【正文】 2《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500382005；2《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）；2《市政公用工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》(GB01)；2《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ37—90； 2《巖土工程勘察規(guī)范》（GB50021－2001）；2《城市橋梁設(shè)計(jì)荷載標(biāo)準(zhǔn)》(CJJ77—98)；2《城市橋梁設(shè)計(jì)準(zhǔn)則》CJJ11－93；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50014—2006)；3《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》(GB50318—2000)； 3《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》(GB50289—98)；3《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB502001）；3《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50220—95)；3《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ75—97) ；3《公路工程抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(JTJ 004—89)； 3《道路工程制圖標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50162—92)； 3 國(guó)家頒布的現(xiàn)行有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。 《中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告》； 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（2013年11月15日）；《國(guó)土資源部關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院支持云南省加快建設(shè)面向西南開放重要橋頭堡有關(guān)措施的通知》（國(guó)土資發(fā)[2011]170號(hào)）；《財(cái)政部國(guó)家林業(yè)局關(guān)于印發(fā)森林植被恢復(fù)費(fèi)征收使用管理暫行辦法的通知》（財(cái)綜〔2002〕73號(hào)）；《云南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見(jiàn)》（云政發(fā)〔2011〕185號(hào)）；《中共云南省委 云南省人民政府關(guān)于建設(shè)滇中產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（新區(qū)）的決定》（云發(fā)〔2013〕4號(hào)）；《云南省加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展完善土地利用總體規(guī)劃（20062020年）實(shí)施方案》；《云南省國(guó)土資源廳關(guān)于貫徹落實(shí)省人民政府加強(qiáng)耕地保護(hù)促進(jìn)城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn)》；《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)調(diào)整完善城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的實(shí)施意見(jiàn)》（云建規(guī)〔2011〕728號(hào)）；《云南省林業(yè)廳關(guān)于支持城鎮(zhèn)化科學(xué)發(fā)展的意見(jiàn)》（云林政〔2011〕71號(hào)）；1《云南省國(guó)土資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》（云國(guó)土資〔2012〕195號(hào)）。/d。）179。/d179。公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目名稱規(guī)模1G3202X大道399號(hào)路4110號(hào)路道路紅線寬16m，598號(hào)路道路紅線寬16m，6106號(hào)路7土方平整8秧草凹再生水處理站秧草凹片區(qū)再生水處理站依托于污水處理廠，9云水路城市二級(jí)主干道，紅線寬度為40米，設(shè)計(jì)時(shí)速為40Km/h10云天路城市主干道二級(jí)，紅線寬度為50米，設(shè)計(jì)時(shí)速為40KM/h，道路橫斷面設(shè)置為雙向六車道，道路設(shè)計(jì)年限為15年11云橋路城市二級(jí)次干道，雙向四車道,紅線寬度為30米，設(shè)計(jì)時(shí)速為30KM/h，道路設(shè)計(jì)年限為15年12北區(qū)二級(jí)加壓泵站近期規(guī)模（萬(wàn)m179。其中：秧草凹居民小組秧草凹村434戶，946人，云橋居委會(huì)云橋村235戶，1254人，回遷安置于安置區(qū)內(nèi)；其余223戶，422人貨幣補(bǔ)償。%。其中：，園地1, 畝， 畝， 畝。本項(xiàng)目是整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施的主要內(nèi)容包括：片區(qū)的土地征收整理（含征地、拆遷、土地前期手續(xù)報(bào)批）、安置區(qū)建設(shè)（包括安置房、配套中小學(xué)及商業(yè)服務(wù)設(shè)施等）、片區(qū)公共配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。XX置業(yè)有限公司主要負(fù)責(zé)在X經(jīng)濟(jì)區(qū)和巫家壩地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的投資及管理，商務(wù)信息咨詢。作為X經(jīng)濟(jì)區(qū)的投融資平臺(tái)和建設(shè)主體，X投資公司主要負(fù)責(zé)X經(jīng)濟(jì)區(qū)土地整理和一級(jí)開發(fā)；X經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投融資工作；政府授權(quán)的X經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)市政資源特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的管理和經(jīng)營(yíng)；投資形成的存量國(guó)有資產(chǎn)管理和運(yùn)作。云南省XX經(jīng)濟(jì)區(qū)秧草凹片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目云南X工程咨詢有限公司2015年4月目錄第一章 概述 6 6 6 6 6 7 10 14 16 18 19第二章 項(xiàng)目背景及必要性 21 21 項(xiàng)目必要性 29第三章 項(xiàng)目區(qū)基本情況 34 34 36 38 39 40 40第四章 項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃利用情況 41 41 41 42 44 49第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 50 2014年房地產(chǎn)市場(chǎng) 50 58第六章 項(xiàng)目實(shí)施主要內(nèi)容 65 項(xiàng)目主要內(nèi)容 65 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 66 實(shí)施措施 66 67 70第七章 征地拆遷實(shí)施方案 71 征地補(bǔ)償方案及相關(guān)稅費(fèi) 71 拆遷安置補(bǔ)償方案 76第八章 安置區(qū)建設(shè)方案 78 安置基本情況 78 項(xiàng)目安置規(guī)劃 78 項(xiàng)目安置區(qū)規(guī)模 81 項(xiàng)目安置區(qū)建設(shè)投資 83第九章 產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 88 88 90 90 92 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案 95 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算 104第十章 環(huán)境影響分析與評(píng)價(jià) 106 環(huán)境現(xiàn)狀 106 106 107 109 113第十一章 投資估算與資金籌措 114 114 投資估算依據(jù) 114 投資估算結(jié)果 117 119第十二章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 120 收入來(lái)源 120 價(jià)格定位 120 成本費(fèi)用 121 收益估算 122 財(cái)務(wù)生存能力分析 125 127第十三章 效益評(píng)價(jià) 130 130 131 133第十四章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 135 135 135 136 136 136 136第十五章 社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)分析 137 編制依據(jù) 137 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 137 風(fēng)險(xiǎn)防范和化解措施 138 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí) 139 風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論 140第十六章 研究結(jié)論與建議 141 結(jié)論 141 建議 142第一章 概述云南省XX經(jīng)濟(jì)區(qū)秧草凹片區(qū)整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目整體城鎮(zhèn)化建設(shè)項(xiàng)目新建項(xiàng)目實(shí)施單位：XX置業(yè)有限公司XX置業(yè)有限公司于2013年4月26日成立，XX投資開發(fā)有限責(zé)任公司作為公司唯一出資人，擁有公司100%股權(quán)。XX投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年11月26日成立，公司類型為國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本金為3億元。以及巫家壩機(jī)場(chǎng)周邊的開發(fā)建設(shè)。目前公司正在開發(fā)的X現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，以云南省政府提出的“打造全國(guó)第四大機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈”目標(biāo)為契機(jī)，將建成集X大廈、商業(yè)、辦公、酒店為一體的綜合型商業(yè)街區(qū)。土地征收整理 項(xiàng)目區(qū)征收土地總面積5, 畝，全部為集體用地。土地征收規(guī)模權(quán)屬性質(zhì)用地性質(zhì)用地面積（畝）集體土地耕地 園地1, 林地 草地 其他農(nóng)用地 建設(shè)用地 住宅用地 未利用地 合計(jì)5, 安置區(qū)建設(shè)， 平方米， 平米。安置共涉及秧草凹居民小組秧草凹村577戶，1255人，云橋居委會(huì)云橋村315戶，1367人。安置區(qū)規(guī)劃指標(biāo) 單位：㎡總用地面積凈用地面積總建筑面積地上建筑面積其中住宅回遷安置住宅配套住宅配套商業(yè)服務(wù)公共服務(wù)社區(qū)配套生鮮超市學(xué)校警務(wù)站垃圾中轉(zhuǎn)站停車樓地下建筑面積停車位機(jī)動(dòng)車（個(gè)）3154非機(jī)動(dòng)車（個(gè)）7310住宅套數(shù)2863套容積率建筑基底面積建筑密度%綠化率%公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的G320國(guó)道、X大道、云天路、云水路、云橋路、99號(hào)路、110號(hào)路、98號(hào)路、106號(hào)路等片區(qū)主要干道及支路，建設(shè)秧草凹再生水處理站、北區(qū)二級(jí)加壓泵站、臨時(shí)加壓泵站、電力管溝、市政照明、煤氣、自來(lái)水等相關(guān)市政設(shè)施及土地平整。）179。/d，遠(yuǎn)期規(guī)模（萬(wàn)m179。/d，179。13臨時(shí)加壓泵站為滿足項(xiàng)目建設(shè)需建設(shè)14電力管溝地塊內(nèi)部電力與市政供電連接15自來(lái)水共建地塊內(nèi)部給排水管網(wǎng)與市政給排水管網(wǎng)連接16遷改綜合管線遷改17煤氣通氣18施工臨電主支線架及設(shè)施為滿足項(xiàng)目建設(shè)需建設(shè)19施工臨水為滿足項(xiàng)目建設(shè)需建設(shè)20市政照明沿道路沿線建設(shè)21道路消防地塊內(nèi)部消防工程《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)森林法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)水土保持法》；《中華人民共和國(guó)土地管理實(shí)施條例》；《基本農(nóng)田保護(hù)條例》；《云南省土地管理?xiàng)l例》；《云南省基本農(nóng)田保護(hù)條例》；《云南省環(huán)境保護(hù)條例》?！锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》（GB/T 210102007）；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 GB501372011；《鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃編制規(guī)程》（TD/T 10252010）；《鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃制圖規(guī)范》（TD/T 10222009）；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3095 996；《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GBl8918 2002）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB38382002；《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》（GB/T164532008）；《開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持技術(shù)規(guī)范》（GB/T504332007）；1《土壤侵蝕分類分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（SL1902007）；1《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/)?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》；《云南省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（20142020年）》；《滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)城鎮(zhèn)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃》；《滇中產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（新區(qū)）總體規(guī)劃》《X市土地利用總體規(guī)劃（20102020年）》； 《X市中心城區(qū)X分區(qū)規(guī)劃(20092035)》；其他相關(guān)規(guī)劃。符合國(guó)土管理部門土地綜合開發(fā)利用的相關(guān)要求和土地利用總體規(guī)劃要求。 根據(jù)現(xiàn)在的地塊構(gòu)成，在保證保護(hù)環(huán)境，保護(hù)拆遷區(qū)居民利益的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理分析。通過(guò)土地綜合開發(fā)利用，使土地利用結(jié)構(gòu)和布局得到合理調(diào)整、加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控和用途管制，土地利用方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉妹黠@進(jìn)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。針對(duì)地形地貌特征、林地耕地質(zhì)量狀況等進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃布局，提高土地利用容積率。以人的城鎮(zhèn)化為核心，合理引導(dǎo)人口流動(dòng)，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，不斷提高人口素質(zhì)，促進(jìn)人的全面發(fā)展和社會(huì)公平正義，使全體居民共享現(xiàn)代化建設(shè)成果。推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)轉(zhuǎn)移和人口集聚相統(tǒng)一，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。根據(jù)資源環(huán)境承載能力構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化宏觀布局，以綜合交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)為依托，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)城市群，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模嚴(yán)格劃定永久基本農(nóng)田，合理控制城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，優(yōu)化城市內(nèi)艙間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市緊湊發(fā)展，提高國(guó)土空間利用效率。把生態(tài)文明理念全面融入城鎮(zhèn)化進(jìn)程，著力推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展，節(jié)約集約利用土地、水、能源等資源，強(qiáng)化環(huán)境保護(hù)和生態(tài)修復(fù)，減少對(duì)自然的干擾和損害，推動(dòng)形成綠色低碳的生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式。根據(jù)不同地區(qū)的自然歷史文化稟賦，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性，防止千城一面，發(fā)展有歷史記憶、文化脈絡(luò)、地域風(fēng)貌、民族特點(diǎn)的美麗城鎮(zhèn)，形成符合實(shí)際、各具特色的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。正確處理政府和市場(chǎng)關(guān)系，更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，堅(jiān)持使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，切實(shí)履行政府制定規(guī)劃政策、提供公共服務(wù)和營(yíng)造制度環(huán)境的重要職責(zé)，使城鎮(zhèn)化成為市場(chǎng)主導(dǎo)、自然發(fā)展的過(guò)程，成為政府引導(dǎo)、科學(xué)發(fā)展的過(guò)程。中央政府統(tǒng)籌總體規(guī)劃、戰(zhàn)略布局和制度安排，加強(qiáng)分類指導(dǎo)；地方政府因地制宜、循序漸進(jìn)抓好貫徹落實(shí)；尊重基層首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)探索創(chuàng)新和試點(diǎn)先行，凝聚各方共識(shí)，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破，總結(jié)推廣經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。目前，片區(qū)內(nèi)農(nóng)用地占土地總面積量大，建設(shè)用地占土地總面積較小，不能滿足片區(qū)規(guī)劃用地的需求。 安置區(qū)建設(shè)安置區(qū)建設(shè)將貫徹“以人的城鎮(zhèn)化為核心，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”的要求。完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口社會(huì)參與機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)民工融入企業(yè)、子女融入學(xué)校、家庭融入社區(qū)、群體融入社會(huì)，建設(shè)包容性城市。穩(wěn)步推進(jìn)義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口，消費(fèi)環(huán)境更加便利，生態(tài)環(huán)境明顯改善，空氣質(zhì)量逐步好轉(zhuǎn)，飲用水安全得到保障。目前，項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的路網(wǎng)布局尚未完善，區(qū)域內(nèi)部主要為鄉(xiāng)村道路，不能滿足未來(lái)規(guī)劃的需要。因此本著盡量利用和改造現(xiàn)有道路，節(jié)約占地的原則，按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)修建城市道路，滿足片區(qū)內(nèi)部及對(duì)外交通需求；修建片區(qū)內(nèi)骨架路網(wǎng)，滿足片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)的要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)表金額單位:人民幣萬(wàn)元序號(hào)指標(biāo)名稱單位金額1項(xiàng)目總投資萬(wàn)元 660, 開發(fā)成本萬(wàn)元 194, 土地開發(fā)整理前期費(fèi)萬(wàn)元 15, 安置區(qū)建設(shè)投資萬(wàn)元 192, 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬(wàn)元 175,