【正文】 ：黃興國(guó)2010年8月大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)營(yíng)銷策劃案【 目 錄 】 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇第四部分 營(yíng)銷策略篇第五部分 市場(chǎng)推廣篇第六部分 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建議篇第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考篇第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇一、近期六安地產(chǎn)行情概述2010年8月3日上午，六安市商業(yè)用地拍賣(mài)會(huì)拉開(kāi)帷幕，商業(yè)用地首拍告捷， 。其中2宗拍賣(mài)地塊遭瘋搶，編號(hào)為六出20109號(hào)“二十鋪安置小區(qū)以東地塊”，總面積53371㎡，被六安市中興房產(chǎn)以總價(jià)8550萬(wàn)元摘得，㎡，㎡，%。正可謂是熱火朝天，爭(zhēng)相斗艷！炎熱的夏季，六安樓市依舊火熱！六月銷售總套數(shù)為889套，住宅套數(shù)為604套；七月樓盤(pán)銷售總套數(shù)為1121套，住宅套數(shù)為889套，無(wú)論是銷售的總套數(shù)還是銷售的住宅套數(shù)環(huán)比都有所增長(zhǎng)。銷售排在前6位的樓盤(pán)為：第1名是六安國(guó)際汽車城，7月份共售出111套，均價(jià)在4400元左右（含億豐市場(chǎng)商鋪和金城家園住宅）。第2名是正東凱旋名門(mén)，7月份共售出108套，均價(jià)在3550元左右，目前在售的為復(fù)式170200平米。第3名是清華家園，7月份共售出83套，一房一價(jià)，目前一期已售完。二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。第4名是華邦錦繡華府，7月份共售出80套，均價(jià)在4600元左右，目前在售1116，面積80多到160多平方的房子。第5名是明都陽(yáng)光水岸，7月份共售出35套，均價(jià)在5000元左右，目前在售的為70140㎡的精裝套房及復(fù)式庭院。第6名是恒生陽(yáng)光城，7月份共售出34套，均價(jià)在4300元左右，目前在售的為推出一期11棟多層。在售面積為109139平方的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型和復(fù)式（87+40平米）?！×渤鞘锌焖侔l(fā)展，城市居民生活水平迅速提高，許多市民在進(jìn)行房產(chǎn)投資的時(shí)候，更多的投資者愿意投資商鋪或門(mén)面房，導(dǎo)致六安商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如：浙東商貿(mào)城、紅街、六安大市場(chǎng)三期、皖西大市場(chǎng)、金太陽(yáng)國(guó)際汽車城、光彩建材市場(chǎng)、億豐建材市場(chǎng)、義烏市場(chǎng)三期等一個(gè)接一個(gè)，行業(yè)涉及到汽車、建材、數(shù)碼、小商品等。盤(pán)面承受著銷售和招商的雙重壓力。項(xiàng)目同質(zhì)化與超飽和建設(shè)嚴(yán)重。二、周邊可比性項(xiàng)目——皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目介紹：皖西大市場(chǎng)項(xiàng)目位于安徽省六安市裕安區(qū)六佛路和312國(guó)道交匯處，占地總面積179畝，建筑總面積16萬(wàn)平米。屬于六安市“568”重點(diǎn)工程項(xiàng)目，裕安區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。商鋪價(jià)格：4700元/㎡左右（內(nèi)街），6300元/㎡左右（外圍）單鋪面頰：大約70平方米左右銷售概況：銷售狀況一般，40%左右為自購(gòu)自營(yíng)戶住宅價(jià)格：2900元/㎡單體面積：50～180平方米左右交房時(shí)間：2011年5月交房綠化率：25%容積率：開(kāi)發(fā)商：六安康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司寶文分公司投資商：六安市工商業(yè)聯(lián)合會(huì)摩配同業(yè)商會(huì)第二部分 發(fā)展定位篇【第一章 大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)簡(jiǎn)介】一、項(xiàng)目概況大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)位于六安市六佛路與312國(guó)道黃金交匯處，項(xiàng)目總占地180畝，總投資5億元人民幣。市場(chǎng)包括“十區(qū)二街六中心”，約2000個(gè)攤位。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)。二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。一期占地90畝，主要建筑為蔬菜大棚、水果大棚、水產(chǎn)、凍品、綜合肉類、肉類大廳、綜合冷庫(kù)、糧油大廳與倉(cāng)儲(chǔ)樓、綜合交易大廳與配送樓以及行政綜合樓、管理樓等。市場(chǎng)將于2010年底開(kāi)工建設(shè)，一期蔬菜、水果大棚將于2011年底試運(yùn)營(yíng)。屬于省國(guó)家政策重點(diǎn)支持項(xiàng)目和政府重點(diǎn)幫扶項(xiàng)目。二、地理位置位于六安市裕安區(qū)的汽車4S店集群對(duì)面，六佛路以西，312國(guó)道以南，東面為北京現(xiàn)代、日產(chǎn)尼桑、廣州本田等4S店，火車站、汽車南站近在咫尺，地理位置得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)。三、建設(shè)周期預(yù)計(jì)一期工程將于2011年10月完工，并投入試運(yùn)營(yíng)，二期工程將于2011年底開(kāi)工建設(shè)，2012年底投入運(yùn)營(yíng)。四、開(kāi)發(fā)公司（略）五、經(jīng)濟(jì)效益分析 市場(chǎng)全面投入運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)年交易量達(dá)60萬(wàn)噸，交易額超過(guò)20億元。利稅近億元，其直接帶動(dòng)近5000人就業(yè)。輻射鄂、豫、皖三省200公里，涵蓋近7000萬(wàn)的消費(fèi)群體。【第二章 項(xiàng)目地塊研究】一、地理位置及交通狀況地理位置區(qū)域地理位置：沿淮經(jīng)濟(jì)圈核心城市、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處。本案地理位置：312國(guó)道、六佛路交匯處，東臨六安火車站、汽車南站，位于城南核心區(qū)域，交通便捷。交通狀況六安是中國(guó)十大陸路交通樞紐城市之一，國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，扼守交通動(dòng)脈，財(cái)?shù)劳ㄌ焖臈l高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國(guó)道：312國(guó)道、105國(guó)道、206國(guó)道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽(yáng)六安安慶一條航道：淠淮航道縱橫全境機(jī)場(chǎng)：六安至合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，距新建新橋機(jī)場(chǎng)僅需30分鐘車程公路：四通八達(dá)，公路通車總里程8426公里二、地塊資源及周邊配套基地資源項(xiàng)目距離六安市中心僅1公里，這里空氣清新，環(huán)境清幽；隨著市政府重心南拓策略的實(shí)施發(fā)展，這里即將形成商業(yè)氛圍濃郁，市政配套齊全，生活便利的六安新城區(qū)，發(fā)展前景廣闊。現(xiàn)已開(kāi)發(fā)的2平方公里已基本實(shí)現(xiàn) “七通一平”，供電、供水滿足市場(chǎng)發(fā)展需要。外部資源商業(yè)資源：銀行、酒店、賓館、零售等配套服務(wù)一應(yīng)俱全醫(yī)療資源：醫(yī)療衛(wèi)生院教育資源：城南小學(xué)、城南中學(xué)、裕安中學(xué)【第三章 項(xiàng)目SWOT分析】一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）分析行業(yè)政策利好：農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)是有效解決三農(nóng)問(wèn)題的一個(gè)良好的平臺(tái)，是國(guó)家政策重點(diǎn)扶持的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2008]1號(hào)文件）中明確提出“繼續(xù)扶持一批大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)：專業(yè)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵取決于交通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目雖處城市部邊緣地帶，但緊鄰312國(guó)道和六佛路，路網(wǎng)便利，出入城區(qū)快捷。“差異化”優(yōu)勢(shì)：六安諸多專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)，同質(zhì)化嚴(yán)重，如汽車、摩托車市場(chǎng)有“金太陽(yáng)國(guó)際汽車城”、“皖西大市場(chǎng)”與“六安國(guó)際汽車城”，如經(jīng)營(yíng)小商品的有“六安大市場(chǎng)”、“義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)”等。大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，它是一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。主打“鄂、豫、皖三省交匯處最大的農(nóng)副產(chǎn)品新型交易平臺(tái)”的品牌，走“差異化”品牌戰(zhàn)略，是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一！二、項(xiàng)目劣勢(shì)（W）分析市場(chǎng)培育：前期經(jīng)營(yíng)大多會(huì)出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項(xiàng)配套服務(wù)不到位等問(wèn)題，這將不利于我們招商組市工作的開(kāi)展。市場(chǎng)面臨一定的壓力：要想輻射鄂豫皖及周邊省市，需要專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。招商組市難度轉(zhuǎn)嫁給銷售壓力：本案離市區(qū)相對(duì)偏遠(yuǎn)，招商組市難度較大，這給銷售帶來(lái)一定的壓力。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）分析城市規(guī)劃擴(kuò)容的機(jī)遇：六安中心城向南擴(kuò)容，城區(qū)面積2030擴(kuò)展到120平方公里，人口規(guī)模120萬(wàn)人。也為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨好的機(jī)遇：六安社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，民以食為天，老百姓對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品需求的質(zhì)和量也發(fā)生了本質(zhì)性的改變，對(duì)環(huán)保、綠色、無(wú)公害的專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更是求之若渴。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少：目前六安市規(guī)?；霓r(nóng)副市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)形商鋪還沒(méi)有，本項(xiàng)目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)中小投資者。四、項(xiàng)目威脅（T）分析宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國(guó)家目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。資金風(fēng)險(xiǎn)：隨著房?jī)r(jià)的飆升和經(jīng)濟(jì)成本的增長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入也將不斷增大，這會(huì)加大本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。已建項(xiàng)目形成的影響：合肥周谷堆市場(chǎng)的建設(shè)拓展對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展形成了很大的制約。五、SWOT綜合分析本項(xiàng)目要解決的主要問(wèn)題A、本項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，而區(qū)域市場(chǎng)容量相對(duì)有限；B、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足客戶需求的同時(shí)，還要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化；C、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位能否與市場(chǎng)需求契合的問(wèn)題；D、此區(qū)域價(jià)格定位不宜過(guò)高，而為了尋求差異化，前期要做好深入調(diào)研；E、極力尋求政府對(duì)該項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并落到實(shí)處。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的注意事項(xiàng)A、客戶群應(yīng)面向整個(gè)六安市700余萬(wàn)人口，甚至要面向鄂豫皖周邊省市的人口，而不只限于城區(qū)的40萬(wàn)人口；B、注意開(kāi)發(fā)商品牌形象的樹(shù)立；C、與政府部門(mén)協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項(xiàng)目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項(xiàng)目市場(chǎng)定位不宜過(guò)高；E、市場(chǎng)推廣包裝要注意和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況相適應(yīng)，要通俗易懂，賣(mài)點(diǎn)訴求簡(jiǎn)單明了?！镜谒恼? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位】一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位策略規(guī)?；蛟於踉ネ畹貐^(qū)最大的綠色、環(huán)保、無(wú)公害農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)化新型交易平臺(tái)，讓老百姓告別“馬路市場(chǎng)”和地?cái)偸浇灰?，促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)體系、推進(jìn)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、加快農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)、促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效。品牌化科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)第一品牌，以“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國(guó)”的大思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國(guó)?，F(xiàn)代化市場(chǎng)按“十區(qū)二街六中心”功能定位——十區(qū)：蔬菜、果品、糧油、水產(chǎn)品、肉類家禽、豆制品、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏、南北貨、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。把項(xiàng)目建設(shè)成一座國(guó)內(nèi)先進(jìn)和國(guó)際接軌的新型農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。配套齊全化將與農(nóng)副產(chǎn)品相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、等管理部門(mén)引進(jìn)市場(chǎng)，同時(shí)完善酒