【正文】 件比住宅要來(lái)得嚴(yán)格，比如要求首付至少五成，同時(shí)按揭年限最長(zhǎng)為十年等等。 后新政時(shí)代，樓市下一個(gè)十年屬于商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)新政亮劍，以差異化信貸政策嚴(yán)控投機(jī)性商品住宅價(jià)格，遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。同時(shí)，聚集了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)資源的一線城市的剛性需求一向非常強(qiáng)勁，雖然在目前國(guó)家調(diào)控政策的影響下市場(chǎng)清淡，但是這些政策是通過(guò)抑制需求來(lái)實(shí)施的。因此，在城市化進(jìn)程中扮演重要角色的三四線城市的住房市場(chǎng)會(huì)非常大。五成及以上的購(gòu)房首付，這是我國(guó)自1998年推進(jìn)按揭貸款以來(lái)的最高紀(jì)錄，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)不確定性的情況下，政策“組合拳”將使得投資住宅市場(chǎng)變得無(wú)利可圖或者說(shuō)微利可圖，接下來(lái)隨著政策影響的深入，一些投資投機(jī)者很可能撤離住宅市場(chǎng)，同時(shí)一些改善型客戶也會(huì)因?yàn)椤伴T檻”的變高而無(wú)法買房，導(dǎo)致目前住宅市場(chǎng)觀望情緒日趨加重。2010年9月29日，國(guó)家多部委出臺(tái)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果措施，包括暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2010年9月17日，國(guó)務(wù)院加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)在北京召開，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年8月2日，國(guó)土資源部將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風(fēng)險(xiǎn)排查，其中80%的閑置土地可能被收回。2010年7月10日，國(guó)土部發(fā)出通知，要求征地涉及的拆遷補(bǔ)償安置工作，要先安置后拆遷，國(guó)土部耕保司有關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱，征地要充分征求被征地農(nóng)民意見，不得強(qiáng)行實(shí)施征地。2010年6月12日，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式對(duì)外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。2010年5月26日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等11個(gè)相關(guān)部門，北京市11個(gè)相關(guān)職能部門聯(lián)手推出一系列樓市調(diào)控措施，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年5月7日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域。2010年4月22日，住建部發(fā)布通知，對(duì)違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回。2010年4月20日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在會(huì)上要求做好地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)），指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。十是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)。九是加大交易秩序監(jiān)管力度。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。七是加快保障性安居工程建設(shè)。六是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。四是發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。三是實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。樓市新政指的就是2010年4月17日，國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”，這是繼去年十二月出臺(tái)國(guó)四條，但收效甚微，兩會(huì)后房?jī)r(jià)再次上揚(yáng)后，政府再度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力調(diào)控以平民怨。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量一開發(fā)規(guī)?！　?占地面積m22總建筑面積m217600　其中：地上部分面積m216176　 地下部分面積m214243建筑基地面積m213484廣場(chǎng)道路面積m280005綠地面積m26容積率7建筑密度%8綠地率%二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)　　1總投資萬(wàn)元2資金來(lái)源萬(wàn)元　其中：自有資金萬(wàn)元　預(yù)售收入萬(wàn)元2100　銀行貸款萬(wàn)元20003營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元53364營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元5土地增值稅萬(wàn)元6利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元7所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　1銷售利潤(rùn)率%2投資利潤(rùn)率%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元5投資回收期（所得稅前）年6資本金收益率%7總投資收益率%8項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 國(guó)家宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 政策重拳出擊，住宅市場(chǎng)大動(dòng)蕩今年以來(lái)，為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”）等一系列政策調(diào)控“組合拳”來(lái)連續(xù)打壓高燒的樓市。該項(xiàng)目開發(fā)商自有資金比例為40%，高于國(guó)家35%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金比例的要求。 項(xiàng)目建設(shè)期限 懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期限計(jì)劃為12個(gè)月，即從2011年元月起至2011年12月結(jié)束。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)㎡（），總建筑面積17600㎡，規(guī)劃容納金融投行機(jī)構(gòu)20家，辦公人數(shù)800—1000人。項(xiàng)目南臨覃懷路，與xxxx市大型會(huì)展活動(dòng)中心——文化藝術(shù)中心和高檔住宅小區(qū)——錦繡江南隔路相望；東臨xxxx市迎賓大道—太行路，與唐莊大型商務(wù)住宅區(qū)遙相呼應(yīng)；北靠xxxx市商業(yè)黃金路段——懷府路，與懷府音樂(lè)廣場(chǎng)、清華園、陽(yáng)光假日小區(qū)相依相偎；西面是香港街，與農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行、太行新城、焦作工貿(mào)學(xué)院、新一中、人民醫(yī)院等大型社區(qū)互為依托?；趯?duì)xxxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是中高端商業(yè)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的認(rèn)識(shí)和了解，xxxx市沁北建設(shè)投資有限公司于2010年10月通過(guò)公開競(jìng)拍方式獲得了位于覃懷西路北側(cè)、人壽保險(xiǎn)公司西側(cè)，宗地編號(hào)為3（2）102號(hào)地塊的使用權(quán)，并決定在此開發(fā)建設(shè)xxxx市懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，作為定位于服務(wù)金融投資機(jī)構(gòu)的大型商業(yè)金融地產(chǎn)項(xiàng)目，懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目將以國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、科學(xué)完善的配套設(shè)施、高度人性化的管理服務(wù)，成為xxxx市新城區(qū)中心一道亮麗的風(fēng)景線。近年來(lái)，xxxx市縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是去年xxxx市委、市政府提出強(qiáng)力實(shí)施“資本活市”戰(zhàn)略以來(lái)，全市金融活力得以迅速激發(fā)，由于看好xxxx資本市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，市外金融機(jī)構(gòu)開始在xxxx搶灘設(shè)點(diǎn)，積極開展貸款投放業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，各類投資、擔(dān)保、中介機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐xxxx。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已全面向好，商業(yè)地產(chǎn)向上的趨勢(shì)已經(jīng)初步形成?！吧套〉箳臁爆F(xiàn)象比較嚴(yán)重，其根本原因經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全扭轉(zhuǎn)的時(shí)候，商業(yè)處于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的價(jià)格會(huì)漲得比較高。 項(xiàng)目提出的理由 今年以來(lái)，為了堅(jiān)決遏制部分城市住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院接連出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”）等一系列房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，受樓市新政的影響，購(gòu)房者在住宅市場(chǎng)的觀望情緒日趨加重。 研究工作范圍 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜。 公司法定代表人：蘆衛(wèi)國(guó)。資產(chǎn)打包運(yùn)作：按照各行有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)市農(nóng)信社、農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的企業(yè)金融不良資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)，并通過(guò)對(duì)購(gòu)進(jìn)資產(chǎn)進(jìn)行打包出售、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速變現(xiàn)，增加經(jīng)營(yíng)收益。資產(chǎn)盤活服務(wù)：一方面根據(jù)市政府《關(guān)于委派xxxx市沁北建設(shè)投資有限公司幫助金融機(jī)構(gòu)做好不良資產(chǎn)盤活工作的通知》文件精神，通過(guò)與市優(yōu)化金融環(huán)境辦公室的通力協(xié)作，按照“特事特辦、特事快辦”的原則，采取強(qiáng)力措施，幫助市農(nóng)信社、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行等金融機(jī)構(gòu)共同做好不良貸款清收工作，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，并按照有關(guān)規(guī)定，與各金融單位建立風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)機(jī)制，按照一定比例提取清收手續(xù)費(fèi)。倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)：根據(jù)我市煤炭物流、造紙機(jī)械、商貿(mào)等行業(yè)企業(yè)數(shù)量多、融資需求大的特點(diǎn)，吸引民間資本，組織成立倉(cāng)儲(chǔ)物流公司，并通過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)公司與農(nóng)行、信用社、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)簽訂合作協(xié)議，采用第三方監(jiān)管方式為煤炭、造紙機(jī)械及中小企業(yè)提供存貨質(zhì)押貸款服務(wù)，獲取經(jīng)營(yíng)收益。該公司通過(guò)采取國(guó)有獨(dú)資或吸引社會(huì)資金、對(duì)外合作等多種形式，已逐步組建了倉(cāng)儲(chǔ)物流公司、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等實(shí)體性公司，相繼進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)物流、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、城市開發(fā)、園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域。懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位沁北建設(shè)投資有限公司位于xxxx市沁北產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成立于2005年12月，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，內(nèi)設(shè)綜合辦公室、財(cái)務(wù)融資部、投資與項(xiàng)目管理部、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部、風(fēng)險(xiǎn)控制部四部一室。2009年6月該公司并入市投資集團(tuán)，成為集團(tuán)下屬的全資子公司。目前，公司主要業(yè)務(wù)包括：融資服務(wù)：根據(jù)市委、市政府的部署，包裝城市建設(shè)、集聚區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目，選擇融資途徑，積極籌措資金。同時(shí)，視公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況，逐步投資建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，為商業(yè)、物流、工業(yè)企業(yè)提供有償倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。另一方面，根據(jù)市委、市政府部署，對(duì)政府目前承擔(dān)的債務(wù)進(jìn)行研究分析，探索解決、消化的辦法與途徑，逐步消化政府債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)。投資開發(fā)業(yè)務(wù)：根據(jù)政府授權(quán)，參照先進(jìn)地區(qū)的開發(fā)理念，對(duì)我市一定區(qū)域范圍內(nèi)（含城區(qū)、沁北、沁南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）的土地，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和大面積、成規(guī)模的“面”狀投資開發(fā)以及政府授權(quán)城市特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的經(jīng)營(yíng)，做好城市經(jīng)營(yíng)、開發(fā)工作，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化和公司經(jīng)營(yíng)多元化。 可行性研究報(bào)告編制單位編制單位： 資格等級(jí)：工程咨詢資格證編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)： 研究工作依據(jù) 國(guó)家、省及xxxx市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策； 《xxxx市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》（20112015）征求意見稿； 《xxxx市城市建設(shè)總體規(guī)劃（20022020）》； xxxx市國(guó)土局土地出讓證明； xxxx市20022010年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000版）》 xxxx市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料； 可研編制委托合同?？傮w上來(lái)看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目評(píng)估，投資分析和基本結(jié)論，個(gè)中涉及的分支內(nèi)容主要包括： 全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此分析各種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素； 從城市規(guī)劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)； 運(yùn)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法，測(cè)定項(xiàng)目各類開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)； 綜合市場(chǎng)需求及資深建筑師意見，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃作出評(píng)價(jià)； 從實(shí)際操作的角度計(jì)算分析項(xiàng)目投資成本及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度； 結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，計(jì)算項(xiàng)目的可能收益，分析影響收益的重要因素； 按投資開發(fā)的進(jìn)度安排資金籌措與運(yùn)用計(jì)劃； 綜合各類分析，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。但由于此次調(diào)控并未涉及商業(yè)地產(chǎn)，在新政對(duì)房地產(chǎn)政策支持取締之后，對(duì)于住宅市場(chǎng)的一些利好會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一些利好。因此未來(lái)預(yù)期來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)還是存在普漲的空間。xxxx房地產(chǎn)從20世紀(jì)90年代初期起步，隨著住房制度改革的不斷深入，住房分配貨幣化被社會(huì)所接受，房地產(chǎn)開發(fā)從最初由建筑商與單位聯(lián)建到開發(fā)商大面積圈地搞小區(qū)開發(fā)（或連片開發(fā)、舊城改造），尤其是近幾年，xxxx房地產(chǎn)的迅速興起，為全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，已經(jīng)成為xxxx投資的重點(diǎn)、消費(fèi)的熱點(diǎn)。由于這些金融投行機(jī)構(gòu)都需要一個(gè)城市地段優(yōu)越、商務(wù)氛圍濃厚、功能設(shè)計(jì)完善、能夠充分彰顯行業(yè)特征的大型商務(wù)寫字樓作為辦公營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，因此，盡快在城市合適位置建設(shè)能夠集合眾多金融投資機(jī)構(gòu)入駐的懷府金融廣場(chǎng)已成為xxxx市“資本活市”戰(zhàn)略向更深更廣推進(jìn)實(shí)施的必須。 項(xiàng)目概況 地理位置 ㎡，位于覃懷西路北側(cè)、人壽保險(xiǎn)公司西側(cè)。該地塊地處xxxx市新城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越、交通條件便利、基礎(chǔ)配套設(shè)施完善齊全、商業(yè)氛圍濃厚，是xxxx市新城區(qū)中心規(guī)劃的主要商業(yè)金融用地，是金融投行機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)辦公的最佳場(chǎng)所。懷府金融廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)定位為xxxx市新城區(qū)中心大型商業(yè)金融地標(biāo)性建筑，該項(xiàng)目將以國(guó)際先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念、科學(xué)完善的配套設(shè)施、高度人性化的管理服務(wù)，為入駐金融投行機(jī)構(gòu)提供良好的營(yíng)業(yè)辦公條件，并成為xxxx市一道亮麗的風(fēng)景線。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 ，預(yù)售房款收入2100萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款2000萬(wàn)元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為10672萬(wàn)元，減去銷售（營(yíng)業(yè)）、預(yù)計(jì)利潤(rùn)總額為2631萬(wàn)元。樓市新政強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)。具體包括以下內(nèi)容：一是統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。二是建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，堅(jiān)決抑制不合理住房需求。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付