yè)展會或綜合展會也不斷的來到某。① 目前家居行業(yè)現(xiàn)狀一方面，通過梳理中國家居業(yè)流通賣場，大致可以看出，目前國內(nèi)家居行業(yè)較為混雜，各類形式的賣場、展場、專業(yè)市場不計(jì)其數(shù)，但由于各項(xiàng)條件的限制，如場地、檔次等，都沒有給消費(fèi)者一個(gè)直觀展示的平臺，讓很多消費(fèi)者處于“想象”的階段，這對于銷售是極為不利的；另一方面，作為消費(fèi)者，從購房到住房的過程是較為緩慢的，中間牽涉的太多，沒有一個(gè)系統(tǒng)的、一站式的處理平臺，很多消費(fèi)者對此頗為困惑，造成眾多地產(chǎn)商、裝修企業(yè)、建材商的銷售各自為戰(zhàn)，從而導(dǎo)致惡性競爭，造成各方損失；最后，瑞典“宜家”家具營銷模式的進(jìn)入，直接影響消費(fèi)者消費(fèi)導(dǎo)向，一種前所未有的“體驗(yàn)式消費(fèi)”，讓其在我國發(fā)展迅猛。 西部家居博覽園將集創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、展示、交易、商務(wù)辦公、休閑于一體，成為某乃至西部一級創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)集散基地。某的家居裝飾產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展水平與國內(nèi)一流的創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)相比，存在較大差距，遠(yuǎn)不能滿足四川及整個(gè)西部地區(qū)創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)需求，難以承擔(dān)平衡創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)供需，保障有序流通的宏觀調(diào)控職能。 目前，某市及其周邊地區(qū)的家居裝飾產(chǎn)業(yè)行業(yè)格局是由家居裝飾產(chǎn)業(yè)批發(fā)中心和一般零售市場組成的二元結(jié)構(gòu)。 1993年，某市被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一。全市是幅員面積12390平方公里，2010年。 （1）市場前景 ，居全國第5位；四川也是個(gè)人口大省，2010年末常住人口8127萬人，人口基數(shù)決定了對創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)總量較大。 建設(shè)一級創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)基地是提高建筑裝飾產(chǎn)品效益和增加創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)交易價(jià)值的重要渠道。現(xiàn)代化創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)交易市場必需的垃圾處理、污水處理等配套設(shè)施要么技術(shù)水平較低，要么缺乏； 四是管理服務(wù)技術(shù)低下，大部分交易中心缺乏優(yōu)良的質(zhì)量檢測系統(tǒng)、電子競拍等輔助管理系統(tǒng)，市場經(jīng)濟(jì)效益較低，創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)質(zhì)量缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，流通創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)質(zhì)量不能得到保證、管理服務(wù)不到位； 五是市場定位較低，一般定位成單一功能型市場，科技創(chuàng)新研發(fā)功能不足，與國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)差距很大，大多數(shù)家居裝飾產(chǎn)業(yè)市場或是單一品種交易中心，或是服務(wù)范圍狹窄，覆蓋整個(gè)西部地區(qū)的大型創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)交易中心亟待建設(shè)； 六是現(xiàn)有交易中心事實(shí)上各自為政，形成多個(gè)價(jià)格中心，難以肩負(fù)起宏觀指導(dǎo)家居裝飾產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、平抑物價(jià)的公共服務(wù)職責(zé)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布圖——展示體驗(yàn)區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 目前某市雖然家具產(chǎn)業(yè)交易中心眾多，但是總體存在以下不足： 一是主要集中在三環(huán)路以內(nèi)，存在用地空間小、車流巨大，以及對周邊居住區(qū)影響大、環(huán)境保護(hù)難度較高等問題，部分交易中心已經(jīng)被城市規(guī)劃列入搬遷范圍； 二是各個(gè)交易中心經(jīng)營規(guī)模偏小，交易品種單一，且商家誠信度差異較大，無法為消費(fèi)者建立消費(fèi)信心。該信息平臺將家居裝飾、軟裝、家電、家居的合理配備作為訴求重點(diǎn)，反向引導(dǎo)消費(fèi)者，對區(qū)域配套、戶型設(shè)計(jì)等提出反向要求，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)商，并從中規(guī)避問題，最終引導(dǎo)消費(fèi)者達(dá)成交易。① 新聞中心依托園區(qū)內(nèi)地產(chǎn)、建材等品牌商的第一手信息，建立上規(guī)模的新聞信息平臺，對西部地區(qū)，乃至全國的地產(chǎn)、建材相關(guān)信息進(jìn)行收集、發(fā)布、交流，尤其在西部地區(qū)營造新聞導(dǎo)向氛圍，直接引導(dǎo)消費(fèi)趨勢。通過強(qiáng)大的宣傳攻勢及創(chuàng)新的運(yùn)營模式，從根本上將“家居體驗(yàn)中心”這一“購房超市”的概念深入人心，讓消費(fèi)者從“望”（直觀欣賞）到“聞”（聽講解），再到“問”（疑問解答），最后達(dá)到“切”（促成交易），并且以“VIP全程家居顧問” 專家服務(wù)為基礎(chǔ)，引用“全產(chǎn)業(yè)鏈”這一概念，以“體驗(yàn)中心”為起點(diǎn)，將家居裝修設(shè)計(jì)、施工、軟裝飾、家具、家電等整個(gè)消費(fèi)鏈連接起來，使之形成多方共贏的良好局面。以“VIP全程家居顧問”的形式，輔以置業(yè)顧問、裝飾設(shè)計(jì)師、施工經(jīng)理等，為客戶形成一對一的顧問專家團(tuán)，讓其從“買”到“住”全程體驗(yàn)“VIP家居顧問”專家服務(wù)?，F(xiàn)在初步達(dá)成入駐意向的一流創(chuàng)意裝飾、家居以及智能家居公司近200家，每家需近400平米的辦公用房，合計(jì)近8萬平方米。本次可行性研究工作的范圍包括研究項(xiàng)目建設(shè)的意義、市場前景、選址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會評價(jià)等。公司秉承務(wù)實(shí)和誠信的開拓精神，爭創(chuàng)一流，致力于為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)。西部家居博覽園可行性研究報(bào)告———————————————————————————————————————————————————————————————西部家居博覽園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 3 3 3 3 3 研究工作依據(jù) 3 3 項(xiàng)目定位 3 項(xiàng)目總體定位 3 項(xiàng)目功能定位 3 5 5 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5 7 7 7 7 7 8 全部投資的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價(jià) 8. 10項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論 8 8第二章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 9 項(xiàng)目背景 9 9 9 10 11 11 11 11 12 12 氣候 12 12 12 基礎(chǔ)建設(shè) 12 12 13 13 13 社會經(jīng)濟(jì) 13 13第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 14 14 14第六章 建設(shè)方案 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 16 17 19 22 23 23 23 24 24 24 25 28第七章 環(huán)境保護(hù)與防疫安全 29 29 29 基本情況 29 29 29 29 29 降噪措施 29 29 29 30 30 30 30 30 30第九章 企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 30 30 30 31 31 31 32 32第十章 招標(biāo)方案 32 32 32 32 32 32 32 33 33第十一章 投資估算與資金籌措 33 33 33 33 35 35 35 35第十二章 財(cái)務(wù)分析 35 3512. 2基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 36 36 36 36 37 37第十三章 社會評價(jià) 37 37 37 38 38 38 38 39 39第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 39 39 39 第一章 總論 西部家居博覽園(1)實(shí)施單位單位名稱：某投資公司（以下簡稱某公司）(2)投資主體單位名稱：某投資公司（以下簡稱某公司） 某公司是某裝飾材料有限公司，該公司是一家專業(yè)生產(chǎn)銷售創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)品的頗具規(guī)模的現(xiàn)代企業(yè)，公司位于某新繁家具園區(qū)，擁有一批高素質(zhì)、高水平、高效率的管理技術(shù)人才隊(duì)伍。近年來，公司多元化發(fā)展，開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)、市場開發(fā)和工程建設(shè)領(lǐng)域。 某市新都區(qū)木蘭鎮(zhèn) 研究工作依據(jù) (1) 中華人民共和國《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要》； (2)《某市城市總體規(guī)劃( 2003—2020)》 (3)《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； (4)《某市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》 (2005)： (5)《某市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》； (6)《新都區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃》； (7) 其他相關(guān)資料。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目總體定位以住宅展示、交易為基礎(chǔ)，依托家居全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營模式，集家裝、家飾、家具、家電等全方位實(shí)景體驗(yàn)為一體的中國西部國際家居流通創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 項(xiàng)目功能定位我們是要做一個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿；做一個(gè)行業(yè)資源的整合者：做一個(gè)家居全產(chǎn)業(yè)市場的引領(lǐng)者；所以我們要走在時(shí)代的最前沿，走在行業(yè)的最前沿；因此我們形成了我們的四大功能區(qū)：—正面、側(cè)面建筑、智能家居設(shè)計(jì)體驗(yàn)中心總建筑面積10萬平方米（1）主體建筑為創(chuàng)意裝飾、家居研發(fā)設(shè)計(jì)公司、智能家居、自用辦公區(qū)、商務(wù)休閑服務(wù)區(qū)。① 創(chuàng)意展示中心作為西部家居博覽園核心項(xiàng)目之一，創(chuàng)意展示中心是以家居設(shè)計(jì)、家居裝修、家居裝飾為核心的綜合展場，是整個(gè)西部家居博覽園的第一窗口，讓設(shè)計(jì)師、品牌商、消費(fèi)者在一個(gè)公平、自由的交流平臺下，用西部家居博覽園的氛圍去引導(dǎo)消費(fèi)群體。② 體驗(yàn)中心依托強(qiáng)大的媒體攻勢及政策支持，建立房地產(chǎn)商項(xiàng)目展示平臺及交易平臺，旨在做成“永不落幕的房交會”這一盛況，直觀實(shí)景展示項(xiàng)目樣板間，從樓盤信息、區(qū)域配套、戶型設(shè)計(jì)、家居裝修、家居裝飾等多方位、多角度全景展示項(xiàng)目，讓消費(fèi)者在同一地點(diǎn)即可享受到從“買”到“住”的一站式體驗(yàn)服務(wù)。（2）其他建筑為物流中心、集成化辦公區(qū)，建筑面積預(yù)計(jì)共需2萬平方米左右。建立網(wǎng)上信息交流平臺，依托相關(guān)行業(yè)的第一手信息，通過強(qiáng)大的宣傳攻勢，逐步形成某地區(qū)家居行業(yè)第一交流平臺。② 物流中心借以強(qiáng)大的信息網(wǎng)絡(luò)，物流中心主要從事運(yùn)輸、存儲、包裝、裝卸、流通加工、配送等物流服務(wù)。各市場年交易額低于十億元，且各自為戰(zhàn)，惡性競爭時(shí)有發(fā)生，從根本上無法解決消費(fèi)信心的建立，以及個(gè)性差異的需求，難以承擔(dān)家居裝飾產(chǎn)業(yè)市場供需關(guān)系的任務(wù)； 三是基礎(chǔ)設(shè)施比較落后，配套設(shè)施不完善。 建設(shè)一級創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)基地是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)工作中的重要環(huán)節(jié)。 建設(shè)一家創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)基地是引導(dǎo)創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化轉(zhuǎn)變的重要方式。 某是四川省的省會，位于四川盆地西部，地處中國西北、西南地區(qū)和長江上游流域三個(gè)跨省經(jīng)濟(jì)帶結(jié)合部，是中國東部、北部進(jìn)入云南和西藏的重要中轉(zhuǎn)地之一。某市是國家重要的家居、建材、創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。2007年，某市被國務(wù)院批準(zhǔn)為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，成為繼上海浦東新區(qū)和天津海濱新區(qū)之后又一個(gè)國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。其批發(fā)中心規(guī)模、交易額、交易量普遍較小，大多數(shù)市場的基礎(chǔ)設(shè)施硬件水平落后，市場在建設(shè)和管理方面處于低級階段，管理混亂、無序競爭問題突出，沒有體現(xiàn)出現(xiàn)代物流的基本元素特征；現(xiàn)有家居裝飾產(chǎn)業(yè)交易中心主要立足某，缺乏覆蓋整個(gè)西部地區(qū)的大型家居裝飾產(chǎn)業(yè)交易中心；在交易價(jià)格上，缺乏規(guī)范的價(jià)格體系，使家居裝飾產(chǎn)業(yè)價(jià)格穩(wěn)定性差。某市創(chuàng)意家居裝飾行業(yè)正亟待著建立一個(gè)規(guī)模化、國際化、現(xiàn)代化的創(chuàng)意家居裝飾產(chǎn)業(yè)基地。市場前景非?？捎^。目前國內(nèi)東部地區(qū)在家居行業(yè)中發(fā)展較為迅速，也逐漸成熟，但西部地區(qū)，除了“外來戶”（如：宜家、美凱龍、百安居等）的營銷模式較為先進(jìn)以外，某幾大專業(yè)市場，都存在著硬件設(shè)施不完善，管理制度原始之弊端，遠(yuǎn)不能滿足四川，乃至西部地區(qū)家居裝飾產(chǎn)業(yè)需求。隨著人民生活水平和文化知識的不斷提高，現(xiàn)有的家居行業(yè)市場也遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)今社會發(fā)展的需要，整個(gè)西部地區(qū)，家居行業(yè)正缺少一個(gè)有規(guī)模、國際化、現(xiàn)代化的創(chuàng)意家居產(chǎn)業(yè)基地。西部家居博覽園在一定程度上健全及完善了西部家居流通體系，引導(dǎo)家居裝飾產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、專業(yè)化發(fā)展，一方面可以迅速地傳遞信息，另一方面有效的降低交易成本，從而有利于延伸家居產(chǎn)業(yè)鏈，增加就業(yè)機(jī)會，對配合城鄉(xiāng)一體化有重要的意義。全感官展示營銷模式，大到戶型布局（由開發(fā)商提供），小到一品一物的裝飾（由裝飾品牌商提供），讓消費(fèi)者切身體會每一個(gè)細(xì)節(jié)，讓其同一個(gè)地點(diǎn)從房屋交易，到房屋裝修、房屋裝飾都可以享受到全套體驗(yàn)服務(wù)。② 西部家居博覽園是從零散的房產(chǎn)資訊到房產(chǎn)信息樞紐的綜合信息中心社會群體接受房產(chǎn)咨詢的途徑各不相同，加之營銷環(huán)境的影響，造成很多信息的殘缺與不實(shí)。③ 西部家居博覽園是從展望式購房到360176。④ 西部家居博覽園是從簡單的貨物運(yùn)輸服務(wù)到以滿足消費(fèi)者的需求為目標(biāo)的多功能物流集散中心西部家居博覽園物流中心改變其原始的貨物運(yùn)輸模式，不僅僅將建材生產(chǎn)、建材銷售建立起流通關(guān)系，更重要的是，通過信息中心的前沿信息，完善裝飾材料物流產(chǎn)業(yè)鏈，將運(yùn)輸、存儲、包裝、裝卸、流通加工、配送和信息作為物流中心的工作重點(diǎn)，滿足消費(fèi)者日益增長的需求。南靠某市成華區(qū)的龍?zhí)?、青龍街辦，東與石板灘鎮(zhèn)相接，西與三河鎮(zhèn)毗鄰，北與泰興鎮(zhèn)相望，境內(nèi)交通四通八達(dá)，成青快速物流通道過境6公里、某繞城高速公路過境4. 8公里、成渝鐵路線過境0. 8公里、村村通水泥路。且與繞城路、三環(huán)路連接，各種資源因交通的通暢得以優(yōu)化組合。 西部家居博覽園建設(shè)一步到位。在市場內(nèi)設(shè)置垃圾處理站，生活垃圾運(yùn)往城市垃圾場處理，污水經(jīng)污水處理廠處理。某公司承擔(dān)本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營管理，并自負(fù)盈虧。 (2) 勞動(dòng)制度。市場實(shí)行12小時(shí)開放制?；貏趧?dòng)定員53人，其中管理人員20人，工人及服務(wù)人員、技術(shù)人員33人。中層及以上的管理人員由某公司委派，其余職位面向社會招聘。（1）項(xiàng)目總投資估算。（2）資金來源。 全部投資的財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)（1）項(xiàng)目總成本。（2）項(xiàng)目總收入。本項(xiàng)目收入中，服務(wù)業(yè)收入按5%的營業(yè)稅率交納營業(yè)稅，房租收入按l2%的稅率交納房產(chǎn)稅。地方教育附加：，價(jià)格調(diào)控基金：。以項(xiàng)目經(jīng)營期（15年）平均指標(biāo)測算，全