【正文】 議分析調查結果入駐前一個月內6首次業(yè)主意見調查提出改進方案。前期管理流程序號工作計劃計劃要點實施時間備注1成立臺州物流園前期介入工作組客戶檔案建立時間項目進展確定物業(yè)資料歸類收集協(xié)商確定管理處辦公場所；2成立物流園物業(yè)管理處辦理管理處有關運作手續(xù)；前2個月人員配置、培訓；管理處辦公設備配置。，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，解釋另列清單交接。、施工安裝單位、物業(yè)公司及專業(yè)公司各方的責、權、利的關系。參加設備安裝工程的分部分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收。經整理后按照資料本身的內在規(guī)律和聯(lián)系進行科學的分類與歸檔，所有資料實行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對重要資料進行備份以及規(guī)定相應的保存時限。 同物業(yè)管理中心、街道辦、小區(qū)等相關部門進行聯(lián)絡、溝通。、建立良好的外部公共服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，以利于今后工作的開展。 制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。 擬定物業(yè)轄區(qū)的各項規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停車場管理辦法等。、擬定管理制度。與同仁建立置業(yè)良好的溝通是臺州物流園管理成功與否的關鍵，在項目進駐的初始階段起，就建立24小時值班的客戶服務熱線，隨時接受業(yè)主咨詢和服務需求。 ● 租金條件優(yōu)惠政策 ● 優(yōu)先選鋪權● 免費為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）三 招商執(zhí)行管理 為了便于更好地開展本項目的招商工作，我們根據(jù)臺州物流園的總體營銷戰(zhàn)略和項目定位建立了一個標準的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進行。對未售出的空置房，我方與房產公司溝通協(xié)調物業(yè)費、暖氣費等優(yōu)惠政策。但考慮到市場實際租金承受能力及對商戶養(yǎng)水放魚的經營政策，在商場培育期和第二年，招商過程中可以通過各種類活動及折扣給予商戶一定租金優(yōu)惠，使整個租金達到市場普通水平，通過高端形象、低端價格迅速引爆市場，隨著市場關注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提高，通過減少折扣穩(wěn)步提升租金價格。物業(yè)費優(yōu)惠：開業(yè)前12年給予商戶不同程度的物業(yè)管理優(yōu)惠，同時對簽訂長期租賃合同的商戶提供一定免物業(yè)費期。 若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金對商戶招商，對市場而言無異于“殺雞取卵”，但由于商戶經營成本過大造成裝修投入不足及經營模式太小，難以形成良好的購物環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內難以形成，市場不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。保留部分好位置不推出,以備其他外地品牌或者談判周期較長的品牌進入,同時有利于解決不可預見的調整和糾紛.、發(fā)揮頭羊效應首先確定入場各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動效應,增強項目核心競爭力,并奠定其他中小戶入場的信息.“三優(yōu)”，小戶扶持 大戶“三優(yōu)”政策：優(yōu)先認租：行業(yè)內大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內選鋪；優(yōu)惠招商:給予行業(yè)內大戶和品牌企業(yè)給予租金優(yōu)惠；優(yōu)化組合：計劃中合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力，有利于帶旺其他中小物流企業(yè)，也利于整個市場長遠經營。盡早進行知名企業(yè)的招商工作，可以在大范圍經營客戶中選擇品牌號召力強，租金承受力強，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經營，并確定所需經營面積以利于小型商家進場定位。,因勢利導前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準備和多方面選擇，全面了解、掌控、收集重點目標客戶信息加以資料整理,在后期根據(jù)實際情況再作最后最終決定。 臺州物流園項目應依據(jù)一些較為成熟的物流園的園區(qū)定位，以倉儲為主導產業(yè)，以可帶動人流的專項物流市場、五金、家具等為輔助產業(yè)，做綜合性商貿物流中心的市場定位。商貿服務型商貿服務型物流園區(qū)應符合以下要求：a) 依托各類大型商品貿易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃，為商貿市場服務；b) 提供商品的集散、運輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務；c) 主要服務于商貿流通業(yè)商品集散。注1：空港物流園區(qū)依托機場，以空運、快運為主，銜接航空與公路轉運；注2：海港物流園區(qū)依托港口，銜接海運與內河、鐵路、公路轉運；注3：陸港物流園區(qū)依托公路或鐵路樞紐，以公路干線運輸為主，銜接公鐵轉運。物業(yè)管理服務方案第一部分 全權委托臺州物流園劃分區(qū)域為現(xiàn)代倉儲、專線物流市場、包裝加工、燈具、家具、五金、地板、油漆、建材等多功能、實用化、人性化、統(tǒng)一管理的服務區(qū)域。貨運服務型貨運樞紐型物流園區(qū)應符合以下要求：a) 依托空運或海運或陸運樞紐而規(guī)劃，至少有兩種不同的運輸形式銜接；b) 提供大批量貨物轉換的配套設施，實現(xiàn)不同運輸形式的有效銜接；c）主要服務于國際性或區(qū)域性物流運輸及轉換。生產服務型生產服務型物流園區(qū)應符合以下要求：a) 依托經濟開發(fā)區(qū)、高新技術園區(qū)等制造產業(yè)園區(qū)而規(guī)劃；b) 提供制造型企業(yè)一體化物流服務；c) 主要服務于生產制造業(yè)物料供應與產品銷售。 綜合服務型綜合服務型物流園區(qū)應符合以下要求：a) 依托城市配送、生產制造業(yè)、商貿流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃；b) 位于城市交通運輸主要節(jié)點，提供綜合物流功能服務；c) 主要服務于城市配送與區(qū)域運輸。一、招商總體策略 招商成果帶動剩余面積銷售:本項目的起點在于招商,重點在于銷售；招商工作的執(zhí)行直接關系到項目的銷售和未來的發(fā)展；商業(yè)價值提升關鍵在于引進的企業(yè)是否有足夠的號召力和吸引力；招商與銷售的緊密互動，一方面可以保障項目未來的良性發(fā)展和經營，另一方面也可以通過知名品牌企業(yè)的招商成功帶動銷售,將商鋪推向市場，又可以保證資金鏈順暢，實現(xiàn)合適利潤最大化。知名品牌物流公司招商先行,散戶控制跟進知名品牌物流公司的提前確定，是整個項目主體要點和項目成功操作的保證,并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價值。品牌企業(yè)的確定對商業(yè)鋪位招商價格的提升,投資客戶的吸引,人流匯聚,買點推廣,散戶的招商,成行成市,本地區(qū)其他商家自然趨之若鶩.,造市先造勢 形象先行,引起市場高度關注,通過媒介和形象三方面的造勢,以求達到營造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場的恐慌,樹立市場形象標桿和引領市場升級換代的目的,進而引起區(qū)域業(yè)內轟動.,先緊后松商家經營能力強弱直接影響臺州物流園的生命力,不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小,經營能力不強商家進駐,不僅難以保證項目經營收益實現(xiàn),一旦被市場淘汰,勢必使整個項目陷入困境.商場經營具有長期性特點,采用合理租金與優(yōu)質服務,先將整個市場造旺,然后根據(jù)運營狀態(tài),適當穩(wěn)步地調整租金,房產公司與商戶才能一同成長,先做人氣,再做生意”的戰(zhàn)略.二、招商執(zhí)行策略 (一)招商策略,招商范圍將擴大到其他城市,如樂山、成都等周邊城市,將一些具有市場知名度和號召力的品牌企業(yè)進行邀請并進行一對一的洽談,加強前期雙方的了解和溝通,為下一步與商家進入實質性奠定基礎.各階段推出的優(yōu)惠政策進行名額控制,制造緊張感。 小戶扶持政策：引進優(yōu)質業(yè)務給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∥锪髌髽I(yè)；給予部分企業(yè)優(yōu)惠付款條件，減輕其經營壓力；(二)物業(yè)管理優(yōu)惠政策 任何新興商業(yè)開業(yè)——興旺——達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個方面對市場進行培育：合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經營能力的業(yè)態(tài)商家。 樹立項目高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升 確認項目合理實收租金后，初期對外宣傳租金定位高于普通市場，通過高端價格樹立項目高端產業(yè)形象。平衡周邊商業(yè)項目租金和其商業(yè)經營狀況，我方建議應將租金標準調至與周邊物流市場價格一致。 知名企業(yè)的進入時整個項目的整體形象及對商家吸引力提升的重要一個步驟，所以為了確保品牌企業(yè)的進入，可適當對主力客戶提供相對優(yōu)厚招商政策。安排客戶進場裝修市場順利開業(yè)為保證商鋪的順利銷售，開業(yè)前如準客戶有意向購買商鋪，可將誠意金轉為購房金客戶填寫租賃意向書、租戶登記表項目組審核客戶認租資格準客戶簽署臨時租賃協(xié)議書，并交納誠意金聯(lián)系目標客戶多次反復發(fā)放資料給目標客戶人員分組按業(yè)態(tài)將招商團隊分組協(xié)助客戶辦理營業(yè)合同、稅務登記等事項客戶資料收集聯(lián)系客戶看場地（洽談）準客戶在約定期內簽署租賃合同，非準客戶退還誠意金 四 招商準備工作 1）效果圖（項目主體及分析剖面）2）招商手冊（包括項目簡介及格項目內部結構及功能圖）3）招商單張4）現(xiàn)場vi(手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等)5）招商細則（商戶準入標準、條件極其他規(guī)則）6）招商流程7）招商合同（租賃 意向書、委托書、登記表、相關協(xié)議等）8）商業(yè)管理守則9）工作人員工作牌2．相關文件準備1）土地使用權證2）建設用地規(guī)劃許可證3）建設工程規(guī)劃許可證4)開工許可證5）租賃 資格許可證6）產權清晰，無抵押、債權、債務關系一、前期物業(yè)工作重點建立臺州物流園項目管理部的溝通渠道。、全面了解臺州物流園的土建結構、管線走向、設施、設備安裝等情況，參與工程驗收，協(xié)助成品保護，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、標牌檢查，并按整改計劃督促整改。結合現(xiàn)場實際情況，對各項管理方案進行調整，使之更加適合公司的管理要求。 設置物業(yè)轄區(qū)內的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責任制定等。、辦理移交接管事宜，進行工程及物業(yè)資料交接。 消防、排水等公共設施設備的維護。、公司內部檔案資料的建立與管理。，確保物業(yè)質量。熟悉物流園內各設備系統(tǒng)安全經濟運行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設備系統(tǒng)的調節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設備系統(tǒng)運行管理方面的整改意見和建議。 ，以及對物業(yè)的了解，本著“對商戶負責，對房產公司負責、對社會負責”的宗旨，對