【正文】 鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽六安安慶一條航道：淠淮航道縱橫全境機場：六安至合肥駱崗機場僅需1小時，距新建新橋機場僅需30分鐘車程公路：四通八達，公路通車總里程8426公里二、地塊資源及周邊配套基地資源項目距離六安市中心僅1公里，這里空氣清新，環(huán)境清幽；隨著市政府重心南拓策略的實施發(fā)展，這里即將形成商業(yè)氛圍濃郁，市政配套齊全，生活便利的六安新城區(qū)，發(fā)展前景廣闊?！镜诙? 項目地塊研究】一、地理位置及交通狀況地理位置區(qū)域地理位置：沿淮經(jīng)濟圈核心城市、長三角經(jīng)濟區(qū)、省會經(jīng)濟圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處。利稅近億元，其直接帶動近5000人就業(yè)。三、建設(shè)周期預計一期工程將于2011年10月完工，并投入試運營，二期工程將于2011年底開工建設(shè)，2012年底投入運營。屬于省國家政策重點支持項目和政府重點幫扶項目。一期占地90畝，主要建筑為蔬菜大棚、水果大棚、水產(chǎn)、凍品、綜合肉類、肉類大廳、綜合冷庫、糧油大廳與倉儲樓、綜合交易大廳與配送樓以及行政綜合樓、管理樓等。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉儲冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)。商鋪價格：4700元/㎡左右（內(nèi)街），6300元/㎡左右（外圍）單鋪面頰：大約70平方米左右銷售概況：銷售狀況一般，40%左右為自購自營戶住宅價格：2900元/㎡單體面積：50～180平方米左右交房時間：2011年5月交房綠化率：25%容積率：開發(fā)商：六安康達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶文分公司投資商：六安市工商業(yè)聯(lián)合會摩配同業(yè)商會第二部分 發(fā)展定位篇【第一章 大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場簡介】一、項目概況大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場位于六安市六佛路與312國道黃金交匯處，項目總占地180畝，總投資5億元人民幣。二、周邊可比性項目——皖西大市場項目介紹：皖西大市場項目位于安徽省六安市裕安區(qū)六佛路和312國道交匯處，占地總面積179畝，建筑總面積16萬平米。盤面承受著銷售和招商的雙重壓力?！×渤鞘锌焖侔l(fā)展，城市居民生活水平迅速提高，許多市民在進行房產(chǎn)投資的時候，更多的投資者愿意投資商鋪或門面房，導致六安商業(yè)地產(chǎn)競爭更加激烈。第6名是恒生陽光城，7月份共售出34套，均價在4300元左右，目前在售的為推出一期11棟多層。第5名是明都第4名是華邦第3名是清華家園，7月份共售出83套，一房一價，目前一期已售完。第2名是正東正可謂是熱火朝天，爭相斗艷！炎熱的夏季，六安樓市依舊火熱！六月銷售總套數(shù)為889套，住宅套數(shù)為604套；七月樓盤銷售總套數(shù)為1121套，住宅套數(shù)為889套，無論是銷售的總套數(shù)還是銷售的住宅套數(shù)環(huán)比都有所增長。：黃興國2010年8月大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場營銷策劃案【 目 錄 】 第一部分 市場調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計建議篇第四部分 營銷策略篇第五部分 市場推廣篇第六部分 營銷團隊建議篇第七部分 項目開發(fā)戰(zhàn)略思考篇第一部分 市場調(diào)研篇一、近期六安地產(chǎn)行情概述2010年8月3日上午，六安市商業(yè)用地拍賣會拉開帷幕，商業(yè)用地首拍告捷， 。其中2宗拍賣地塊遭瘋搶，編號為六出20109號“二十鋪安置小區(qū)以東地塊”，總面積53371㎡，被六安市中興房產(chǎn)以總價8550萬元摘得，㎡，㎡，%。銷售排在前6位的樓盤為：第1名是六安國際汽車城，7月份共售出111套，均價在4400元左右（含億豐市場商鋪和金城家園住宅）。凱旋名門，7月份共售出108套，均價在3550元左右，目前在售的為復式170200平米。二期開盤時間未定。錦繡華府，7月份共售出80套，均價在4600元左右，目前在售1116，面積80多到160多平方的房子。陽光水岸，7月份共售出35套，均價在5000元左右，目前在售的為70140㎡的精裝套房及復式庭院。在售面積為109139平方的三房兩廳兩衛(wèi)的戶型和復式（87+40平米）。如：浙東商貿(mào)城、紅街、六安大市場三期、皖西大市場、金太陽國際汽車城、光彩建材市場、億豐建材市場、義烏市場三期等一個接一個，行業(yè)涉及到汽車、建材、數(shù)碼、小商品等。項目同質(zhì)化與超飽和建設(shè)嚴重。屬于六安市“568”重點工程項目，裕安區(qū)重點招商引資項目。市場包括“十區(qū)二街六中心”，約2000個攤位。二街：生活配套服務街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫中心、商務中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務中心、垃圾廢棄物處理中心。市場將于2010年底開工建設(shè)，一期蔬菜、水果大棚將于2011年底試運營。二、地理位置位于六安市裕安區(qū)的汽車4S店集群對面，六佛路以西，312國道以南，東面為北京現(xiàn)代、日產(chǎn)尼桑、廣州本田等4S店，火車站、汽車南站近在咫尺，地理位置得天獨厚，交通四通八達。四、開發(fā)公司（略）五、經(jīng)濟效益分析 市場全面投入運營后，預計年交易量達60萬噸，交易額超過20億元。輻射鄂、豫、皖三省200公里，涵蓋近7000萬的消費群體。本案地理位置：312國道、六佛路交匯處，東臨六安火車站、汽車南站，位于城南核心區(qū)域，交通便捷。現(xiàn)已開發(fā)的2平方公里已基本實現(xiàn) “七通一平”，供電、供水滿足市場發(fā)展需要?！镜谌? 項目SWOT分析】一、項目優(yōu)勢（S）分析行業(yè)政策利好：農(nóng)副產(chǎn)品交易市場是有效解決三農(nóng)問題的一個良好的平臺，是國家政策重點扶持的開發(fā)項目?！安町惢眱?yōu)勢：六安諸多專業(yè)市場和綜合市場，同質(zhì)化嚴重，如汽車、摩托車市場有“金太陽國際汽車城”、“皖西大市場”與“六安國際汽車城”，如經(jīng)營小商品的有“六安大市場”、“義烏小商品批發(fā)市場”等。主打“鄂、豫、皖三省交匯處最大的農(nóng)副產(chǎn)品新型交易平臺”的品牌，走“差異化”品牌戰(zhàn)略，是該項目的優(yōu)勢之一！二、項目劣勢（W）分析市場培育：前期經(jīng)營大多會出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項配套服務不到位等問題，這將不利于我們招商組市工作的開展。招商組市難度轉(zhuǎn)嫁給銷售壓力：本案離市區(qū)相對偏遠，招商組市難度較大，這給銷售帶來一定的壓力。也為本項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。行業(yè)競爭對手少：目前六安市規(guī)?；霓r(nóng)副市場產(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)中小投資者。資金風險：隨著房價的飆升和經(jīng)濟成本的增長，對地產(chǎn)項目的投入也將不斷增大，這會加大本項目的資金風險。五、SWOT綜合分析本項目要解決的主要問題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、產(chǎn)品設(shè)計在滿足客戶需求的同時，還要與競爭對手形成差異化；C、本項目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題；D、此區(qū)域價格定位不宜過高，而為了尋求差異化，前期要做好深入調(diào)研；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處?！镜谒恼? 項目開發(fā)理念定位】一、項目開發(fā)定位策略規(guī)模化打造鄂豫皖地區(qū)最大的綠色、環(huán)保、無公害農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)化新型交易平臺，讓老百姓告別“馬路市場”和地攤式交易，促進農(nóng)副產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)體系、推進農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程、加快農(nóng)產(chǎn)品價值實現(xiàn)、促進農(nóng)業(yè)增效。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國。把項目建設(shè)成一座國內(nèi)先進和國際接軌的新型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。 二、項目開發(fā)理念定位把項目建成鄂、豫、皖三省、大別山地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。采用智能化管理，備有監(jiān)控系統(tǒng)、火災報警及聯(lián)動系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、大屏幕及多媒體信息查詢系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)集成功能。三、項目功能定位農(nóng)副產(chǎn)品交易加工倉儲物流配送期貨品種實物交割電子商務活動四、項目建設(shè)發(fā)展思路市場設(shè)置蔬菜、果品、肉類、糧油、水產(chǎn)、凍品、南北貨、花卉等專業(yè)功能區(qū)，交易規(guī)模龐大，品種齊全。農(nóng)副產(chǎn)品安全環(huán)保無公害，權(quán)威檢測，安全源頭控制、全程追溯。近期目標年交易額20 億元，遠期發(fā)展目標為100 億元。五、本項目核心價值構(gòu)成要素〖招商、 安商、 興商〗以皖西為立足點，輻射鄂豫皖三省，在市場的定位上適度超前，提高本項目的知名度。在營銷模式創(chuàng)新和服務創(chuàng)新的比拼上誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)。信息化手段、電子商務平臺等融入到服務中。供應商選擇的要點：國家級、省市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；國內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；大別山地區(qū)蔬果類生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或農(nóng)業(yè)合作組織；國內(nèi)外、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。優(yōu)先條件：從事安全綠色農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營，特別是有相當規(guī)模的品牌企業(yè)；有生產(chǎn)基地的企業(yè)；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣。他們最關(guān)心的是經(jīng)營能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開發(fā)商實力、市場推廣情況等。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營，他們主要收取租金，獲取返租回報。故此該客戶群購鋪預算相對較多，多至過千百萬，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。第2類：經(jīng)濟富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民☆ 客戶類型1）五縣四區(qū)及鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民，經(jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有相當資產(chǎn)及物業(yè)；2）裕安區(qū)及周邊及居民，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。約占成交客戶的20％。約占成交客戶的20％。☆ 購買心理分析以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購較高樓層、小面積的商鋪,該類客戶最注重返租回報及商鋪總價上的因素,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購鋪預算多在20萬左右，購買心理會類似選購債券，對回報率較為敏感，該類客戶對欲購商鋪的位置、價格、付款方式等非常注重。結(jié)論：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是本項目的主力之一。【包租客】具有較強的資金實力，采取包租經(jīng)營，大多為專業(yè)的市場經(jīng)營管理機構(gòu)。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求?！?