【正文】 量商品房和外銷公寓。從法律的角度明確了房地產(chǎn)預(yù)售許可制度。 ?1993年 4月，北京市房地產(chǎn)管理局實(shí)行外銷商品房預(yù)售許可證制度。是市世紀(jì) 90年代，北京規(guī)模最大、檔次最高的大型住宅小區(qū)； ?1998年，受亞州金融危機(jī)沖擊，北京高檔外銷物業(yè)市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，到 1999年上半年市場(chǎng)依然低迷。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第一時(shí)期： 1993—— 1998年前后（一） 思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 北京房地產(chǎn)發(fā)展歷史 ?1990年，為亞運(yùn)村配套的亞運(yùn)村的開發(fā)被認(rèn)為是北京商品房開發(fā)的開始。 ? …… 思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 從?國(guó)八條?到?國(guó)六條?，從?調(diào)控?到?再調(diào)控?，央行嚴(yán)控房貸的 121文余熱未盡，中國(guó)房地產(chǎn)又面臨新的政策考驗(yàn)。當(dāng)年針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、增長(zhǎng)速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴(yán)把土地、信貸兩個(gè)閘門； ? 2022年兩會(huì)期間，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出，要嚴(yán)控房?jī)r(jià)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 第四階段：房地產(chǎn)調(diào)控期（ 2022— 至今）（二） 針對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)峻的市場(chǎng)情況，國(guó)家緊急出臺(tái)了多項(xiàng)政策 ? 2022年 8月，國(guó)務(wù)院及時(shí)頒布 ，從源頭上規(guī)范土地市場(chǎng)。政府、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、甚至普通市民對(duì)此表示擔(dān)憂，更或者不滿。 ? 從 2022年至 2022年 4月，全國(guó)住宅用地平均價(jià)格指數(shù)在五年間上漲了 %，京、滬、穗、深等地房地產(chǎn)價(jià)格均上漲一倍以上，杭州則超過了 200%。這其中一個(gè)顯著的特征是港資、外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)， 大量的熱錢投入到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。代表性企業(yè)萬科已經(jīng)在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等十余城市布局，謀求未來跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一。因此房地產(chǎn)發(fā)展在由過去的南方一支獨(dú)秀，轉(zhuǎn)變成為全國(guó)多點(diǎn)開花。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第三階段：房地產(chǎn)活躍期（ 1998— 2022年）（二） 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 房地產(chǎn)進(jìn)入深廣一枝獨(dú)秀到全國(guó)多點(diǎn)開花時(shí)期 ?而在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，北京，上海，深圳三架馬車分別代表三個(gè)地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位，北京的政府化，上海的國(guó)際化，深圳的市場(chǎng)化。 一段時(shí)間以來中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展都處于活躍發(fā)展時(shí)期 。 國(guó)家房地產(chǎn)利好政策的頒布的同時(shí)，地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)看好 ?從 1999年到 2022年 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)率分別為 13%、 19%、 25%和 29%；商品房竣工面積增長(zhǎng)率都在 20%以上；房地產(chǎn)銷售面積始終保持在 25— 30%；房地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)在 30%左右 。這項(xiàng)重大改革舉措已對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。中國(guó)房地產(chǎn)由此進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展期。房地產(chǎn)市場(chǎng)受到極大的擠壓。 ?此外， 1993年 12月 13日國(guó)務(wù)院發(fā)布了 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 》 ，決定自 1994年 1月 1日起在全國(guó)開征土地增值稅。 ?同年 6月 24日中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā) 《 關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見 》 ，提出整頓金融秩序，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16條政策措施，引導(dǎo)過熱經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。 1995年以前的朱孟依仍將自己的影響力局限于建筑業(yè)，合生、珠江的未來無從知曉。從此 ,全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格放開，許多政府審批權(quán)利下放，金融機(jī)構(gòu)開始發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借助宏觀經(jīng)濟(jì)的?加快改革開放建設(shè)步伐?的大環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了快速擴(kuò)張期。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進(jìn)駐，一個(gè)備受各方關(guān)注的?華南板塊?逐漸浮出水面，并迅速走紅于大江南北。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（ 1991— 1997年）（一） ?1991年到 1992年，是中國(guó)房地產(chǎn)的爆發(fā)期，特別是 1992年鄧小平視察南方以后，全國(guó)各地?cái)?shù)千億資金蜂擁?yè)湎蚝？?、廣西北海、廣東惠州等南方沿海城市。這一條例的出現(xiàn)，頓時(shí)為萌芽狀態(tài)的房地產(chǎn)發(fā)展注入催化劑。隨后，在廣州也出現(xiàn)了類似的情況。這個(gè)政策突破了當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。 ?1987年深圳誕生了全國(guó)第一塊通過招標(biāo)方式完成市場(chǎng)交易的土地， 1987年 7月 18日，全國(guó)第二塊土地 —— 上海虹橋一地塊以招標(biāo)方式完成出讓。其中 1980年，我國(guó)第一個(gè)商品住宅小區(qū) —— 廣州東湖新村正式對(duì)外發(fā)售。但這一模式必須統(tǒng)一由一個(gè)開發(fā)公司實(shí)施，將規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建設(shè)單位、施工單位等關(guān)聯(lián)單位有效組織起來。按照指示， 1980年國(guó)家相關(guān)部門組織有關(guān)專家小組就開始了關(guān)于住房建設(shè)體制的改革研究工作，即如何將住房走向商品化。相關(guān)部門在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上開始了相關(guān)的理論研究，同時(shí)啟動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)備工作。 整體價(jià)值 增值性 土地資源 有限性 不可分割 使用價(jià)值 耐久 位臵固定 房地產(chǎn) 屬性 房地產(chǎn)包括實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 何為房地產(chǎn) ?實(shí)物 – 指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等； ?權(quán)益 – 指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）； 區(qū)位 – 指的是房地產(chǎn)的空間位臵。思源集團(tuán) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 第一章 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) 何為房地產(chǎn)？ 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 何為房地產(chǎn) 思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物組成。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系； 何為房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的組成 建筑商、原材料供應(yīng)商 政 府 供應(yīng)者 消費(fèi)者 中介、服務(wù)機(jī)構(gòu) 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（ 1991年之前）（一） 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 ?早在 1978年，鄧小平就曾經(jīng)指出住房制度的改革。 ?到 1980年國(guó)家再次指出房改這一方針。 ?1984年研究小組提出一個(gè)模式，稱?統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?。截止到 1984年末，全國(guó)才有了幾百家開發(fā)公司。 第一階段：房地產(chǎn)萌芽階段（ 1991年之前）（二） ?為了推動(dòng)住宅商品化改革，將國(guó)有和集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓出去，形成商品化，建設(shè)部就這一土地有償使用問題首先在改革最前沿 —— 深圳，設(shè)立試點(diǎn)。同年，深圳率先出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策 —— 房地產(chǎn)使用權(quán)可以交易。后來深圳的成功給很多城市發(fā)展帶來啟示。 ?順應(yīng)我國(guó)南方試點(diǎn)城市住宅商品化改革的一系列階段性成功， 1990年 5月 19日國(guó)務(wù)院首次頒發(fā)了 55號(hào)文件，即 《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 。中國(guó)房地產(chǎn)始于南國(guó)熱土，并逐步向內(nèi)地滲透。其中最著名的當(dāng)屬?gòu)V州?華南板塊?， 1990年祈福新村粉墨登場(chǎng)。 ?在小平南巡講話后，我國(guó)對(duì)外開放和市場(chǎng)化進(jìn)行加快。 背景資料 1： 在廣州這片熱土，誕生了中國(guó)第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)東華實(shí)業(yè)、最早的國(guó)有土地有償使用法律、最先使用的?房地產(chǎn)?一詞、第一次國(guó)有土地使用權(quán)出讓、最早成立的房地產(chǎn)協(xié)會(huì) —— 廣州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、最早的?房產(chǎn)證?、最早的房地產(chǎn)專業(yè)刊物、最早的抵押按揭業(yè)務(wù)、最早的大型社區(qū) —— 祈福新村、最早的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)、最先掀起的?大盤時(shí)代? …… 背景資料 2： 事實(shí)上， 1992年的萬科仍醉心于外貿(mào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)不過小試身手。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第二階段：房地產(chǎn)爆發(fā)期與平穩(wěn)期（ 1991— 1997年）（二） 思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 而正當(dāng)房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，國(guó)家突然?急剎車? ?1993年 6月 23日，宣布終止房地產(chǎn)公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。國(guó)家開始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模的清理和整頓。這一稅種的征收，使大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到影響，特別是開發(fā)別墅、公寓、寫字樓等高檔項(xiàng)目的開發(fā)商，以及炒賣樓花的個(gè)人買賣行為。 經(jīng)過 1993年的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資過熱的趨勢(shì)得到抑制。 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn) ： 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史 第三階段：房地產(chǎn)活躍期（ 1998— 2022年）（一） 思源集團(tuán)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 綱領(lǐng)性文件的頒布促使房地產(chǎn)發(fā)展開始由平穩(wěn)進(jìn)入活躍 ?1998年我國(guó)住房體制改革的綱領(lǐng)性文件 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知 》 （國(guó)發(fā)［ 1998］ 23號(hào)）文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。 ?2022年房企上市禁令到期， 1993年起我國(guó)的資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉的大門重新開啟。 數(shù)據(jù)表明 ， 供求之間的增長(zhǎng)率是比較平穩(wěn)的 。 同一時(shí)期 ， 也有某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家高呼 ? 房地產(chǎn)的冬天就要來了 ? ， 以此給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫 ， 但在房地產(chǎn)近乎暴利的驅(qū)使下 ， 全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道 。由于部分深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長(zhǎng)三角等地，帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)水平普遍上漲。 ?這一時(shí)期，北京知名的開發(fā)商如華遠(yuǎn)地產(chǎn)、天鴻地產(chǎn)等，都有很深的國(guó)企背景，在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國(guó)企特點(diǎn)； ?上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復(fù)地集團(tuán)，在國(guó)際化城市的背景下，正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展，爭(zhēng)搶長(zhǎng)三角市場(chǎng)份額； ?而彼時(shí)的深圳房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)代表全國(guó)最高水平，如日漸成熟的萬科、中海、金地等，不但在當(dāng)?shù)乩^續(xù)深耕，而且已經(jīng)走出珠