【正文】 店、餐飲、休閑等生活配套服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外企業(yè)、廠商和消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，樹(shù)立高效、便捷的星級(jí)服務(wù)形象。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位把項(xiàng)目建成鄂、豫、皖三省、大別山地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)。建設(shè)成一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉(cāng)儲(chǔ)、物流配送、期貨品種實(shí)物交割和電子商務(wù)活動(dòng)等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。采用智能化管理，備有監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、大屏幕及多媒體信息查詢系統(tǒng)、會(huì)議系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)集成功能。項(xiàng)目建成后，將成為皖西與國(guó)內(nèi)、國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品最先進(jìn)的現(xiàn)代化交易平臺(tái)。三、項(xiàng)目功能定位農(nóng)副產(chǎn)品交易加工倉(cāng)儲(chǔ)物流配送期貨品種實(shí)物交割電子商務(wù)活動(dòng)四、項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展思路市場(chǎng)設(shè)置蔬菜、果品、肉類、糧油、水產(chǎn)、凍品、南北貨、花卉等專業(yè)功能區(qū)，交易規(guī)模龐大，品種齊全。市場(chǎng)輻射力強(qiáng)大，依托大皖西及周邊省市龐大的消費(fèi)力，連接長(zhǎng)三角、皖江示范區(qū)和華中各省。農(nóng)副產(chǎn)品安全環(huán)保無(wú)公害，權(quán)威檢測(cè)，安全源頭控制、全程追溯。政府大力支持，市場(chǎng)服務(wù)全面、管理規(guī)范、物流便捷，提供諸多優(yōu)惠政策。近期目標(biāo)年交易額20 億元，遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)為100 億元。把“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)”建設(shè)成為中部區(qū)域最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺(tái)之一。五、本項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成要素〖招商、 安商、 興商〗以皖西為立足點(diǎn)，輻射鄂豫皖三省，在市場(chǎng)的定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度。通過(guò)良好的服務(wù)更有效地發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造和引導(dǎo)消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。在營(yíng)銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上誰(shuí)能搶先一步，誰(shuí)能做得更到位，誰(shuí)就可能贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。新一代農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)在營(yíng)銷方式、營(yíng)銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有著顯著的不同。信息化手段、電子商務(wù)平臺(tái)等融入到服務(wù)中。在農(nóng)貿(mào)行業(yè)已基本完成了從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性的今天，必須在營(yíng)銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。供應(yīng)商選擇的要點(diǎn)：國(guó)家級(jí)、省市級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；國(guó)內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；大別山地區(qū)蔬果類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或農(nóng)業(yè)合作組織；國(guó)內(nèi)外、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。采購(gòu)商的要點(diǎn)：從事二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的批發(fā)商、經(jīng)銷商；具有一定規(guī)模的配送商；各大賣場(chǎng)，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。優(yōu)先條件：從事安全綠色農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，特別是有相當(dāng)規(guī)模的品牌企業(yè)；有生產(chǎn)基地的企業(yè)；有國(guó)內(nèi)外銷售渠道的企業(yè)。統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣?！镜谖逭? 項(xiàng)目客戶定位分析】一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購(gòu)自營(yíng)戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營(yíng)能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場(chǎng)位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)推廣情況等?！炯兺顿Y客戶】是面向大眾的返租客。其所購(gòu)鋪位由開(kāi)發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，他們主要收取租金，獲取返租回報(bào)。根據(jù)六安商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人☆ 客戶類型1）擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的投資者；2）經(jīng)濟(jì)富裕，有豐富的積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的投資者；3）企事業(yè)機(jī)關(guān)職員和國(guó)家干部；☆ 購(gòu)買心理分析以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群購(gòu)鋪預(yù)算相對(duì)較多，多至過(guò)千百萬(wàn)，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問(wèn)題。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求甚高。第2類：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民☆ 客戶類型1）五縣四區(qū)及鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）裕安區(qū)及周邊及居民，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)?！? 購(gòu)買心理分析隨著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的補(bǔ)貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于買鋪經(jīng)商將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。約占成交客戶的20％。第3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士☆ 客戶類型1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬(wàn)以上的高層管理人士；2）營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶；3）南下江浙，并已取得一定成就之外地成功人士；4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)的中高層干部；☆ 購(gòu)買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的20％。第4類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶☆ 客戶類型1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）從事IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個(gè)體戶；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉(zhuǎn)投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主?！? 購(gòu)買心理分析以上客戶的資金積累及來(lái)源不象前幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)較高樓層、小面積的商鋪,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素，其購(gòu)鋪預(yù)算多在20萬(wàn)左右，購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券，對(duì)回報(bào)率較為敏感，該類客戶對(duì)欲購(gòu)商鋪的位置、價(jià)格、付款方式等非常注重。約占成交客戶的10％。結(jié)論：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是本項(xiàng)目的主力之一。營(yíng)銷策略應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體，研究這類人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣、文化水平、消費(fèi)能力，并制定相應(yīng)的廣告推廣計(jì)劃、活動(dòng)的安排以及銷售策略?！景饪汀烤哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，采取包租經(jīng)營(yíng)，大多為專業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。二、客戶消費(fèi)行為分析自用投資者原來(lái)的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，小的只有十幾個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒(méi)辦法滿足經(jīng)營(yíng)的需要。其次是原來(lái)的經(jīng)營(yíng)戶大多是以零售為主，后來(lái)隨著生意越做越大，陸續(xù)開(kāi)始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場(chǎng)地、交通方面更大的配合。 對(duì)投資戶購(gòu)買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營(yíng)的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴(kuò)，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營(yíng)要求。鋪位需求，15—70㎡價(jià)位需求，4600—6400元/平米（單層）【第六章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位】本項(xiàng)目適合定位為：綜合性集貿(mào)式專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)（中檔次）〖定位依據(jù)〗◇ 這一形式在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)符合中國(guó)國(guó)情和消費(fèi)者需求。◇ 大量的資金投入建設(shè)一個(gè)高檔的農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)，會(huì)加大流通環(huán)節(jié)的成本，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，同時(shí)也得不到廣大商戶的認(rèn)同?！? 此種經(jīng)營(yíng)模式投入小，門檻低，比較靈活?！? 這類市場(chǎng)社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，流通規(guī)?；瘯?huì)產(chǎn)生專業(yè)化市場(chǎng)，老的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)功能不能滿足現(xiàn)代商品流通需要，必須要有大型的專業(yè)性市場(chǎng)代替?！拘〗Y(jié)】：中檔次且專業(yè)性較強(qiáng)的大型市場(chǎng)，更適合六安及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 【第七章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位】一、本案市場(chǎng)價(jià)格從目前市場(chǎng)價(jià)格水平模擬得出本案銷售評(píng)估均價(jià)為5000元/ m2，（內(nèi)街4200元/ m2左右，外圍6000元/ m2左右）考慮到未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，綜合本案開(kāi)發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，,以此設(shè)定本案較為合理的均價(jià)基數(shù)：5000（1+）=5350元/ m2二、客群所能承受最高售價(jià)此項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)面皖西大市場(chǎng)銷售價(jià)格數(shù)據(jù)均價(jià)4300元/平方米左右，及簡(jiǎn)單的市調(diào)——被訪問(wèn)者計(jì)劃購(gòu)買單價(jià)低于5000元/平方米占70%，能承擔(dān)的房款總額20萬(wàn)元/間，占60%。我們認(rèn)為本案價(jià)格應(yīng)在4200—6000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷售均價(jià)：5200元/ m2左右三、開(kāi)盤及價(jià)格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略【第八章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉】大別山最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售基地獨(dú)立全產(chǎn)權(quán)式商鋪，帶租約發(fā)售，即買即賺總價(jià)低，超低門檻投資，首付僅需5萬(wàn)元起投資無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，3年內(nèi)原價(jià)回購(gòu)，6后按原價(jià)120%回購(gòu)國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護(hù)航立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖產(chǎn)權(quán)多元化，運(yùn)作企業(yè)化，服務(wù)社會(huì)化統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇一、規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設(shè)計(jì)，商家只要入住，即可馬上開(kāi)放式營(yíng)業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調(diào)，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機(jī)活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實(shí)用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議，柱距建成4~6米，大門面、大開(kāi)間，水、電、公廁等配套設(shè)計(jì)科學(xué)、合理、適用，適合于市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。建成后，將成為皖西地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ木G色農(nóng)副產(chǎn)品基地。為鄂、豫、皖三省農(nóng)副產(chǎn)品的集散搭建了一個(gè)具有廣泛影響力的流通平臺(tái)，為提升區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品流通總量和速率，服務(wù)城鄉(xiāng)居民，降低社會(huì)成本和損耗，加快農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收帶來(lái)深遠(yuǎn)的意義。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)空間布局規(guī)劃為“十區(qū)二街六中心”。十區(qū)：蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、糧油交易區(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、肉類家禽交易區(qū)、豆制品交易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)冷藏區(qū)、南北貨副食品交易區(qū)、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。市場(chǎng)建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進(jìn)的市場(chǎng)建設(shè)理念，打造鄂豫皖三省農(nóng)副產(chǎn)品市