【正文】 。建設成一座集農副產品交易、加工倉儲、物流配送、期貨品種實物交割和電子商務活動等“六位一體”的新型農副產品商貿綜合體。采購商的要點：從事二級批發(fā)市場經(jīng)營的批發(fā)商、經(jīng)銷商；具有一定規(guī)模的配送商；各大賣場，超市，標準化菜場，農貿市場的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團、學校、機關、企事業(yè)單位的伙食團，出口商等。第4類：經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶☆ 客戶類型1）在各企事業(yè)單位擔任中層管理職務之中青年生力軍；2）從事IT、保險、藝術相關職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個體戶；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主。我們認為本案價格應在4200—6000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷售均價：5200元/ m2左右三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略【第八章 項目賣點提煉】大別山最大的農副產品批發(fā)零售基地獨立全產權式商鋪，帶租約發(fā)售，即買即賺總價低，超低門檻投資，首付僅需5萬元起投資無任何風險，3年內原價回購，6后按原價120%回購國家重點扶持項目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽產業(yè)大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護航立足皖西、服務大別山、輻射鄂豫皖產權多元化，運作企業(yè)化，服務社會化統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設計建議篇一、規(guī)劃設計構思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)模化和規(guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術新材料。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務。全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求吸引每個消費者。 （2）經(jīng)營不良帶來的風險：在承租期中，如果經(jīng)營管理不良，無法繼續(xù)經(jīng)營，導致各商家不支付租金。不低于原價回購，以更大的保障與承諾增強消費者的信心A、三年內原價回購B、六后按原價的120%回購一次性付款或分期付款可相應減免各種交易費和契稅等【結論】在目前市場競爭中，以上方案有絕對優(yōu)勢，目前在六安商鋪的銷售中其投資回報期和承諾的年投資回報率多為8%左右，而我們的方案略高于（可以稍微加大樓盤價格來平衡）目前市場回報，再加上我們的增值回購，極大的保障了投資者的安全性與靈活性，提高了我們的競爭能力，只要時機把握適當，本方案可操作性和贏利性很大。增加營銷中心熱鬧氣氛，促進銷售人員的成交速度。4．認購書簽定認購書是有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽署認購書，同時交納規(guī)定數(shù)額的定金。④ 售樓部經(jīng)理工作方式A、工作地點：售樓部等?？蛻魴n案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據(jù)。C、展板內容有：主要交通及項目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。A、三年租金回報：第一年8%，第二年9%，第三年10%； B、十年返租回報：第一年8%，第二年9%，第三年10%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報：每年9%，共返十年，前3年一次性返還。但作為一種投資，就必然有其相應的風險，該模式同樣如此。　　 但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預料，市場風險相對較高，并且這種商業(yè)模式要求：　① 規(guī)?；黝}經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配；② 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大；③ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營。5)標志性原則：得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項目其必將成為鄂豫皖區(qū)域性地標和大皖西農副產品的名片?！拘〗Y】：中檔次且專業(yè)性較強的大型市場，更適合六安及周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需要。第3類：經(jīng)濟基礎扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士☆ 客戶類型1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；2）營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；3）南下江浙，并已取得一定成就之外地成功人士；4）曾擁有較多房地產，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當積蓄的企事業(yè)機關的中高層干部；☆ 購買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士對投資回報的金融意識較強，并十分關注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。在農貿行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉變及消費者消費觀念趨于理性的今天，必須在營銷理念、方式和服務的創(chuàng)新上尋求新的突破，服務創(chuàng)新能力越強，就越不容易被復制，也就越能從同質化競爭中脫穎而出。配套齊全化將與農副產品相關的工商、稅務、銀行、保險、等管理部門引進市場，同時完善酒店、餐飲、休閑等生活配套服務，為國內外企業(yè)、廠商和消費者提供一站式服務，樹立高效、便捷的星級服務形象。市場面臨一定的壓力：要想輻射鄂豫皖及周邊省市，需要專業(yè)的招商運營團隊，需要做大量的宣傳推廣。屬于省國家政策重點支持項目和政府重點幫扶項目。第5名是明都凱旋名門，7月份共售出108套，均價在3550元左右，目前在售的為復式170200平米。市場包括“十區(qū)二街六中心”，約2000個攤位。【第三章 項目SWOT分析】一、項目優(yōu)勢（S）分析行業(yè)政策利好：農副產品交易市場是有效解決三農問題的一個良好的平臺，是國家政策重點扶持的開發(fā)項目?！镜谒恼? 項目開發(fā)理念定位】一、項目開發(fā)定位策略規(guī)?；蛟於踉ネ畹貐^(qū)最大的綠色、環(huán)保、無公害農副產品專業(yè)化新型交易平臺，讓老百姓告別“馬路市場”和地攤式交易，促進農副產品流通網(wǎng)絡建設體系、推進農牧業(yè)產業(yè)化進程、加快農產品價值實現(xiàn)、促進農業(yè)增效。五、本項目核心價值構成要素〖招商、 安商、 興商〗以皖西為立足點，輻射鄂豫皖三省，在市場的定位上適度超前，提高本項目的知名度。故此該客戶群購鋪預算相對較多，多至過千百萬，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。2)安全無公害原則：讓老百姓能夠享受放心安全、無公害的農副產品，為農副產品可追溯機制提供硬性條件。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。產權式商鋪成為商鋪市場的主流。特別注意：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價低，客群投資門檻較低，從而達到迅速回籠資金的目的。 （3）賣點設計：（根據(jù)項目，另具體方案）全方位媒體組合策略：針對各細分市場，選擇有效的媒體，開展整合營銷傳播活動，根據(jù)項目的有效受眾群體，重點突出?！镜谌? 促銷策略】一、促銷活動策略開工儀式即大別山農副產品交易市場項目奠基新聞發(fā)布會名人主持或明星參加公開公開認籌暨售樓部盛大開放儀式開盤暨“這里是綠色的田野” 大別山農副產品交易市場大型演唱會竣工儀式，暨“盛世華章”大別山農副產品交易市場大型晚會與大企業(yè)和實力型單位定期舉行大別山農副產品交易市場聯(lián)誼活動（如五一節(jié)、國慶節(jié)、中秋在售樓現(xiàn)場舉行大型演出）開盤、每期推盤、節(jié)假日等可舉辦大型表演附抽獎活動舉辦大別山首屆農副產品交易博覽會。E、逼定原則：快、狠、準③ 售樓部秘書工作方式：A、工作地點：售樓部B、工作方式：a、接待、安排客戶。銷售工作總結是銷售工作的一個必不可少的環(huán)節(jié)，總結銷售得失，以便進一步提高銷售人員的業(yè)務水平，同時為以后的項目開發(fā)設計、廣告策劃提供有效的資料。印刷品制：樓書（另詳細策劃文案）、DM單頁（根據(jù)項目的進度，不斷更新）、餐巾紙、撲克牌、手提袋、檔案袋、便簽、信封等三、整合傳播媒介組合表媒體階段報紙短信電視網(wǎng)絡電臺展示會戶外廣告軟性報道公關活動禮品廣告項目導入期∨∨∨∨∨∨∨∨項目公開期∨∨∨∨∨∨∨∨持續(xù)強銷期∨∨∨∨∨∨∨∨∨尾盤銷售期∨∨∨∨【第二章 廣告?zhèn)鞑ゲ呗浴恳?、總體戰(zhàn)略品牌統(tǒng)一化，主題多元化，市場多輪次，問鼎第一以整盤炒作，分期開發(fā)的定位上市，搶占六安專業(yè)品牌地位統(tǒng)一大品牌，多系列主題，對應多個功能區(qū)二、總體目標建立大別山農副產品交易市場的品牌形象和產品形象，提高知名度和美譽度；配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃；開盤時取得轟動效應，使大別山農副產品交易市場成為六安商業(yè)地產的第一品牌和核心熱點三、八大核心優(yōu)勢理念優(yōu)勢 大別山地區(qū)首個現(xiàn)代化新型農副產品交易平臺重點工程 國家重點扶持項目，政府背景地理優(yōu)勢 沿淮經(jīng)濟圈核心城市、長三角經(jīng)濟區(qū)、省會經(jīng)濟圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處交通優(yōu)勢 中國十大陸路交通樞紐城市，國道、鐵路、高速，縱橫交錯，扼守交通動脈，財?shù)劳ㄌ煲?guī)模優(yōu)勢 大別山第一，安徽一流，填補皖西市場空白服務優(yōu)勢 專業(yè)團隊全程運營，星級服務管理經(jīng)營優(yōu)勢 大經(jīng)營思路，立足皖西，輻射鄂豫皖三省新型業(yè)態(tài) 產品交易、加工倉儲、物流配送、期貨交割、電子商務 “六位一體”農副產品新型交易平臺四、核心宣傳語項目品牌戰(zhàn)略的角度鄂豫皖三省、大別山地區(qū)最大的農副產品交易平臺大別山綠色食品基地為您的健康保駕護航專業(yè)農副產品物流交易新平臺農副產品流通核心商圈大別山農副產品交易市場，新形象、新商機、旺市場21世紀朝陽產業(yè) 健康產業(yè)投資理財升值的角度人人都買得起的三代旺鋪首付5萬元起，金鋪歸自己實力陣容形象設計主要包括項目標志設計、工地環(huán)境包裝設計、營銷接待中心包裝設計、樣板房包裝設計、項目樓書、DM單頁以