【正文】 戶型）（主臥套衣帽間，儲(chǔ)藏室，起步樓梯做成弧型旋轉(zhuǎn)式。11） 建議門面以雙向開間的方式，12） 以增加門面的附加值，13） 提高人流量，14） 使物業(yè)增值。5） 首層鋪面下沉600，6） 以降低二層高度，7） 激活層位死角現(xiàn)象。住宅概念定位：時(shí)代欣城：最適合居住的典雅社區(qū)。一、項(xiàng)目商業(yè)主題概念定位商業(yè)：時(shí)代欣城第四部分：項(xiàng)目開發(fā)概念定位及延展僅從本案的名稱就可以直觀地感受到項(xiàng)目時(shí)尚、現(xiàn)代明快的風(fēng)格。住宅項(xiàng)目：打造安岳縣“最適合居住社區(qū)”，能夠體現(xiàn)居住者尊貴身份的高檔住宅區(qū)，使社區(qū)成為居住者“身份的名片” 成為“安岳人民一步到位的居家選擇”。時(shí)代欣城形象定位：一、項(xiàng)目形象定位要求：a 順應(yīng)市場(chǎng)要求b 超越本地地產(chǎn)同質(zhì)化c 符合開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)理念、達(dá)到項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)化d 符合開發(fā)公司品牌塑造e 滿足安岳人民居住要求，提高安岳居住水準(zhǔn)項(xiàng)目形象定位：商業(yè)項(xiàng)目：打造安岳首席時(shí)尚、經(jīng)典、空前繁榮的“春熙路”式商業(yè)步行街。3）安岳地產(chǎn)（商鋪）銷售價(jià)格分析： 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格東門綜合市場(chǎng)3600經(jīng)濟(jì)適用房3800晶盛花園3600左右云麗苑3600左右正泰房產(chǎn)2700結(jié)論：安岳地產(chǎn)商業(yè)鋪面根據(jù)其口岸的不同，目前售價(jià)在27004000元/平方米。承建商：建筑設(shè)計(jì)：園林建設(shè)：第二部分：項(xiàng)目區(qū)域地產(chǎn)走勢(shì)分析： 安岳地產(chǎn)大勢(shì)：1）安岳地產(chǎn)走勢(shì)向規(guī)模化發(fā)展時(shí) 間80年代90年代20世紀(jì)末2003年規(guī) 模獨(dú)棟建設(shè)小單元建設(shè)組團(tuán)建設(shè)規(guī)模社區(qū)案 例縣城周邊2—3層獨(dú)棟建筑各道路邊生活區(qū)的樓房無(wú)名稱的小組團(tuán)安岳花園?；刍▓@2）安岳地產(chǎn)走勢(shì)向配套化發(fā)展配套情況水、電、氣不進(jìn)戶，戶外留接口電、氣、光纖不進(jìn)戶電話線、水入戶配備防盜對(duì)講系統(tǒng)案 例已使用房屋及部分在建房屋?；刍▓@3）安岳地產(chǎn)走勢(shì)向品質(zhì)化發(fā)展 獨(dú)棟 —— 小住宅群 —— 海慧花園4）安岳地產(chǎn)走勢(shì)向生態(tài)型發(fā)展無(wú)綠化—— 有綠化—— 大面積綠化—— 超高綠化 安岳地產(chǎn)戶型、面積分析1） 可類比項(xiàng)目戶型面積配比項(xiàng)目名稱戶型面積所占比率海慧花園平方米100—130平方米70%100平方米以下20%160平方米左右10%經(jīng)濟(jì)適用房110135平方米60%100平方米30%150平方米左右10%晶盛花園90135平方米100%結(jié)論：安岳地產(chǎn)（住宅）以100—135平方米左右、以3室2廳雙衛(wèi)錯(cuò)層的戶型為主流戶型。藍(lán)靈房產(chǎn)實(shí)力雄厚，具備開發(fā)本項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)力量。藍(lán)靈時(shí)代策劃方案第一部分：項(xiàng)目概況項(xiàng)目四至：位于安岳縣城建設(shè)路喻家溝： 東至： 旺 家 溝 南至：建設(shè)路西至： 千佛寺公路 北至：山頂農(nóng)田項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：84429平方米 總建筑面積：83468平方米商業(yè)面積：14758平方米 住房面積：54419平方米別墅面積：2400平方米 娛樂城面積：7328平方米文化館面積：1500平方米 影劇院面積：3063平方米建筑容積率： 建筑密度：% 建筑層數(shù)：26層 綠地率：%車位：218個(gè) 銷售部面積：402平方米 地下車庫(kù)面積：2000平方米 開發(fā)公司：成都藍(lán)靈房屋開發(fā)有限公司藍(lán)靈時(shí)代欣城：由成功開發(fā)“泰興公寓”、“近郊名居”、“南華苑”的藍(lán)靈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。公司秉承“建一項(xiàng)工程，樹一座豐碑”的品牌理念，堅(jiān)持“建精品項(xiàng)目，樹優(yōu)良品牌形象”的開發(fā)理念，使藍(lán)靈在短期內(nèi)成為房產(chǎn)行業(yè)的品牌企業(yè)。2） 安岳地產(chǎn)（住宅）銷售價(jià)格分析： 單位：元/平方米項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格銷售均價(jià)海慧花園688808720經(jīng)濟(jì)適用房600620580晶盛花園600左右550云麗苑600左右580正泰房產(chǎn)600550結(jié)論：安岳地產(chǎn)目前售價(jià)在500—800元/平方米，在三級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)中，屬中等水平。第三部分：藍(lán)靈并引領(lǐng)安岳人民享受符合新時(shí)代的生活方式。別墅項(xiàng)目：詮釋一種高貴、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成為“專為16位杰出成功人士創(chuàng)建的尊貴庭院”。本案的建筑與名稱將是遙向呼應(yīng)，便于主題概念的定位。生活品位與都市同步享受時(shí)代生活 搶座時(shí)代欣城商業(yè)主題概念延展 時(shí)代欣城 傳承百年的黃金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“鹽市口” 無(wú)須出境，享受與世界同步的時(shí)代氣息為您創(chuàng)造成功偉業(yè)的黃金時(shí)代安岳首座影視、渡假、購(gòu)物、休閑、文化活動(dòng)中心二、項(xiàng)目住宅主題概念定位 從項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位上看，住宅部分不僅是一種適居的理念，而且是一種身份的名片。住宅主題概念延展：時(shí)代欣城 都市精英的身份名片享受元首待遇的社區(qū)感受時(shí)代生活，擁有時(shí)代欣城時(shí)代與自然的浪漫，山與水的交流時(shí)代欣城，健康生活新標(biāo)準(zhǔn)第五部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：一、項(xiàng)目商業(yè)街鋪面的產(chǎn)品定位：3） 鋪面開間以6~8米為最佳開間，4） 進(jìn)深為8~11米為最大進(jìn)深。8） 二層門面以退臺(tái)式處理，9） 形成2層鋪面另有門面長(zhǎng)廊的局面，10） 以確保人流的較多流動(dòng)。15） 商業(yè)街規(guī)劃的合理分區(qū)，16） 會(huì)使銷售得到提高。在戶型安排上，可考慮六樓和頂樓做為躍層戶型處理。故建議：在坡地土方完成的情況下，商業(yè)街綠化、水景，廣場(chǎng)街景，住宅區(qū)域景觀應(yīng)在主體施工前完成建設(shè)。 第六部份：藍(lán)靈時(shí)代欣城商鋪價(jià)格定位：為使藍(lán)靈3 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多：安岳商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)明確的功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及居民生活的各個(gè)方面。時(shí)代欣城在定價(jià)上采用市場(chǎng)比較法、租金倒推法進(jìn)行價(jià)格綜合定位。設(shè)定比較案例權(quán)重為：幸?；▓@晶盛花園東大街綜合市場(chǎng)順城街綜合市場(chǎng)20%20%30%30%計(jì)算加權(quán)平均后的比準(zhǔn)價(jià)格為：5200元/㎡。 租金倒推法：經(jīng)調(diào)研，安岳商業(yè)地產(chǎn)出租價(jià)格為1540元/㎡/月；據(jù)計(jì)算，其收回投資的期限為1820年。本案商業(yè)街（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價(jià)為：一樓的銷售均價(jià)為4000元/㎡。 （四）、安岳項(xiàng)目商業(yè)街二樓均價(jià)計(jì)算項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價(jià)的調(diào)研：東大街綜合市場(chǎng)北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場(chǎng)（成熟商圈）1300元/㎡1200元/㎡1200元/㎡1680元/㎡在建工程3年前房屋舊房（5元/㎡租金）舊房（7元/㎡租金）項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價(jià)的修正因素：（同表一）項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣虡I(yè)門面二樓均價(jià)的修正因素比例：（同表二） 項(xiàng)目二樓修正后的比準(zhǔn)價(jià)格為：本 案東大街綜合市場(chǎng)北大街臨街二樓門面沱街二樓商鋪安岳廣場(chǎng)1600元/㎡1500元/㎡1460元/㎡1500元/㎡1700元/㎡考慮到本案專業(yè)商場(chǎng)的附加增值性：建議本案商業(yè)街二樓（項(xiàng)目點(diǎn)）的銷售均價(jià)為：2600元/㎡。 （五）、藍(lán)靈二、住宅價(jià)格定位： 一）定價(jià)方法的確定：本案周邊因有可類比項(xiàng)目，故藍(lán)靈二）影響價(jià)格指數(shù)因素表 可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素比較表（表一）修正因素本 案?；刍▓@晶盛花園幸?；▓@交易時(shí)間20032003交易情況正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素配套設(shè)施管線入戶水止廚衛(wèi)不入戶不入戶安防設(shè)施對(duì)講系統(tǒng) 防盜門對(duì)講系統(tǒng) 木門無(wú)對(duì)講 木門集聚程度較 高高高高距市中心距離1KM1KM1KM1KM道路通達(dá)度100m750m臨主干道交通便捷度無(wú)市公交 有鄉(xiāng)公交1路公交1路公交無(wú)公交環(huán)境質(zhì)量很 好較 好一 般個(gè)別因素規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)容積率無(wú)無(wú)宗地用途商 住商 住商 住商 住宗地形狀較規(guī)則規(guī) 則規(guī) 則規(guī) 則宗地地形坡 地平 整平 整平 整綠化率%%無(wú)無(wú)三）可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)格因素修正指數(shù)表修正案例修正修正指數(shù)因素海慧花園幸?；▓@晶盛花園700元/㎡ 600元/㎡550元/㎡交 易 時(shí) 間260/100130/100130/100交 易 情 況100/100100/100100/100區(qū)域因素配 套 設(shè) 施100/96100/95100/95安 防 設(shè) 施100/95100/90100/90積 聚 程 度100/97100/97100/97與市中心距離100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/102100/102配 套 設(shè) 施100/99100/95100/95交通便捷度100/101100/101100/101環(huán) 境 質(zhì) 量100/98100/95100/95個(gè)別因素規(guī) 劃 限 制100/100100/100100/100容 積 率無(wú)無(wú)用 途100/100100/100100/100宗地形狀99/10099/10099/100地 形105/100105/100105/100綠 化 率100/96無(wú)無(wú)修正后的單位價(jià)格850650600因比較案例在規(guī)模、容積率、安防、綠化率等方面差異較大，故采用綜合法確定本案住宅單位銷售均價(jià)。時(shí)代欣城(住宅部分)平均售價(jià)為: 908元/㎡四）住宅價(jià)格體系及價(jià)格建議表 住宅區(qū)各棟比準(zhǔn)價(jià)格： 單位：元 ㎡棟 數(shù)型 號(hào)面積套 型比準(zhǔn)價(jià)格1棟A—3二室二廳單衛(wèi)9082棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9283棟B—1三室二廳雙衛(wèi)9384棟B—2三室二廳雙衛(wèi)8785棟B—2三室二廳