【正文】 國家老工業(yè)基地、國家旅游城市、交通樞紐、省級歷史文化城。衡陽市位于湖南省中南部地區(qū)，總面積15310平方公里，現轄2市、5區(qū)、5縣。表23 2011年全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況指標絕對值同比資金81982億元↑%其中：國內貸款14046億元↑%利用外資876億元↑%。其中，國內貸款14046億元，%；利用外資876億元，%；自籌資金32926億元，%；其他資金34134億元，%。表22：近年衡陽房地產開發(fā)投資走勢指標絕對值同比開發(fā)投資58967億元↑%其中：商品住宅42384億元↑%施工面積㎡↑%新開工面積㎡↑%房屋竣工面積㎡↑% 其中：住宅㎡↑% 2011年，房地產增速放緩l 2011年，%。2011年，%。l 2011年，%。在這樣一種大環(huán)境中，中國經濟保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展，%的速度，%的總水平；表21：宏觀經濟運行情況指標絕對量同比增長（%）國內生產總值（億元）471,5649第一產業(yè)47,7125第二產業(yè)220,59211第三產業(yè)203,2609固定資產投資（不含農戶）（億元）301,93324全國建筑業(yè)總產值（億元）117,73423全國建筑業(yè)房屋建筑施工面積（億平方米）8520社會消費品零售總額（億元）181,22617農村居民人均純收入6,97711農村居民人均生活消費支出5,22113城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21,8108城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15,1617城鎮(zhèn)人口69,0792100（萬人)鄉(xiāng)村人口65,6561456（萬人）城鎮(zhèn)人口占總人口比重（%）51（百分點） GDP——國內生產總值運行情況l 2011年國內生產總值471564億元，按可比價格計算，%；l 分季度看，%，%，%，%；l 2011年中國經濟整體平穩(wěn)運行，GDP增速放緩，%，處在合理的增長區(qū)間內；圖表21： 近年國內生產總值及增長走勢圖圖表22：2012年與2011年GDP同比增長速度比較 2011年，房地產增速放緩l 2011年，全國房地產開發(fā)投資58967億元，其中，商品住宅投資42384億元，%，%。 美國經濟疲軟，%的較高水平，預計12年以溫和復蘇為主。該國2012年將有3500多億歐元(約合4800億美元)到期債務，其中約有2000億歐元的債務于2012年4月到期。 2012年4月意大利到期債務償還問題將直接影響歐元區(qū)后期經濟走勢，進而影響全球經濟走向。由于希臘債務危機傳染效應，西班牙、愛爾蘭、葡萄牙和意大利等“歐豬國家”同時出現了信用危機，受主權債務問題影響國家GDP占到歐元區(qū)GDP的37%。二、項目投資環(huán)境和市場研究1. 市場宏觀背景 歐債危機持續(xù)惡化，影響僅次于次貸金融危機l 2009年11月，希臘財政部宣布其2009年財政赤字對國內生產總值的比例將達到 %，導致市場出現恐慌，成為歐洲主權債務危機發(fā)端。此外，項目開發(fā)公司具備充分技術實力、工程經驗和良好信譽，本項目具有較強的抗風險能力，且從技術方面看亦充分，具備可行性。表12：項目總投資估算表序號項目單價(元)面積（㎡）總投資(萬元)　開發(fā)建設總投資2,954868,000256,3901開發(fā)成本2,710200,000235,271土地成本1,500200,00030,000前期工程費60868,0005,190建筑安裝工程費2,161868,000187,600開發(fā)期間稅費65868,0005,628不可預見費79868,0006,8532開發(fā)費用868000管理費用81868,0007,058財務費用0868,0000銷售費用162868,00014,062備注：測算數據來源于委托方提供的相關資料及數據；本次評估認為該項目定位較為準確，具有相對穩(wěn)定的市場前景，通過投資分析，項目開發(fā)經濟評價指標反映較好，具有一定的經濟效益。根據估算，項目總投資256,390萬元，包括土地及前期費用30,000萬元，建筑安裝工程費187,600萬元等。隨著區(qū)域交通、配套及核心產業(yè)等方面的打造，可預見本項目發(fā)展商品住宅仍擁有較廣闊的市場前景。2. 可行性研究結論根據調查，項目地塊所屬的衡陽市石鼓區(qū)，發(fā)展目標是城市河濱居住區(qū)。建設資金750元|平方計入成本）以上數據是與石鼓區(qū)政府部門溝通初步得知。湖南衡陽市石鼓區(qū)河景新城項目可行性研究報告中原地產代理（深圳）有限公司2012年08月48 / 50目 錄一、項目總論 11. 項目背景 12. 可行性研究結論 1二、項目投資環(huán)境和市場研究 41. 市場宏觀背景 42. 區(qū)域市場分析 18三、項目分析及評價 321. 地塊解析 322. 項目SWOT分析 343. 項目評價 34四、市場定位及項目評估 361. 項目定位 362. 方案評估意見 40五、項目開發(fā)建設規(guī)劃及銷售節(jié)奏 411. 項目建設規(guī)劃概況 412. 項目銷售節(jié)奏 42六、項目資本投入及社會效益 431. 項目資本投入 432. 社會效益分析 45七、可行性研究結論 46一、項目總論1. 項目背景 項目名稱衡陽市石鼓區(qū)河景新城項目可行性研究報告根據開發(fā)公司提供的相關資料，我們確定項目建設規(guī)模和內容如下表：表11：項目規(guī)劃設計指標序號名稱單位合計1總用地面積㎡2000002總建筑面積(計容)㎡868000住宅（包括商業(yè)及酒店）㎡700000安置房㎡1680003容積率4建筑高度m5土地使用年限年706開發(fā)建設期年6說明：項目總占地塊面積約650畝，其中：市政綠化帶及其它占地170畝，商住及酒店用地占480畝（拆遷安置房用地占約180畝。拆遷安置房無地價。故本研究報告所有相關測算暫按以上數據測算。目前區(qū)域房地產開發(fā)并不成熟，屬于市場的一個待開發(fā)區(qū)域。項目計劃于2013年底完成前期準備及設計報建階段，2013年10月動工建設，整個項目分三期或四期分批開發(fā)，開發(fā)建設周期歷時約6年時間。項目開發(fā)成本(不含管理費用、財務費用和銷售費用)達235,271萬元，資金自籌解決。在社會效益方面，本項目的開發(fā)建設，將提升石鼓區(qū)的形象，加速石鼓沿江區(qū)的建設，有較好的社會效益?？尚行匝芯拷Y論是：本項目可行。l 2010年5月，希臘主權債務危機全面爆發(fā)。l 2011年下半年，歐債危機出現了向法國等核心國家蔓延的勢頭，歐洲銀行業(yè)受到了嚴重威脅。階段描述開端2009年12月，希臘公共債務危機占GDP的110%，全球三大評級公司下調希臘主權評級；發(fā)展2010年1月，歐洲其它國家也開始陷入危機，包括比利時、西班牙、葡萄牙等；蔓延2010年2月，德國等歐元區(qū)的龍頭國都開始感受到危機的影響，有評論家更推測歐元區(qū)最終會解體收場 ；升級歐盟成員國財政部長2010年10日凌晨達成了一項總額高達7500億歐元的穩(wěn)定機制，避免危機蔓延 擴散2011年9月，歐元區(qū)第三大經濟體意大利的形勢也驟然緊張，外界擔心歐債危機可能進一步擴散并進而影響歐元區(qū)整體經濟發(fā)展 ；小結：歐元區(qū)第三大經濟體意大利也陷入此次危機。此外，()的公共債務，占國家GDP的120%； 全社會固定資產投資發(fā)展較快。l 美國失業(yè)率出現下降的趨勢，%的較高位臵 ；l 美國經濟增長趨緩，% ；l 較高失業(yè)、低增長，2012年美國經濟走勢以溫和復蘇為主； 2011年國內宏觀經濟運行情況2011年，國際金融危機的深度影響仍在繼續(xù)，發(fā)達經濟體復蘇步履維艱，歐元區(qū)主權債務危機仍然不斷發(fā)酵和擴散，新興經濟體增速回落和物價上漲交織在一起。l 2011年，；，%；，%，其中，%。其中，%，%，商業(yè)營業(yè)用房增長36%。其中，%，%和36%。；l 2011年全年CPI高位運行，7月份CPI開始下行，到年底得到較好的控制；l 年底CPI的回落顯示上半年國家宏觀調控效果開始顯現，整體經濟形勢朝著宏觀調控預期良性發(fā)展；圖表23：CPI漲幅走勢圖 2011年，通脹風險加大，巨額外匯流入，寬松的貨幣政策已不能持續(xù)，央行實行穩(wěn)健的貨幣政策l 2011年年內，上調存貸款基準利率3次，2010年年底至2011年年底，累計上調存貸款基準利率5次，至此，%%；l 2011年上調存款準備金率6次，下調1次，至2011年年底，存款準備金率達21%；l 隨著年底CPI得到控制，及2012年的國際經濟形勢，2012貨幣政策相比2011年會有所松動，但變化幅度不大；圖表24：歷年存貸利率及存款準備金率走勢圖 貨幣供應緊縮，房地產企業(yè)融資艱難l 據央行初步統計，2011年12月末，%，同比少增3901億元；l 2011年全年廣義貨幣供應量顯著低于年初設定的目標，；l 貨幣供應量增速跌至數年來低位，貨幣供應量緊縮，房地產企業(yè)融資艱難；圖表25：國內銀行新增人民幣款額 房地產企業(yè)資金來源主要是企業(yè)自籌和其他資金2011年，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金預計來源81982億元，%。在其他資金中，定金及預收款20472億元，%；個人按揭貸款8362億元，%。企業(yè)自籌32926億元↑%其他資金34134億元↑%其中：定金及預收款20472億元↑%個人按揭