【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)第一品牌。市場(chǎng)建設(shè)按“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國(guó)”的思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國(guó)。2)安全無(wú)公害原則：讓老百姓能夠享受放心安全、無(wú)公害的農(nóng)副產(chǎn)品，為農(nóng)副產(chǎn)品可追溯機(jī)制提供硬性條件。以“建一座市場(chǎng)、興一批產(chǎn)業(yè)、富八方群眾”的原則，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，為建設(shè)大皖西作出貢獻(xiàn)。3)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計(jì)和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。4)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿(mǎn)足不斷升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)為適應(yīng)未來(lái)的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。5)標(biāo)志性原則：得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和影響力，決定了該項(xiàng)目其必將成為鄂豫皖區(qū)域性地標(biāo)和大皖西農(nóng)副產(chǎn)品的名片。具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）第四部分 營(yíng)銷(xiāo)策略篇【第一章 營(yíng)銷(xiāo)總體策略】一、目前全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀（一）商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來(lái)看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、衣、食、住行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿(mǎn)足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購(gòu)物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)里遭遇了嚴(yán)峻考驗(yàn)，中國(guó)亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其原因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化機(jī)會(huì)。不僅僅是因?yàn)椴辉敢?，而是因?yàn)橐阅壳暗纳虡I(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規(guī)模能夠全部承載得下。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續(xù)萎縮，面對(duì)這樣一種形勢(shì)，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的財(cái)力與知名度，采取了圈地?cái)U(kuò)張、活動(dòng)造勢(shì)的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)。（2）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對(duì)品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)。這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶(hù)群以及滿(mǎn)足需求上的區(qū)別。它不局限于某一個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)平臺(tái)，但它的目標(biāo)客戶(hù)群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對(duì)于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿(mǎn)足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對(duì)性強(qiáng)?！　?但由于這種商業(yè)模式針對(duì)性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶(hù)范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預(yù)料，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，并且這種商業(yè)模式要求：?、?規(guī)模化，主題經(jīng)營(yíng)獨(dú)占面積龐大，與本項(xiàng)目規(guī)模不匹配；② 規(guī)范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大；③ 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。（3）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿(mǎn)足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求吸引每個(gè)消費(fèi)者。這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)就在于針對(duì)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對(duì)于大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流運(yùn)輸、農(nóng)副經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，發(fā)展專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式較為可行。而專(zhuān)業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。（二）專(zhuān)業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式產(chǎn)權(quán)商鋪：是指?jìng)€(gè)人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營(yíng)為目的，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)獲得或者通過(guò)銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱(chēng)為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會(huì)”，它盛行于全國(guó)各大中城市，其回報(bào)率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。產(chǎn)權(quán)商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實(shí)可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長(zhǎng)期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財(cái)富源泉。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場(chǎng)的主流。投資看回報(bào)，縱觀股市、債券、保險(xiǎn)等主要投資渠道，無(wú)論在回報(bào)速度、回報(bào)率、回報(bào)可持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)性等方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪都是21世紀(jì)第一個(gè)，也可能是最后一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資機(jī)遇。從六安近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，也證實(shí)了這一點(diǎn)。甚至有的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值都翻番。幾種主要理財(cái)方式的比較：收益說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)投入時(shí)間適合人群儲(chǔ)蓄存款～%1年期定期存儲(chǔ)存款利率最低不需要很少所有人基金、債券%2010年上半年基金收益率較低較少較少有一定積蓄的人股票、外匯不定市場(chǎng)變化無(wú)常高較多較多有一定積蓄和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人商鋪8%以上一般返租3～10年，高達(dá)20年最低較少很少有一定積蓄的人（三）產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險(xiǎn)控制：應(yīng)該說(shuō)產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷(xiāo)模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，該模式同樣如此。 （1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實(shí)現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售，必然要提供一個(gè)使投資客戶(hù)認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷(xiāo)售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。 （2）經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：在承租期中，如果經(jīng)營(yíng)管理不良，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致各商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于一樣支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需通過(guò)一定的方式來(lái)回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營(yíng)戶(hù)，他們?cè)陂L(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力及吸引消費(fèi)能力，客戶(hù)資源較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)；另一方面針對(duì)項(xiàng)目情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 （3）委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)：分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)的主要問(wèn)題。雖然整體承租的銷(xiāo)售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾。但在委托經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，也必須解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益?！?發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，可以提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 或者和運(yùn)營(yíng)商提前和業(yè)主簽訂長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運(yùn)營(yíng)商：業(yè)主）二、本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案制定方案的原則：尊重市場(chǎng)規(guī)律，實(shí)事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握時(shí)機(jī)。營(yíng)銷(xiāo)方案：以整體分割銷(xiāo)售為基本點(diǎn)，返租回報(bào)銷(xiāo)售為突破點(diǎn)，保值回購(gòu)為增銷(xiāo)點(diǎn)，制定銷(xiāo)售策略。全產(chǎn)權(quán)發(fā)售（產(chǎn)權(quán)式商鋪）建議將車(chē)城商鋪整體分割成中小鋪位，每塊商鋪都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主持有全私產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，可自由進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等相關(guān)活動(dòng)。特別注意：在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價(jià)低，客群投資門(mén)檻較低，從而達(dá)到迅速回籠資金的目的。投資返租投資返租是目前國(guó)內(nèi)最流行的一種物業(yè)投資模式。業(yè)主買(mǎi)下商鋪后，不用自己經(jīng)營(yíng)，由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，定期向業(yè)主支付租金。建議本項(xiàng)目采取以下租約方式：業(yè)主買(mǎi)下大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)商鋪時(shí)，即可簽訂3年（或以上）的商鋪?zhàn)赓U合同，保證商鋪一買(mǎi)下來(lái)就能收取租金，天天賺錢(qián)，不會(huì)有一天閑置。投資回報(bào)率以目前國(guó)內(nèi)利率偏低的情形，建議本項(xiàng)目商鋪的合理市場(chǎng)回報(bào)率約定為9%左右。A、三年租金回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%； B、十年返租回報(bào)：第一年8%，第二年9%，第三年10%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報(bào)：每年9%，共返十年，前3年一次性返還。租金抵房款為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門(mén)檻，采用即買(mǎi)即簽約，簽定購(gòu)房合同的同時(shí)，簽定返租協(xié)議，并一次性返還3年租金，沖抵購(gòu)房款。不低于原價(jià)回購(gòu)，以更大的保障與承諾增強(qiáng)消費(fèi)者的信心A、三年內(nèi)原價(jià)回購(gòu)B、六后按原價(jià)的120%回購(gòu)一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費(fèi)和契稅等【結(jié)論】在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以上方案有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，目前在六安商鋪的銷(xiāo)售中其投資回報(bào)期和承諾的年投資回報(bào)率多為8%左右，而我們的方案略高于（可以稍微加大樓盤(pán)價(jià)格來(lái)平衡）目前市場(chǎng)回報(bào)，再加上我們的增值回購(gòu)，極大的保障了投資者的安全性與靈活性，提高了我們的競(jìng)爭(zhēng)能力，只要時(shí)機(jī)把握適當(dāng)，本方案可操作性和贏利性很大?！镜诙? 項(xiàng)目命名】本項(xiàng)目雄踞鄂豫皖黃金交匯處，身處綠色環(huán)保的大別山腹地，為反映項(xiàng)目所處區(qū)位特質(zhì)和輻射更大的范圍，給投資者留下深刻印象，又能體現(xiàn)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)，我們建議案名為“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)”，有助于項(xiàng)目品牌形象的建立和提升，以達(dá)到擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商品牌形象之目的。建議項(xiàng)目案名——————大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)【第三章 銷(xiāo)售渠道策略】一、創(chuàng)新思路營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)布局構(gòu)造“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”戰(zhàn)略布局，實(shí)施動(dòng)、靜組合的展銷(xiāo)策略“三點(diǎn)一面四網(wǎng)”即現(xiàn)場(chǎng)售樓點(diǎn)、市中心商業(yè)區(qū)接待點(diǎn)、周邊經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)，形成依托城南、立足裕安區(qū)、覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)的全局型營(yíng)銷(xiāo)模式，并以多層次多結(jié)構(gòu)的銷(xiāo)售人員組成龐大的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)、廣闊的咨詢(xún)網(wǎng)、強(qiáng)大的宣傳網(wǎng)、快捷的信息網(wǎng)；“動(dòng)、靜組合”即在現(xiàn)場(chǎng)及市中心商業(yè)區(qū)為設(shè)置固定式展銷(xiāo)接待點(diǎn)，在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)置滾動(dòng)式宣展點(diǎn)，變被動(dòng)待客式營(yíng)銷(xiāo)為主動(dòng)吸客式營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)生“城內(nèi)開(kāi)花、城鄉(xiāng)呼應(yīng)”的營(yíng)銷(xiāo)效應(yīng)，延伸廣告覆蓋面，擴(kuò)大品牌效應(yīng)，豐富客群結(jié)構(gòu)，加速樓盤(pán)銷(xiāo)售。網(wǎng)點(diǎn)功能：售樓點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目展示及完成認(rèn)購(gòu)執(zhí)行，中心商業(yè)區(qū)售樓處及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣展點(diǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣展及引導(dǎo)客流到現(xiàn)場(chǎng)觀摩、認(rèn)購(gòu)；本案入市前期，以中心商業(yè)區(qū)售樓處為