【正文】 房需求，支持百姓自住住房需求，調(diào)控、遏制投機(jī)性和投資性購房。 建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)新政內(nèi)容：5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。四是培育房屋租賃市場(chǎng)，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行進(jìn)一步清理，嚴(yán)厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。由于政策出臺(tái)后即為五一長(zhǎng)假，很多普通老百姓對(duì)此并不清楚，市場(chǎng)也基本沒什么反應(yīng)。影響：如果說“老國(guó)八條”更多的是威懾作用，“新國(guó)八條”的具體措施，對(duì)市場(chǎng)的作用就大了，可以說“新國(guó)八條”是對(duì)“老國(guó)八條”的細(xì)化，明確提出用稅收調(diào)控市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)信息透明度，引導(dǎo)消費(fèi)，防止購房者盲目跟風(fēng)。具體內(nèi)容為：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；六是加強(qiáng)金融監(jiān)管；七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度?！皣?guó)八條”的頒布表明國(guó)家在未來會(huì)進(jìn)一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。地方政府及相關(guān)部門切實(shí)抑制價(jià)格過快上漲的現(xiàn)象，如果控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。加息也造成3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)、量下挫。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調(diào)整房?jī)r(jià)來應(yīng)對(duì)銀行加息，但從去化速度緩慢。而且，新政策直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊了市場(chǎng)上部分潛在購房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的地區(qū)，住房首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。 央行調(diào)整房貸政策內(nèi)容：2005年3月17日央行取消原個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，%（%），并放開了貸款利率上限。2005年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策有： 高院關(guān)于個(gè)人住房的執(zhí)行規(guī)定內(nèi)容：2004年11月高院公布《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》自2005年1月份開始實(shí)施，《規(guī)定》第六條及第七條“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究2004年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地?zé)岬耐瑫r(shí)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)依然持續(xù)飆升。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應(yīng)面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在12月份已然沒有了絕對(duì)性。二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析根據(jù)經(jīng)典對(duì)合肥市場(chǎng)長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢(shì)，而小高層（高層）的比例上升至42%。5．市場(chǎng)容量隨著合肥市GDP千億元規(guī)劃綱要的實(shí)施，力爭(zhēng)到2010年把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的125平方公里擴(kuò)大到280平方公里，人口由現(xiàn)在的155萬增加到300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這本身就是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)；目前合肥商品住宅每平方米的均價(jià)低于南昌、長(zhǎng)沙等同等水平的省會(huì)城市，相比還有很大的上升空間。在合肥開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓盤規(guī)模中，30萬㎡%，20萬—30萬㎡%，10萬—20萬㎡的占9%，10萬㎡%，可以充分說明近兩年來合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，越來越多的外地實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)駐合肥，如114萬㎡的“上城國(guó)際”就是由浙江祥源集團(tuán)投資開發(fā)的。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達(dá)30多家，完成的投資額超過20多億。4．外來開發(fā)商合肥市目前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產(chǎn)水平得到很高的促進(jìn)。與此同時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)成本上升因素以及市場(chǎng)的巨大需求的拉動(dòng)因素，導(dǎo)致合肥房?jī)r(jià)也在呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)。2004年10月29日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。2003年央行限制貸款的通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生了明顯的影響。2004年1—9月份，%，%；從這些數(shù)字的對(duì)比中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用明顯加大，開發(fā)成本相應(yīng)提升。由于金融政策調(diào)整以及“”大限土地實(shí)施招掛拍后，合肥土地價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本在加大。2003年合肥市商品房平均售價(jià)為2341元／平方米；2004年合肥市商品房平均售價(jià)為2957元/平方米，比2003年每平方米增長(zhǎng)26%。2004年，%%，同比增長(zhǎng)171%。2003年商品房銷售面積、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng) %%，房屋銷售面積284萬平方米，%，%。2．需求量，占全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的1/4。，%%。從市房地產(chǎn)管理局獲悉，在剛剛過去的2004年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，全年交易額102億元，其中二手房交易額達(dá)39億元，呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。2003年，同比增長(zhǎng)高達(dá)124％。供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)，適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當(dāng)向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài)。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。2002年，為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)整，取消了原先的郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。2001—2004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展1995年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時(shí)間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進(jìn)一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅消費(fèi)表明，一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到1000美元～4000美元時(shí)是住宅消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期。2001—2004年合肥市消費(fèi)品零售總額情況六、人民生活水平，%；年人均消費(fèi)支出6998元，%；%。2001—2004年合肥市固定資產(chǎn)投資情況五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額，%，為1998年以來最高增幅。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。2004年合肥市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入突破百億元，%，為1997年以來同期最高增幅。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均GDP在10003000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，城市建成區(qū)面積125平方公里。合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，四季分明。52′，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸。37′、東經(jīng)116176。目 錄第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三、政收支及金融情況四、固定資產(chǎn)投資五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額六、人民生活水平七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、場(chǎng)總體情況概述二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況安徽省省會(huì)合肥位于安徽省中部，地理座標(biāo)在北緯31176。恒生陽光城整合推廣方案一、前記我們的總體指導(dǎo)原則： 差異化——現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境，各方面漸趨同質(zhì)化后，我們比什么？品牌（產(chǎn)品）的文化和審美！創(chuàng)新的定位——?jiǎng)?chuàng)新不僅指功能環(huán)境等硬件，應(yīng)更為強(qiáng)調(diào)，定位及觀念的創(chuàng)新 ！我們?nèi)钙髣澋淖非竽繕?biāo)：創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，最終打造一個(gè)精致的品牌。我們?nèi)钙髣澋牟呗约氨憩F(xiàn)：我們堅(jiān)信：思想可以動(dòng)人 ！我們堅(jiān)信：文化可以銷售 ！我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)可以給地產(chǎn)界提供豐富經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。31′—32176。40′—117176。是