【正文】 家庭的一種居住常態(tài)，留守兒童的成長環(huán)境堪憂，留守老人贍養(yǎng)問題日益突出。以人為本，就是要把滿足人的全面需求和促進(jìn)人的全面發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，圍繞人們的生存、享受和發(fā)展的需求，提供充足的物質(zhì)文化產(chǎn)品和服務(wù)，推動經(jīng)濟(jì)和社會的全面發(fā)展。為了解決進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題，保障進(jìn)城務(wù)工人員的合法權(quán)益，提高和改善他們的生活質(zhì)量，進(jìn)一步構(gòu)建和諧社會，本項(xiàng)目的建設(shè)迫在眉睫。目前，全市共引進(jìn)招商項(xiàng)目100多個，解決了城鄉(xiāng)大量就業(yè)和從業(yè)人員，城鎮(zhèn)居民逐年呈上升趨勢，有力促進(jìn)了A市國民經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)的全面發(fā)展，A市城市化進(jìn)程建設(shè)得到穩(wěn)步發(fā)展。發(fā)展質(zhì)效提高，增長41%，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12802元，%；農(nóng)民人均純收入3988元，同比增加242元。投資高位運(yùn)行，%。2010年，國民經(jīng)濟(jì)快速增長。2010年，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）精神，為加快發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保[2010]87號），強(qiáng)調(diào)各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障，并將加大對公共租賃住房的投入，中央以適當(dāng)方式給予資金補(bǔ)助。為了解決城市中等偏低收入家庭的住房困難,改善外來務(wù)工人員的居住條件，2008年建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、勞動和社會保障部和國土資源部五部委印發(fā)《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》，意見中提出：有條件的地方，可以比照經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，建設(shè)符合農(nóng)民工特點(diǎn)的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。在城市擁有或租用比較固定并可以滿足一定生活標(biāo)準(zhǔn)的住房，農(nóng)民工才有可能擺脫“過客”心態(tài)、產(chǎn)生在城市長期生活的預(yù)期，進(jìn)而更努力工作，從長計(jì)議生活其他方面如帶眷屬遷移、子女教育等，并不斷學(xué)習(xí)城市文明和行為方式，最終真正融入城市。安居才能樂業(yè)，居住問題不解決，其它問題如子女教育、社會保障、業(yè)余精神文化生活等都無從談起。隨著一些員工逐步進(jìn)入婚戀、安家、生育子女的人生階段，各種社會矛盾更是層出不窮。城市中高漲的商品房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他們的承受能力，而國家的經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等優(yōu)惠政策又只針對城市居民，這些進(jìn)城務(wù)工人員被排除在住房改革制度之外，即沒能在城市住房分配制度的改革中獲益，也很難有機(jī)會獲得經(jīng)濟(jì)適用房和住房公積金。且項(xiàng)目資金來源有保障，可充分保證本項(xiàng)目建設(shè)。五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表11 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng) 目計(jì)量單位設(shè)計(jì)數(shù)值備注一建設(shè)規(guī)模　　　1規(guī)劃總用地面積㎡4133462畝2 總建筑面積㎡102250　公租房建筑面積㎡81800　附屬用房建筑面積㎡202453戶數(shù)和套數(shù)1636　4居住人數(shù)人4908　5建筑物占地面積㎡15730　6綠化面積㎡11821　7容積率　 　8建筑密度%38　9綠地率%　二項(xiàng)目總投資萬元11920 　1建安工程費(fèi)用萬元10532 　2土地費(fèi)用萬元595 　3工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元171　4基本預(yù)備費(fèi)萬元316 　5建設(shè)期利息萬元306三資金籌措方式　　　1貸款資金萬元9000 　2業(yè)主自籌萬元 2920　六、研究結(jié)論 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家加快實(shí)施公共租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策舉措，符合國家發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保[2010]87號）相關(guān)指導(dǎo)精神，也符合A市住房建設(shè)規(guī)劃，其建設(shè)對于緩解A市城區(qū)低收入人群的住房需求問題以及在一定程度上緩解因房價過快上漲帶給低收入家庭的影響具有較大的推動作用，有利于和諧社會的構(gòu)建?！犊尚行匝芯繄蟾妗穼?xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下一階段工作的基礎(chǔ)。與此同時，公司價值也得到了大幅提升。公司員工均具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際工作中，業(yè)務(wù)嫻熟，思路敏捷，應(yīng)變能力強(qiáng)，具有強(qiáng)烈的創(chuàng)新開拓意識和敬業(yè)精神。公司現(xiàn)有員工26人，其中具有中級及其以上專業(yè)技術(shù)職稱的有BB人，其中工程師6人。公司法定代表人、董事長由A市政府副市長BBBB兼任，總經(jīng)理由A市政府辦公室副主任BBBB兼任，公司現(xiàn)有員工BB人。二、項(xiàng)目業(yè)主簡介A市城市建設(shè)投資有限公司成立于2005年9月14日，是一家由A市人民政府直管的國有獨(dú)資公司，公司經(jīng)營范圍為從事土地收購儲備、開發(fā)經(jīng)營、政府公共資源或產(chǎn)品的特許經(jīng)營；城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、營運(yùn)；市域內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)及項(xiàng)目的融資、投資、委貸、咨詢與評估服務(wù)。（七）項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目總投資11920萬元，其中自籌2920萬元，%，融資貸款9000萬元，%。A市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告A市公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目基本概況（一）項(xiàng)目名稱：A市公租房建設(shè)項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（三）項(xiàng)目業(yè)主：A市城市建設(shè)投資有限公司（四）建設(shè)地址：A市金龍大道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)（五）工程建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積62畝，總建筑面積102250 m2，其中：公租房1636套，建筑面積81800 m2，配套附屬用房建筑面積20450㎡；項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括：集體宿舍、家屬宿舍、管理用房和輔助配套等建安工程及土石方、場區(qū)道路綠化、電力、消防、環(huán)保、照明、給排水等其他配套設(shè)施。（六）項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為11920萬元，其中：工程費(fèi)用10532萬元，土地費(fèi)用595萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用171萬元，基本預(yù)備費(fèi)316萬元，建設(shè)期利息306萬元。（八）建設(shè)期限：該項(xiàng)目建設(shè)工期1年，2011年6月至2012年5月。公司注冊住所A市BBB號，注冊資本B億元，公司股東是A市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，出資B億元，占總本的100%。公司下設(shè)辦公室、資產(chǎn)經(jīng)營部、融資財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、土地收儲中心等五個內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。該公司管理層是一個朝氣蓬勃、積極向上的團(tuán)隊(duì)，不但在投融資及工程建設(shè)方面具有豐富的閱歷和經(jīng)驗(yàn)，而且牢固樹立了市場經(jīng)濟(jì)觀念，對市場經(jīng)濟(jì)具有敏銳的觀察力和準(zhǔn)確的判斷力。該公司自成立以來，嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，遵循“誠信、規(guī)范、拓展、效益”的經(jīng)營理念，努力實(shí)踐“創(chuàng)新、拼搏、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，以大別山革命試驗(yàn)區(qū)大發(fā)展為契機(jī)，以政府主體投資帶動社會投入，努力為A市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展作出貢獻(xiàn)。三、研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容涉及項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)條件，工程方案，環(huán)境保護(hù)，建設(shè)進(jìn)度，建設(shè)投資及效益分析等方面。四、主要編制依據(jù) （一）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；（二）《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》；（三）《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》建保[2010]87號）；（四）《A市住房建設(shè)規(guī)劃（2011～2015年）》；（五）國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；（六）業(yè)主提供的相關(guān)數(shù)據(jù)、資料；（七）其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于金龍大道、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)集中區(qū)等四個地點(diǎn)，建設(shè)地址的確定是在相關(guān)專家實(shí)地調(diào)研和系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上得出的，充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結(jié)合了A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的要求，并適當(dāng)考慮了未來發(fā)展的需要，較為科學(xué)合理。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景近年來，隨著公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善，而進(jìn)城務(wù)工人員由于是一個非正式、非固定、收人低廉、無城市戶口、無城市居民待遇和社會保障的群體，他們的住房需求一直處于被漠視的狀態(tài)。只能選擇住在環(huán)境比較差的企業(yè)集體宿舍或租住民房。住房問題是重要的民生問題，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市農(nóng)民工生活質(zhì)量調(diào)查顯示，改善住房條件是當(dāng)前在外務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工最迫切的愿望。住房是城市歸屬感的主要來源之一，進(jìn)城務(wù)工人員住房問題在很大程度上影響農(nóng)民工的留城意愿。因此，可以說住房問題是城市流動人口在城市生活遇到的最基本、最嚴(yán)峻的問題之一。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)農(nóng)民工集體宿舍，由用工單位承租后向農(nóng)民工提供或由農(nóng)民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策執(zhí)行。A市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值114億元，同比增長14%。消費(fèi)規(guī)模擴(kuò)大，%。近年來，A市委、市政府認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀，全力加快推進(jìn)新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，大力推行招商引資和項(xiàng)目建設(shè)，在對外招商上給予了“三個放開”的優(yōu)惠政策，吸引較多的外來投資者。A市信用環(huán)境不斷優(yōu)化，已被省政府授予最佳信用縣市。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)是解決進(jìn)城務(wù)工人員住房問題，實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀和促進(jìn)城市和諧發(fā)展的必然要求科學(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容和第一要義是“以人為本”。然而進(jìn)城務(wù)工人員在城市居住條件惡劣，基本生存權(quán)利得不到保障。這種“妻離子散”有違人性的家庭居住模式顯然與“以人為本”的發(fā)展理念背道而馳。本項(xiàng)目為A市2011年至2012年公租房建設(shè)項(xiàng)目，其面對的主要對象一是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)、鼓樓工業(yè)園區(qū)、龍池工業(yè)園區(qū)等新入就業(yè)人員，二是外地務(wù)工人員，全部是為“夾心層”人群提供的保障性住房，房間里設(shè)有床鋪、桌子，開通電話、有線電視、自來水，且租金較便宜，生活十分便利，以滿足過度城市化階段進(jìn)城務(wù)工人員對住房的基本要求。（二）本項(xiàng)目建設(shè)是A市政府以人為本，解決民生問題，維持社會長治久安的重要戰(zhàn)略措施。近幾年來，解決低收入人群住房問題作為解決民生的頭等大事來抓，A市主城區(qū)努力建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房“低端有保障、中端有市場、高端有約束”。不僅有利于解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難問題，同時也能引導(dǎo)人民群眾長期以來“重買輕租”的土地房屋的傳統(tǒng)觀念、消費(fèi)觀念的改變，有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場走上理性的發(fā)展道路，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。因此，必須把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性當(dāng)成一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。另一方面還關(guān)注到了社會關(guān)心的民生問題，解決了進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難問題，滿足“夾心層”居民的住房需求，保持了住房供求總量的基本平衡、結(jié)構(gòu)的基本合理、價格的基本穩(wěn)定，促進(jìn)了住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，可充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）自然條件（1）氣溫℃℃（1943年8月10日）℃（1977年1月30日）（2）降雨（1954年）（1978年）（1969年7月14日）（1959年6月）（1975年7月5日）（1974年6月23日）1991年6月30日—（3）蒸發(fā)量。第四系土層的孔隙潛水，主要分布于人工填土層中。項(xiàng)目地水文地質(zhì)條件簡單。40′—115176。52′—31176。城區(qū)地勢自西向東傾斜，東部平坦，西部多丘陵山地，地面高程一般在52—80m之間（黃海高程），城區(qū)地貌屬新生代第四紀(jì)近代河流沖積平原，牛坡山一帶屬白堊紀(jì)（第三紀(jì)）紅砂巖丘陵，圭質(zhì)分別屬潮土類