【正文】 析星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的某縣星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大；經(jīng)過近幾年的宣傳，某縣的旅游和酒店業(yè)在某縣政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。進入2010年，某酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”長假期間，某縣酒店開房率更高達85%以上。，%，累計增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場物價微升，職工居民收入有所增加；財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導地位不斷增強。全縣經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。建議某縣發(fā)展和改革局批準本可行性研究報告，以利于項目盡早組織實施。項目進行酒店建設(shè)，對于完善某縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動某縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展等均有重要的意義。項目經(jīng)濟效益較好，具有良好的財務(wù)生存能力，同時具有較強的抗風險能力，投資項目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來看是可行的，在經(jīng)濟上是合理的。項目各效益指標滿足投資預期要求。項目建設(shè)經(jīng)濟效益明顯，%，%；投資回收期：，；凈現(xiàn)值：。項目建設(shè)條件良好，方案科學、可行，投資估算較為準確，資金來源可靠，能夠保障項目順利實施。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目數(shù)量1建設(shè)指標　　地上總建筑面積（㎡）14720地下總建筑面積（㎡）1180配套設(shè)施（㎡）400客房數(shù)（間）110停車位（輛）70建筑層數(shù)（層）12建筑高度（米）502經(jīng)濟指標　總投資（萬元）10000第一部分工程建設(shè)費用（萬元）2874第二部分酒店設(shè)備及工、器具購置安裝費（萬元）5184 第三部分其他費用（萬元）預備費（萬元）建設(shè)期利息117流動資金（萬元）利潤指標　達產(chǎn)量收入（萬元）達產(chǎn)量總利潤（萬元）達產(chǎn)量凈利潤（萬元）總投資收益率（%）全部投資內(nèi)部收益率所得稅前（%） 所得稅后（%）投資回收期所得稅前（年） 所得稅后（年）凈現(xiàn)值所得稅前（萬元） 所得稅后（萬元） 結(jié)論與建議該項目建成后將成為某縣委縣政府定點接待單位和會議中心，項目的建設(shè)對于完善某縣旅游服務(wù)設(shè)施，擴大旅游接待能力，提升對外開放形象，對于推動某縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展等均有重要的意義。按總建筑面積16300平方米進行分攤。 工期安排根據(jù)建筑工程的相關(guān)定額和類似工程，建設(shè)項目實施計劃視工作順序及資金組織情況，建設(shè)期預計18個月，即2010年4月~2011年10月。 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目占地21730平方米，是一座集酒店、會議、餐飲及娛樂為一體的綜合性建筑，建筑高度50米12層，并在項目空地東北角設(shè)有職工宿舍。項目的實施有利于某縣整體經(jīng)濟目標的實現(xiàn)。同時，由于這兩年縣政府加大了招商引資力度，一大批國內(nèi)外客商紛紛來灌投資，伴隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)迅速崛起，風景旅游區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的外來人口涌向某，這對本來就比較薄弱的某服務(wù)業(yè)是一種考驗，是挑戰(zhàn)也是機遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的四星級酒店已是勢在必行。 可研報告主要結(jié)論 項目建設(shè)必要性地處鄂北門戶的某縣，北眺中原大地，南瞰江漢平原，107國道、京廣鐵路擦肩而過，橫穿全境的京珠高速公路和大安線、黃土線、宋長線以及正在建設(shè)的石武高速鐵路等交通網(wǎng)絡(luò)使某的交通四通八達。 研究范圍及主要編制依據(jù) 研究范圍我公司受某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托，對某金色華府國際酒店建設(shè)項目進行可行性研究并提交可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目建設(shè)的背景與必要性、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、財務(wù)分析、環(huán)境影響分析、社會影響分析、結(jié)論與建議等。法人代表XX，男，45歲，大專文化，經(jīng)濟師。.金色華府國際酒店項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 1 項目概況 1 研究范圍及主要編制依據(jù) 1 可研報告主要結(jié)論 2第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 7 項目建設(shè)的背景 7 項目建設(shè)的必要性 10第三章 項目區(qū)域概況 12 某縣概況 12 總體規(guī)劃概要 14第四章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 16 需求分析 16 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 21第五章 建設(shè)場地及建設(shè)條件 22 建設(shè)場地 22 建設(shè)條件 22 工程前期工作情況 24第六章 土建工程方案 25 設(shè)計依據(jù) 25 總平面設(shè)計 25 建筑設(shè)計 27 結(jié)構(gòu)設(shè)計 30第七章 安裝工程方案 33 給水排水設(shè)計 33 燃氣設(shè)計 36 暖通空調(diào)設(shè)計 37 強電設(shè)計 42 弱電設(shè)計 46第八章　消防設(shè)計 51 總體消防 51 建筑消防 51 消防給水 52 消防暖通設(shè)計 56 電氣消防 57第九章 節(jié)能節(jié)水 61 設(shè)計依據(jù) 61 建筑節(jié)能 61 電氣節(jié)能 61 暖通節(jié)能 61 節(jié)水措施 62第十章 安全與衛(wèi)生 63 安全保護 63 衛(wèi)生防疫 65第十一章 環(huán)境影響分析 66 施工期影響分析 66 建成后影響分析 67 環(huán)境評價結(jié)論 68第十二章 項目實施進度 69 項目實施內(nèi)容和建設(shè)階段 69 建設(shè)工期安排 69第十三章 招標方案 71 招標范圍及招標組織形式 71 招標方式 71 招投標相關(guān)要求 72 評標委員會的人員組成和資格要求 73 招標備案 73第十四章 投資估算及資金籌措 74 投資估算的依據(jù)及說明 74 投資估算 74 項目總投資及單方造價 74 資金來源 75 資金使用計劃 75第十五章 財務(wù)分析 76 財務(wù)分析的依據(jù)和方法 76 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 76 服務(wù)規(guī)模 77 生產(chǎn)成本估算 77 營業(yè)收入與稅金估算 78 財務(wù)分析 79 財務(wù)分析結(jié)論 81第十六章 項目建設(shè)組織與管理 82 項目組織機構(gòu) 82 工程質(zhì)量管理 82 財務(wù)管理 82 進度管理 82第十七章 風險分析及對策 84 投資估算的風險 84 建設(shè)資金斷檔風險 84 銷售風險 84第十八章 社會評價 86 項目的社會影響分析 86 與項目關(guān)系密切的主要群體分析 86 主要社會效益分析 87 負面影響與對策 87 項目與所在地相互適應(yīng)性分析 87 社會評價結(jié)論 87第十九章 結(jié)論與建議 88 結(jié)論 88 建議 88附表：附表1：借款還本付息計算表附表2：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表附表3：總成本費用估算表附表4：利潤及利潤分配表附表5：項目投資現(xiàn)金流量表（全部投資）附表6：全部財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表附圖：項目總平面布置圖..第一章 總 論 項目概況 項目名稱： 金色華府國際酒店項目 項目性質(zhì)：新建 建設(shè)地點：某縣興悟北路小區(qū)，北臨京珠連絡(luò)線，西臨興悟北路。：項目業(yè)主某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是某縣委、縣政府招商引進的重點企業(yè)。1982年至1993年在鄂州市農(nóng)工商總公司任商場經(jīng)理，1993年至1999年在鄂州市地方志辦公室工作，2000年至2008年在鄂州市興盛源房地產(chǎn)公司任總經(jīng)理，現(xiàn)任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理。 主要編制依據(jù)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于本項目申請報告的委托書；國家和地方以及酒店行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要；某縣土地及規(guī)劃管理部門簽發(fā)的有關(guān)項目用地土地預審意見書、規(guī)劃設(shè)計條件等；國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟審評方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準；根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料，以及某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟資料。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使某縣的經(jīng)濟迅速發(fā)展。 其必要性主要體現(xiàn)在：項目的實施是提升對外開放和經(jīng)濟發(fā)展的需要。項目的實施是提升某旅游服務(wù)設(shè)施和完善城市服務(wù)功能的需要?？偨ㄖ娣e16300㎡，其中：地上建筑面積14720㎡，地下建筑面積1180㎡，配套設(shè)施400㎡。 投資估算、資金來源及使用計劃投資估算某金色華府國際酒店項目總投資10000萬元，其中：第一部分建筑工程費用為2874萬元，第二部分酒店設(shè)備及工、器具購安裝費5184萬元，建設(shè)期利息117萬元。資金來源項目總投資10000萬元，其中業(yè)主自籌7000萬元，銀行貸款3000萬元。項目建設(shè)符合某縣城市總體規(guī)劃、某縣旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，對于推動某縣經(jīng)濟的發(fā)展有重要的作用，得到了某縣各界的大力支持。某縣旅游產(chǎn)業(yè)有巨大的發(fā)展前景，項目建設(shè)市場空間廣闊。達產(chǎn)年利潤總額：；達產(chǎn)年凈利潤：；總投資收益率：%。從項目經(jīng)濟分析來看，該工程項目各項經(jīng)濟指標均超過規(guī)定要求。從宏觀角度考察，投資符合國家投資發(fā)展政策，具有良好的社會效益，從總體上評價，項目投資可行。項目建設(shè)條件具備，社會效益明顯，是十分必要和可行的。金色華府國際酒店項目可行性研究報告.第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 項目建設(shè)的背景從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2009年某國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。 從2003年低谷期開始，某縣酒店的入住率逐年提升，在2007年達到階段性頂峰；2003年某縣酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降，其原因是受到SARS的影響。具體表現(xiàn)如下：隨著融入武漢城市圈步伐逐步加快人，某已逐漸建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來某進行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。入住率分析2007年某縣酒店的年入住率仍然達64％，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在70～90％之間浮動。酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過4000平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層達到10層。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。周恩來、董必武、李先念、徐向前等黨和國家領(lǐng)導人曾在某留下光輝的戰(zhàn)斗足跡。每年中央、省、孝感市各級領(lǐng)導來某指導、調(diào)研工作的頻率高，可某不能正常接待，還要繞道一百公里外的武漢、孝感食宿，客觀上增加了工作成本，急需一個高規(guī)格的接待環(huán)境。從其他縣市的情況來看，興建一家四星級以上酒店不僅能為當?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國民收入，更為重要的是，它能為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展提供良好的潤滑作用。發(fā)展旅游業(yè)是當今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略地位，湖北省委、省政府在制定湖北省國民經(jīng)濟跨世紀戰(zhàn)略時，已將現(xiàn)代旅游業(yè)確定為今后培育壯大的支柱產(chǎn)業(yè)，加快旅游業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮我省旅游資源優(yōu)勢，將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)變成經(jīng)濟優(yōu)勢，已成為省委、省政府的重要工作之一。某是鄂北重鎮(zhèn)，其豐富的旅游資源和良好的投資環(huán)境吸引著越來越多的客人前來旅游和投資，但是，某目前接待更高層次旅游和投資者的酒店不多，因此，隨著某經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市地位的不斷提升，建設(shè)一個能夠體現(xiàn)某城市地位和良好投資環(huán)境的窗口是非常必要的。金色華府國際酒店的營業(yè)收入由住宿、會議、娛樂、餐飲及其他服務(wù)項目構(gòu)成，通過高檔次的服務(wù)讓賓客享受實實在在的高品位消費。同時金色華府國際酒店的建設(shè)可以為市民提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。面積1986km2。溪澗、河流交錯穿插，地形較為復雜，地形特征大體上是“八山半水分半田”，是國家級貧困縣。某縣現(xiàn)轄17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，359個村，15萬農(nóng)戶，63萬人。大風日數(shù)是全省最多地區(qū)。其余各月為偏北風，以東北風向最多，頻率為24%。 經(jīng)濟發(fā)展概況2008年，%，其中一、二、%、%、%；，%；，%；%。 總體規(guī)劃概要 功能定位與總體發(fā)概況展規(guī)劃2007年11月，武漢理工大學設(shè)計研究院編制完成了《某縣城市總體規(guī)劃(修編)2006～2020》，確定某縣城市性質(zhì)為：某縣城區(qū)是鄂北交通樞紐，重點發(fā)展交通物流和資源加工業(yè)的山水園林宜居城市。 發(fā)展目標用地布局規(guī)劃近期居住用地主要選擇城北新區(qū)和城西南片區(qū)，均衡布局，建設(shè)新居住小區(qū)，配套中小學。新建縣級體育中心，占地10公頃，在城北片區(qū)和火車站片區(qū)建設(shè)商業(yè)區(qū)。道路交通對外交通：近期建設(shè)孝感北站至廣水站的快速公路，建設(shè)麻竹高速某境內(nèi)戴灣至孝感北站一級公路，并延伸至大新，建設(shè)城區(qū)到火車站快速路、大新至廣水市孝子店的京珠高速連接107國道加密線，適時建設(shè)宣化至紅安七里坪的旅游公路。城區(qū)