【正文】 ；各大賣場，超市，標(biāo)準(zhǔn)化菜場，農(nóng)貿(mào)市場的零售商；賓館、飯店、連鎖餐飲集團(tuán)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的伙食團(tuán)，出口商等。新一代農(nóng)副產(chǎn)品交易市場在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的農(nóng)貿(mào)市場有著顯著的不同。把“大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場”建設(shè)成為中部區(qū)域最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺之一。市場輻射力強(qiáng)大，依托大皖西及周邊省市龐大的消費力，連接長三角、皖江示范區(qū)和華中各省。建設(shè)成一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉儲、物流配送、期貨品種實物交割和電子商務(wù)活動等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體?，F(xiàn)代化市場按“十區(qū)二街六中心”功能定位——十區(qū)：蔬菜、果品、糧油、水產(chǎn)品、肉類家禽、豆制品、倉儲冷藏、南北貨、物流配載及加工配送區(qū)、花卉交易區(qū)；二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。本項目在開發(fā)中的注意事項A、客戶群應(yīng)面向整個六安市700余萬人口，甚至要面向鄂豫皖周邊省市的人口，而不只限于城區(qū)的40萬人口；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項目市場定位不宜過高；E、市場推廣包裝要注意和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點訴求簡單明了。四、項目威脅（T）分析宏觀政策風(fēng)險：在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國家目前房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。三、項目機(jī)會（O）分析城市規(guī)劃擴(kuò)容的機(jī)遇：六安中心城向南擴(kuò)容，城區(qū)面積2030擴(kuò)展到120平方公里，人口規(guī)模120萬人。大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)貿(mào)市場，它是一座集農(nóng)副產(chǎn)品交易、加工倉儲、物流配送、期貨品種實物交割和電子商務(wù)活動等“六位一體”的新型農(nóng)副產(chǎn)品商貿(mào)綜合體。外部資源商業(yè)資源：銀行、酒店、賓館、零售等配套服務(wù)一應(yīng)俱全醫(yī)療資源：醫(yī)療衛(wèi)生院教育資源：城南小學(xué)、城南中學(xué)、裕安中學(xué)【第二章 項目地塊研究】一、地理位置及交通狀況地理位置區(qū)域地理位置：沿淮經(jīng)濟(jì)圈核心城市、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、省會經(jīng)濟(jì)圈、承接皖江城市示范區(qū)、鄂豫皖三省核心交匯處。三、建設(shè)周期預(yù)計一期工程將于2011年10月完工，并投入試運營，二期工程將于2011年底開工建設(shè)，2012年底投入運營。一期占地90畝，主要建筑為蔬菜大棚、水果大棚、水產(chǎn)、凍品、綜合肉類、肉類大廳、綜合冷庫、糧油大廳與倉儲樓、綜合交易大廳與配送樓以及行政綜合樓、管理樓等。商鋪價格：4700元/㎡左右（內(nèi)街），6300元/㎡左右（外圍）單鋪面頰：大約70平方米左右銷售概況：銷售狀況一般，40%左右為自購自營戶住宅價格：2900元/㎡單體面積：50～180平方米左右交房時間：2011年5月交房綠化率：25%容積率：開發(fā)商：六安康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寶文分公司投資商：六安市工商業(yè)聯(lián)合會摩配同業(yè)商會第二部分 發(fā)展定位篇【第一章 大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場簡介】一、項目概況大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場位于六安市六佛路與312國道黃金交匯處，項目總占地180畝，總投資5億元人民幣。盤面承受著銷售和招商的雙重壓力。第6名是恒生陽光城，7月份共售出34套，均價在4300元左右，目前在售的為推出一期11棟多層。第4名是華邦第2名是正東：黃興國2010年8月大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場營銷策劃案【 目 錄 】 第一部分 市場調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計建議篇第四部分 營銷策略篇第五部分 市場推廣篇第六部分 營銷團(tuán)隊建議篇第七部分 項目開發(fā)戰(zhàn)略思考篇第一部分 市場調(diào)研篇一、近期六安地產(chǎn)行情概述2010年8月3日上午，六安市商業(yè)用地拍賣會拉開帷幕，商業(yè)用地首拍告捷， 。銷售排在前6位的樓盤為：第1名是六安國際汽車城，7月份共售出111套，均價在4400元左右（含億豐市場商鋪和金城家園住宅）。二期開盤時間未定。陽光水岸，7月份共售出35套，均價在5000元左右，目前在售的為70140㎡的精裝套房及復(fù)式庭院。如：浙東商貿(mào)城、紅街、六安大市場三期、皖西大市場、金太陽國際汽車城、光彩建材市場、億豐建材市場、義烏市場三期等一個接一個，行業(yè)涉及到汽車、建材、數(shù)碼、小商品等。屬于六安市“568”重點工程項目，裕安區(qū)重點招商引資項目。二街：生活配套服務(wù)街、綠色食品街；六中心：農(nóng)產(chǎn)品檢測檢疫中心、商務(wù)中心（含電子結(jié)算）、信息管理中心、物業(yè)管理中心、綜合服務(wù)中心、垃圾廢棄物處理中心。二、地理位置位于六安市裕安區(qū)的汽車4S店集群對面，六佛路以西，312國道以南，東面為北京現(xiàn)代、日產(chǎn)尼桑、廣州本田等4S店，火車站、汽車南站近在咫尺，地理位置得天獨厚，交通四通八達(dá)。輻射鄂、豫、皖三省200公里，涵蓋近7000萬的消費群體?，F(xiàn)已開發(fā)的2平方公里已基本實現(xiàn) “七通一平”，供電、供水滿足市場發(fā)展需要?！安町惢眱?yōu)勢：六安諸多專業(yè)市場和綜合市場，同質(zhì)化嚴(yán)重，如汽車、摩托車市場有“金太陽國際汽車城”、“皖西大市場”與“六安國際汽車城”，如經(jīng)營小商品的有“六安大市場”、“義烏小商品批發(fā)市場”等。招商組市難度轉(zhuǎn)嫁給銷售壓力：本案離市區(qū)相對偏遠(yuǎn)，招商組市難度較大，這給銷售帶來一定的壓力。行業(yè)競爭對手少：目前六安市規(guī)?；霓r(nóng)副市場產(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)中小投資者。五、SWOT綜合分析本項目要解決的主要問題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、產(chǎn)品設(shè)計在滿足客戶需求的同時，還要與競爭對手形成差異化；C、本項目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題；D、此區(qū)域價格定位不宜過高，而為了尋求差異化，前期要做好深入調(diào)研；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國。 二、項目開發(fā)理念定位把項目建成鄂、豫、皖三省、大別山地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品交易平臺。三、項目功能定位農(nóng)副產(chǎn)品交易加工倉儲物流配送期貨品種實物交割電子商務(wù)活動四、項目建設(shè)發(fā)展思路市場設(shè)置蔬菜、果品、肉類、糧油、水產(chǎn)、凍品、南北貨、花卉等專業(yè)功能區(qū)，交易規(guī)模龐大，品種齊全。近期目標(biāo)年交易額20 億元，遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)為100 億元。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)。供應(yīng)商選擇的要點：國家級、省市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)；國內(nèi)外著名農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；品牌農(nóng)業(yè)合作組織；大別山地區(qū)蔬果類生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)或農(nóng)業(yè)合作組織；國內(nèi)外、各省市名特優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一宣傳推廣。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營，他們主要收取租金，獲取返租回報。第2類：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民☆ 客戶類型1）五縣四區(qū)及鎮(zhèn)鄉(xiāng)居民，經(jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)；2）裕安區(qū)及周邊及居民，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。約占成交客戶的20％。結(jié)論：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民是本項目的主力之一。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要?！? 大量的資金投入建設(shè)一個高檔的農(nóng)副產(chǎn)品市場，會加大流通環(huán)節(jié)的成本，轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，同時也得不到廣大商戶的認(rèn)同。 【第七章 項目價格定位】一、本案市場價格從目前市場價格水平模擬得出本案銷售評估均價為5000元/ m2，（內(nèi)街4200元/ m2左右，外圍6000元/ m2左右）考慮到未來地價走勢，綜合本案開發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗設(shè)定一項可信度權(quán)數(shù)，,以此設(shè)定本案較為合理的均價基數(shù)：5000（1+）=5350元/ m2二、客群所能承受最高售價此項目，根據(jù)對面皖西大市場銷售價格數(shù)據(jù)均價4300元/平方米左右，及簡單的市調(diào)——被訪問者計劃購買單價低于5000元/平方米占70%，能承擔(dān)的房款總額20萬元/間，占60%。為鄂、豫、皖三省農(nóng)副產(chǎn)品的集散搭建了一個具有廣泛影響力的流通平臺，為提升區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品流通總量和速率，服務(wù)城鄉(xiāng)居民，降低社會成本和損耗，加快農(nóng)產(chǎn)品價值實現(xiàn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收帶來深遠(yuǎn)的意義。市場建設(shè)按“立足皖西、服務(wù)大別山、輻射鄂豫皖乃至全國”的思路，引領(lǐng)鄂豫皖農(nóng)副產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展。3)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。具體建筑及技術(shù)指標(biāo)（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀（一）商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。（3）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。所以，對于大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場項目的開發(fā)建設(shè)，必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如物流運輸、農(nóng)副經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機(jī)會”，它盛行于全國各大中城市，其回報率相當(dāng)穩(wěn)定且可觀。從六安近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來看，也證實了這一點。 （1）差價補(bǔ)貼的風(fēng)險：作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認(rèn)同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。雖然整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾。營銷方案：以整體分割銷售為基本點，返租回報銷售為突破點，保值回購為增銷點，制定銷售策略。