【正文】 2，導(dǎo)入 ISO90012020 7 物業(yè)接管驗(yàn)收 辦理書面移交手續(xù) (二 )常規(guī)期管理工作計(jì)劃 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 時(shí)間 備注 1 房屋及公用部位維修保養(yǎng) 1，制定大，中修計(jì)劃方案 。3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為 。第四 :開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè) . 3，保證車輛有序停放 .為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的 . 4， 實(shí)行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法 .這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面 .我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密 . 5，我們在管理服務(wù)中將推出 24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需 . 每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 一，擬采取的管理方式 對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為 :專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式 . 基 本思路是 :1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì) 。第二 :加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識(shí)的教育，使每位到物流 園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境 。 鵬晟農(nóng)資市場 管理方案 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想與策劃 第二節(jié) 管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況 第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施 第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理 第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 第六節(jié) 便民服務(wù) 第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算 第八節(jié) 日常物業(yè)管理 第九部分公眾制度及應(yīng)急措施 精神文明公約 安全防范方法管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 道路及車輛管理規(guī)定 物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度 智能控制中心管理規(guī)定 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度 空 調(diào)設(shè)備巡視管理制度 水泵房運(yùn)行操作規(guī)程 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 綠化養(yǎng)護(hù)制度 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng) 清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法 意外事件處理辦法 消防應(yīng)急方案 停水及事故處理方案 物業(yè)管理委托合同 物流園區(qū)辦公大樓清洗 (拓荒 )方案及報(bào)價(jià) 結(jié)束語 第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用 .《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用 物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場 . 濰坊樂群物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出 內(nèi)部精細(xì)管理，對外穩(wěn)健發(fā)展 的戰(zhàn)略思路 .在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路 .我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶 100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是 只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大 .我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對客戶的最好回報(bào) . 第三章 物流園物業(yè)管理方案 第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃 北方物流園坐落于坊子區(qū)濰安路，是集辦公和物流，宿舍一體的園區(qū) .一期占地面 積 xxxx 平方米，總建筑面積約 xxxxx 平方米，框架結(jié)構(gòu)，其庫房面積 xxxx 平方米，辦公面積 xxxx 平方米，宿舍 xxxx 平方米，園區(qū)道路面積 xxxx 平方米，綠化面積 8000 平方米，公共衛(wèi)生面積8000 平方米 (不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積 )，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，煤氣站，圍墻 (周界 )智能防范系統(tǒng)，園區(qū)設(shè)有出入口一個(gè) .該項(xiàng)目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔 .針對本次物業(yè)管理招標(biāo)的各個(gè)要素，我公司管理思路概括為 一種模式，二項(xiàng)承諾，五個(gè)重點(diǎn)，五大措施 . 一，認(rèn)識(shí)與定位 該物流園區(qū)作為一個(gè)大型物流園區(qū) 物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界 .給該項(xiàng)目整體形象定位是 :開放，高效，規(guī)范 開放 體現(xiàn)該物流園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式 高效 展示該物流園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制 規(guī)范 體現(xiàn)該物流園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌 二，一種模式 作為國際化物流園需要的是體現(xiàn) :開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該物流園區(qū)管理服務(wù)模式為 :一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 . 在我公司進(jìn)駐后，要將公司 全心服務(wù)，在細(xì)微 之處見精神 。正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌 的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守 :崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù) .我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷 . 三，二項(xiàng)承諾 : 1，自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立物流園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例 . 2，自接管之日起，即按照 ISO90012020 服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù) . 四，五個(gè)重點(diǎn) : 針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個(gè)重點(diǎn) : 1，樹立物流園物業(yè)整體形象 通 過環(huán)境形象，物流園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造物流園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象 . 2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零 從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵 .我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零 . 3，維護(hù)好物流園區(qū)的環(huán)境 該物流園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重 點(diǎn)，本物流園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，庫房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外 墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象 4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使物流園物業(yè)保值，增值 另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的 . 5，樹立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑 該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì) 服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到物流園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使物流園因我們的管理服務(wù)增加附加值 . 五大措施 : 1，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合 .在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失 . 2，精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè) .針對該 項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部 (環(huán)衛(wèi)，綠化 )，養(yǎng)護(hù)物流園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障物流園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔 .第一 :維護(hù)保養(yǎng)好物流園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī) 。第三 :垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng) 。2，提供 24小時(shí)服務(wù) 。4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略 。 2，日常零修，急修管理 。 4，維修質(zhì)量管理 . 接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期 滿 屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 2 公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理 1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理 。3，維修保養(yǎng)管理 。5，水池水泵管理 。2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理 。4，來人來訪管理 。2，停車場管理 。2，環(huán)保管理 。2，室外綠化管理 . 接管驗(yàn)收后開始 7 客戶服務(wù)管理 1，設(shè)立服務(wù)員和保安 。2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊 。室內(nèi)綠化常青 . 第四節(jié) :管理人員的配備，人員培訓(xùn) 一，物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅(jiān)持以公司 精干，高效，敬業(yè) 的用人原則為基礎(chǔ)，確定 重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德 的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān) .我們要求管理人員必須是一專多能 .在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理，考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn) . (一 )，管理處人員配備圖 (二 )，物業(yè)管理處人 員崗位分布說明 1，管理處 主任 :1 名，負(fù)責(zé)全面工作 . 2，文 員 :負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會(huì)務(wù)管理等工作 . 3，主 管 :1 名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督 . 4，維 修 部 :2 名，負(fù)責(zé)物流園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作 . 5，保安隊(duì)中隊(duì)長 :1 名，負(fù)責(zé)保安隊(duì)全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作 . 保 安 :20 名，分三班 24小時(shí)值班 (其中一名輪休 )，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作 . 6，環(huán)境管理部部長 :1名，負(fù)責(zé)清潔 ，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作 . 綠化技師 :2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作 . 環(huán)衛(wèi)工人 :6名負(fù)責(zé)物流園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生 . (三 )，人員培訓(xùn) 企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了 全員培訓(xùn)，全過程考核 的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處 . 1，培訓(xùn)的目標(biāo) : 通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效 . 2，培訓(xùn)內(nèi)容 : (1)新員工入職培訓(xùn) : A，企業(yè)培訓(xùn) :企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等 。 C，管理處概況培訓(xùn) :物流園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等 。 E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí) . (2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn) : A，基本技能培訓(xùn) :相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)， ISO9001 文件 (包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等 )。 B，管理人員實(shí)行 四個(gè)一 常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽 . (4)新政策，新理論培訓(xùn) : 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等 . (5)培訓(xùn)者培訓(xùn) : 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn) . 3，培訓(xùn)計(jì)劃 (不具體闡述 ) 4，培訓(xùn)的評估考核 (1)培訓(xùn)中考核 :根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正 . (2)培訓(xùn)后考核 :分為實(shí)操考 評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù) . 第五節(jié) :管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案， 設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化 .健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升物流園區(qū)形象的重要依據(jù) .為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項(xiàng)目實(shí)施專業(yè)化，規(guī)范化管理 .我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整 .管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施， ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等 . 二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信