【正文】 墻體廣告、項目周邊（電線桿、刀旗、道路燈箱、布幔（8）案場環(huán)境包裝：圍墻設計包裝（項目概念特色體現(xiàn)）、工地大型戶外廣告（項目形象體現(xiàn)）、工地彩旗設計（樓盤形象展示）項目售樓部選址及包裝 ① 位置選擇A：醒目B：交通便利：；② 建筑設計（設計外觀效果綠色、環(huán)保、大氣）A、氣派：采用透明玻璃做外墻的設計，裝修色彩環(huán)保、時尚、明快、星級檔次；B、寬敞：售樓中心的面積要寬敞，分為接待區(qū)、模型、物料及智能配套演示的展示區(qū)、洽談區(qū)和辦公區(qū)（經(jīng)理室、財務室），并設衛(wèi)生間；C、實用：面積夠用就行，總使用面積控制在200—300平方米以內(nèi)，高度8米（兩層為宜）。C、展板內(nèi)容有：主要交通及項目效果圖、地理規(guī)劃圖、商業(yè)氛圍渲染圖等。④ 布展包裝（原則：綠色、環(huán)保、時尚、簡潔、明快）A、售樓廣場（廣場磚、草坪、停車場、燈箱、外墻；現(xiàn)場布置彩旗、吊旗、空飄、氣球等）B、售樓大廳（外觀效果圖、沙盤模型、展板、背景音樂、發(fā)財樹、農(nóng)業(yè)高科技產(chǎn)品模型展示、模擬電子商務交易平臺等）C、沙盤模型建議書：沙盤模型是銷售現(xiàn)場唯一能直觀的反映項目規(guī)模、功能、業(yè)態(tài)及建筑外觀效果的實景，它在介紹、宣傳項目，促進銷售中起著重要的作用。“錢”景明朗專家打理二、促銷品策略環(huán)保購物袋撲克牌皮包、錢包遮陽傘、雨傘鑰匙扣筆記本、圓珠筆餐巾紙等等促銷品一律印有大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場CI系統(tǒng)標志第六部分 營銷團隊建議篇銷售管理體制是對銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控,通過管理制度來要求銷售人員的工作內(nèi)容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率?？蛻魴n案記錄對于分析初期的目標市場定位是否準確，為下一期的設計和廣告策劃提供依據(jù)。內(nèi)容包括：客戶名稱、樓號、面積、樓價、付款方式、簽約時間、定金金額、各期付款、拖欠狀況。二、售樓部人員的組成及工作方案銷售模式傳統(tǒng)的促銷與現(xiàn)代的推銷緊密結合，既注重銷售人員的上門推銷和談客說服能力，更注重利用策劃包裝、報紙、戶外推廣等手段，最大限度地爭取市場，創(chuàng)造超常的銷售業(yè)績。b、接聽、追蹤咨詢電話。④ 售樓部經(jīng)理工作方式A、工作地點：售樓部等。d、日報表、周報表、月報表工作統(tǒng)計，各項指標的分析。銷售人員每日工作安排：① 簽到時間：早上8：30——下午2：00② 早會時間：早上8：30——9：00內(nèi)容：總結、培訓、激勵③ 售樓時間：8：30——20：00A、售樓代表找客戶B、售樓主任談客戶簽合同④ 其它時間：21：00——24：00內(nèi)容：總結、培訓、案例分析、第二天工作安排銷售人員的工作方式：① 售樓代表工作方式：A、工作地點：a、周邊各農(nóng)貿(mào)市場b、六安市火車站、汽車站c、六安市購物、休閑、餐飲、娛樂場所e、六安市大中型企業(yè)、事業(yè)單位及寫字樓f 、其它售樓部B、工作方式：a、登門拜訪b、電話拜訪c、信函拜訪C、宣傳內(nèi)容：a、項目介紹b、升值保值c、入市良機d、價值分析② 售樓主任工作方式：A、工作地點：以售樓部為主B、工作方式：a、登門拜訪b、電話約客c、現(xiàn)場談客C、宣傳內(nèi)容:a、了解客戶情況b、外觀效果圖、沙盤模型c、大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場的地理位置d、物業(yè)管理e、付款方式：銀行按揭f、升值保值 D、逼定（簽合同）客戶管理： a、了解客戶b、控制客戶c、與客戶做朋友，第一時間簽單和收款。7．銷售總結銷售資料的整理和保管，建立檔案柜和電腦資料庫。4．認購書簽定認購書是有一定約束力的協(xié)議，客戶與銷售人員簽署認購書，同時交納規(guī)定數(shù)額的定金。對不同類型顧客（投資者、炒家、用戶、同行）要善于判斷，并有所側重地表達；對來電咨詢要禮貌用語，熱情解答。四、費用預算： ～3%左右，新項目在3%左右，不含招商費用。SP活動舉行：開盤當日在黃金商業(yè)中心地帶舉行SP活動，激情音樂、現(xiàn)代舞、街舞等表演、展示樓盤形象， DM現(xiàn)場性派送。增加營銷中心熱鬧氣氛，促進銷售人員的成交速度。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員主要接待客戶和派送資料的場所。（2）版面設計：采用大版面，精練簡約文案的版式風格。二、渠道分解銷售渠道構成其他銷售優(yōu)惠銷售人員銷售活動銷售現(xiàn)場銷售信函銷售房展會售樓部售樓人員、業(yè)務員團購優(yōu)惠重復購買優(yōu)惠電郵銷售大型商貿(mào)會看房車老客戶 與各企業(yè)在現(xiàn)場舉辦聯(lián)誼會各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分展點中介公司各大商場設咨詢點關系客戶農(nóng)貿(mào)市場設咨詢點各主要路段咨詢點老社區(qū)設咨詢點各大企業(yè)單位設咨詢點第五部分 市場推廣篇【第一章 銷售推廣策略】銷售策略是通過對項目進行形象的設計，表達項目的特點和企業(yè)的經(jīng)營理念，處處體現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商的理念意識和品牌形象，激發(fā)客戶的購買欲望。不低于原價回購，以更大的保障與承諾增強消費者的信心A、三年內(nèi)原價回購B、六后按原價的120%回購一次性付款或分期付款可相應減免各種交易費和契稅等【結論】在目前市場競爭中，以上方案有絕對優(yōu)勢，目前在六安商鋪的銷售中其投資回報期和承諾的年投資回報率多為8%左右，而我們的方案略高于（可以稍微加大樓盤價格來平衡）目前市場回報，再加上我們的增值回購，極大的保障了投資者的安全性與靈活性，提高了我們的競爭能力，只要時機把握適當，本方案可操作性和贏利性很大。建議本項目采取以下租約方式：業(yè)主買下大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場商鋪時，即可簽訂3年（或以上）的商鋪租賃合同，保證商鋪一買下來就能收取租金，天天賺錢，不會有一天閑置。全產(chǎn)權發(fā)售（產(chǎn)權式商鋪）建議將車城商鋪整體分割成中小鋪位，每塊商鋪都有獨立產(chǎn)權，業(yè)主持有全私產(chǎn)的產(chǎn)權證，可自由進行買賣、租賃、轉讓、抵押、繼承等相關活動。但在委托經(jīng)營期滿后，也必須解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益。 （2）經(jīng)營不良帶來的風險：在承租期中，如果經(jīng)營管理不良，無法繼續(xù)經(jīng)營，導致各商家不支付租金。甚至有的專業(yè)化市場的產(chǎn)權商鋪價值都翻番。產(chǎn)權商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財富源泉。因此，對于本項目，發(fā)展專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求吸引每個消費者。它不局限于某一個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。（2）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。究其原因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務。4)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。物流輻射范圍涵蓋合肥、鄭州、南京、武漢乃至全國。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局大別山農(nóng)副產(chǎn)品交易市場空間布局規(guī)劃為“十區(qū)二街六中心”。我們認為本案價格應在4200—6000元/ m2之間略為合理.建議本案整體銷售均價：5200元/ m2左右三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略【第八章 項目賣點提煉】大別山最大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售基地獨立全產(chǎn)權式商鋪，帶租約發(fā)售，即買即賺總價低，超低門檻投資，首付僅需5萬元起投資無任何風險，3年內(nèi)原價回購，6后按原價120%回購國家重點扶持項目，政府背景，享受各種政策優(yōu)惠民以食為天，我以民為天，環(huán)保、綠色、健康、朝陽產(chǎn)業(yè)大別山綠色食品基地，為您的健康保駕護航立足皖西、服務大別山、輻射鄂豫皖產(chǎn)權多元化，運作企業(yè)化，服務社會化統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一宣傳第三部分 規(guī)劃設計建議篇一、規(guī)劃設計構思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以綠色為主調(diào)，襯托出健康、環(huán)保的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術新材料?！? 此種經(jīng)營模式投入小，門檻低，比較靈活。其次是原來的經(jīng)營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。營銷策略應該根據(jù)項目主要的消費群體，研究這類人的消費心理、消費習慣、文化水平、消費能力，并制定相應的廣告推廣計劃、活動的安排以及銷售策略。第4類：經(jīng)濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶☆ 客戶類型1）在各企事業(yè)單位擔任中層管理職務之中青年生力軍；2）從事IT、保險、藝術相關職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；4）有較多積蓄的、個體戶；5）新政下，住宅投資空間萎縮，由住宅轉投商鋪的大批新投資者的中小業(yè)主?！? 購買心理分析隨著城市的發(fā)展建設，繼而土地出讓而獲利甚豐，并且享有政府的補貼，收入穩(wěn)定，多具良好投資意識，較具投資經(jīng)驗，對于買鋪經(jīng)商將會有相當?shù)呐d趣。根據(jù)六安商業(yè)項目從業(yè)經(jīng)驗，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來的人☆ 客戶類型1）擁有家族生意，以物業(yè)轉手或出租獲利作為主要目的投資者；2）經(jīng)濟富裕，有豐富的積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的投資者；3）企事業(yè)機關職員和國家干部；☆ 購買心理分析以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金?！镜谖逭? 項目客戶定位分析】一、客戶結構分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當穩(wěn)定的、有產(chǎn)權的經(jīng)營場所。采購商的要點：從事二級批發(fā)市場經(jīng)營的批發(fā)商、經(jīng)銷商；具有一定規(guī)模的配送商