【正文】 墻體廣告、項目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔（8）案場環(huán)境包裝：圍墻設計包裝（項目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶外廣告（項目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設計（樓盤形象展示）項目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇A：醒目B：交通便利：；② 建筑設計（設計外觀效果綠色、環(huán)保、大氣）A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設計，裝修色彩環(huán)保、時尚、明快、星級檔次；B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經理室、財務室），并設衛(wèi)生間；C、實用：面積夠用就行，總使用面積控制在200—300平方米以內，高度8米（兩層為宜）。C、展板內容有：主要交通及項目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。④ 布展包裝（原則：綠色、環(huán)保、時尚、簡潔、明快）A、售樓廣場（廣場磚、草坪、停車場、燈箱、外墻；現(xiàn)場布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等）B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤模型、展板、背景音樂、發(fā)財樹、農業(yè)高科技產品模型展示、模擬電子商務交易平臺等）C、沙盤模型建議書：沙盤模型是銷售現(xiàn)場唯一能直觀的反映項目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實景，它在介紹、宣傳項目，促進銷售中起著重要的作用?！板X”景明朗專家打理二、促銷品策略環(huán)保購物袋撲克牌皮包、錢包遮陽傘、雨傘鑰匙扣筆記本、圓珠筆餐巾紙等等促銷品一律印有大別山農副產品交易市場CI系統(tǒng)標志第六部分 營銷團隊建議篇銷售管理體制是對銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控,通過管理制度來要求銷售人員的工作內容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率?？蛻魴n案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據。內容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。二、售樓部人員的組成及工作方案銷售模式傳統(tǒng)的促銷與現(xiàn)代的推銷緊密結合，既注重銷售人員的上門推銷和談客說服能力，更注重利用策劃包裝、報紙、戶外推廣等手段，最大限度地爭取市場，創(chuàng)造超常的銷售業(yè)績。b、接聽、追蹤咨詢電話。④ 售樓部經理工作方式A、工作地點：售樓部等。d、日報表、周報表、月報表工作統(tǒng)計，各項指標的分析。銷售人員每日工作安排：① 簽到時間：早上8：30——下午2：00② 早會時間：早上8：30——9：00內容：總結、培訓、激勵③ 售樓時間：8：30——20：00A、售樓代表找客戶B、售樓主任談客戶簽合同④ 其它時間：21：00——24：00內容：總結、培訓、案例分析、第二天工作安排銷售人員的工作方式：① 售樓代表工作方式：A、工作地點：a、周邊各農貿市場b、六安市火車站、汽車站c、六安市購物、休閑、餐飲、娛樂場所e、六安市大中型企業(yè)、事業(yè)單位及寫字樓f 、其它售樓部B、工作方式：a、登門拜訪b、電話拜訪c、信函拜訪C、宣傳內容：a、項目介紹b、升值保值c、入市良機d、價值分析② 售樓主任工作方式：A、工作地點：以售樓部為主B、工作方式：a、登門拜訪b、電話約客c、現(xiàn)場談客C、宣傳內容:a、了解客戶情況b、外觀效果圖、沙盤模型c、大別山農副產品交易市場的地理位置d、物業(yè)管理e、付款方式：銀行按揭f、升值保值 D、逼定（簽合同）客戶管理： a、了解客戶b、控制客戶c、與客戶做朋友，第一時間簽單和收款。7．銷售總結銷售資料的整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫。4．認購書簽定認購書是有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽署認購書，同時交納規(guī)定數額的定金。對不同類型顧客（投資者、炒家、用戶、同行）要善于判斷，并有所側重地表達；對來電咨詢要禮貌用語，熱情解答。四、費用預算： ～3%左右，新項目在3%左右，不含招商費用。SP活動舉行：開盤當日在黃金商業(yè)中心地帶舉行SP活動，激情音樂、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤形象， DM現(xiàn)場性派送。增加營銷中心熱鬧氣氛，促進銷售人員的成交速度。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。（2）版面設計：采用大版面，精練簡約文案的版式風格。二、渠道分解銷售渠道構成其他銷售優(yōu)惠銷售人員銷售活動銷售現(xiàn)場銷售信函銷售房展會售樓部售樓人員、業(yè)務員團購優(yōu)惠重復購買優(yōu)惠電郵銷售大型商貿會看房車老客戶 與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分展點中介公司各大商場設咨詢點關系客戶農貿市場設咨詢點各主要路段咨詢點老社區(qū)設咨詢點各大企業(yè)單位設咨詢點第五部分 市場推廣篇【第一章 銷售推廣策略】銷售策略是通過對項目進行形象的設計，表達項目的特點和企業(yè)的經營理念，處處體現(xiàn)地產開發(fā)商的理念意識和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。不低于原價回購，以更大的保障與承諾增強消費者的信心A、三年內原價回購B、六后按原價的120%回購一次性付款或分期付款可相應減免各種交易費和契稅等【結論】在目前市場競爭中，以上方案有絕對優(yōu)勢，目前在六安商鋪的銷售中其投資回報期和承諾的年投資回報率多為8%左右，而我們的方案略高于（可以稍微加大樓盤價格來平衡）目前市場回報，再加上我們的增值回購，極大的保障了投資者的安全性與靈活性，提高了我們的競爭能力，只要時機把握適當，本方案可操作性和贏利性很大。建議本項目采取以下租約方式：業(yè)主買下大別山農副產品交易市場商鋪時，即可簽訂3年（或以上）的商鋪租賃合同，保證商鋪一買下來就能收取租金，天天賺錢，不會有一天閑置。全產權發(fā)售（產權式商鋪）建議將車城商鋪整體分割成中小鋪位，每塊商鋪都有獨立產權，業(yè)主持有全私產的產權證，可自由進行買賣、租賃、轉讓、抵押、繼承等相關活動。但在委托經營期滿后，也必須解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益。 （2）經營不良帶來的風險：在承租期中，如果經營管理不良，無法繼續(xù)經營，導致各商家不支付租金。甚至有的專業(yè)化市場的產權商鋪價值都翻番。產權商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財富源泉。因此，對于本項目，發(fā)展專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求吸引每個消費者。它不局限于某一個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。（2）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。究其原因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務。4)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局大別山農副產品交易市場空間布局規(guī)劃為“十區(qū)二街六中心”。我們認為本案價格應在4200—6000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷售均價：5200元/ m2左右三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略【第八章 項目賣點提煉】大別山最大的農副產品批發(fā)零售基地獨立全產權式商鋪，帶租約發(fā)售，即買即賺總價低，超低門檻投資，首付僅需5萬元起投資無任何風險，3年內原價回購，6后按原價120%回購國家重點扶持項目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽產業(yè)大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護航立足皖西、服務大別山、輻射鄂豫皖產權多元化，運作企業(yè)化，服務社會化統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設計建議篇一、規(guī)劃設計構思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)模化和規(guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術新材料?！? 此種經營模式投入小，門檻低，比較靈活。其次是原來的經營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。營銷策略應該根據項目主要的消費群體，研究這類人的消費心理、消費習慣、文化水平、消費能力，并制定相應的廣告推廣計劃、活動的安排以及銷售策略。第4類：經濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶☆ 客戶類型1）在各企事業(yè)單位擔任中層管理職務之中青年生力軍；2）從事IT、保險、藝術相關職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個體戶；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主?！? 購買心理分析隨著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的補貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經驗，對于買鋪經商將會有相當的興趣。根據六安商業(yè)項目從業(yè)經驗，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經濟基礎雄厚，先富起來的人☆ 客戶類型1）擁有家族生意，以物業(yè)轉手或出租獲利作為主要目的投資者；2）經濟富裕，有豐富的積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的投資者；3）企事業(yè)機關職員和國家干部；☆ 購買心理分析以上人士對投資方面有豐富經驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金?！镜谖逭? 項目客戶定位分析】一、客戶結構分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內經營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當穩(wěn)定的、有產權的經營場所。采購商的要點：從事二級批發(fā)市場經營的批發(fā)商、經銷商；具有一定規(guī)模的配送商