【正文】 讓江寧區(qū)大幅增值。所一片市新造城市運(yùn)動(dòng)營(yíng)品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo)三、南京思★③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING②由于固有的消費(fèi)習(xí)慣和江寧區(qū)明顯欠缺的人氣，目前在江寧區(qū)啟動(dòng)大的商業(yè)中心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是存在先行一步的重大機(jī)遇，同時(shí)對(duì)于需要商業(yè)面積較大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在江寧落戶將很有競(jìng)爭(zhēng)力。江寧區(qū)除與老城市區(qū)交接處有麥德隆、歐倍德大型倉(cāng)儲(chǔ)式批發(fā)購(gòu)物中心以及東山鎮(zhèn)層次較低的商業(yè)集中區(qū)外，缺乏新的特色主題商業(yè)中心和物流配送中心。①現(xiàn)房2100多層、小高層文化名園獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅186㎡、190㎡、204㎡總規(guī)40萬(wàn)㎡期房3000別墅立信瑞景文華純夏威夷閑休閑景觀城三室二廳110130㎡總規(guī)40萬(wàn)㎡期、現(xiàn)2400多層、別墅聯(lián)排百家湖花園大型秦淮水岸星級(jí)社區(qū)三室二廳110130㎡占地35萬(wàn)㎡現(xiàn)房2400多層、別墅、聯(lián)排武夷花園住好房子，一生幸福三室二廳137150㎡總規(guī)25萬(wàn)㎡期房2500多層、別墅、精裝單身寓天地新城精彩詮釋歐式生活典范三室二廳一衛(wèi)（120㎡）總規(guī)40萬(wàn)㎡現(xiàn)房一脈承天地三室二廳三衛(wèi)（184㎡）建筑12萬(wàn)㎡一期已交付多層：2500聯(lián)排：3300別墅：3600、別墅占地120萬(wàn)㎡建筑80萬(wàn)㎡交付日期價(jià)格類型稱內(nèi)住宅項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于30個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅?！　〗瓕巺^(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購(gòu)住宅作為“第一居所”。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征作為南京市未來(lái)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析目前最具居住、生活價(jià)值的區(qū)域仍然是鼓樓、玄武、秦淮等老城區(qū)，但南京市向東西、南北延展的趨勢(shì)已成定局。另，南京新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京南京目前有開發(fā)商5001000家，連續(xù)3年開發(fā)面積達(dá)10萬(wàn)平米以上的，只有30多家。3500元單價(jià)的購(gòu)房者約占32％。配套資未來(lái)35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。如果每戶購(gòu)一套80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá)240萬(wàn)平米，加上占每年購(gòu)房量10％，30萬(wàn)平方米的外來(lái)人口購(gòu)房及其它需求，剛性需求就在250萬(wàn)至300萬(wàn)平方米之間，供求基本平衡。②住宅需求萬(wàn)平方米億元商品房屋銷售額住宅萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米竣工面積住宅萬(wàn)平方米房屋建筑面積商業(yè)用房辦公樓住宅億元億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額比去年同期增長(zhǎng)%計(jì)量單位名指2002年112月南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)①②消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升較快。人口及消費(fèi)南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長(zhǎng)三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來(lái)3—5年經(jīng)濟(jì)會(huì)展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。以2002年為例，南京國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1295億元，%；完成固定資產(chǎn)投資超過(guò)500億元，%；，%；%；居民可支配消費(fèi)收入為9154元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破400億元，增長(zhǎng)近10%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境大流通、大市場(chǎng)的格局。5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu)571家。江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。南京歷經(jīng)十朝都會(huì)，文化底蘊(yùn)深厚。篇新天地花城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃★市場(chǎng)一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析南京下轄十一區(qū)兩縣，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長(zhǎng)南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校48所，各南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬(wàn)，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購(gòu)物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤(rùn)華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對(duì)現(xiàn)代購(gòu)物中心以及南京商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問(wèn)題。房地產(chǎn)整體發(fā)展水平市場(chǎng)供給標(biāo)稱本月止累計(jì)億元商品房屋投資額土地開發(fā)投資額按工程用途分億元億元億元施工面積萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米住宅商品房屋銷售面積萬(wàn)平方米億元住宅土地開發(fā)面積2003年商品房的供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米左右，但2003年的拆遷量持續(xù)增長(zhǎng)，總拆遷量超過(guò)3萬(wàn)戶。根據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，未來(lái)35年南京市住宅市場(chǎng)這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步發(fā)展。③價(jià)格趨勢(shì)目前南京房?jī)r(jià)約40%保持25003000元/平米的水平。源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。另?yè)?jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。④開發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì)特別是以?shī)W體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來(lái)南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口76萬(wàn)。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，距老城區(qū)約10分鐘車程，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、104國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過(guò)，南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。　在未來(lái)的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。江寧區(qū)總體規(guī)劃圖2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP135億元，；實(shí)際利用外資4億美元，；，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬(wàn)元以上規(guī)模企業(yè)602家。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況價(jià)格基本也分兩個(gè)層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。較嚴(yán)重，產(chǎn)品綜合品質(zhì)還有很大的提升空間，項(xiàng)目運(yùn)作模式需要重大創(chuàng)新，亟需從普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)層次提升到城市經(jīng)營(yíng)層次，在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下尋找房地產(chǎn)開發(fā)的新奶酪附：主要項(xiàng)目一覽表容名規(guī)模主力戶型主題翠屏國(guó)際城多層、聯(lián)排別墅三室二廳、二室二廳山湖林海間的國(guó)際名流生活江南文樞苑多層、別墅多層2100人文出大家21世紀(jì)世紀(jì)園多層2100現(xiàn)房總規(guī)56萬(wàn)㎡三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層有情天地生態(tài)家園歐陸經(jīng)典花園全框架花園公寓2300現(xiàn)房總規(guī)26萬(wàn)㎡三室二廳、四室二廳新城區(qū)、新生活明月港灣多層、別墅、聯(lián)排2400期房總規(guī)100萬(wàn)㎡四室二廳142㎡超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題市政天元城多層2500期、現(xiàn)占地22萬(wàn)㎡雙拼別墅180300㎡山水瑞景，文華金陵運(yùn)盛美之國(guó)花園別墅3580期房總規(guī)22萬(wàn)㎡三室二廳二衛(wèi)130㎡百家湖畔，臻美人家商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià)南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。MALL購(gòu)物中心產(chǎn)生的條件，未來(lái)大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。④南京的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于華東經(jīng)濟(jì)發(fā)展，南京優(yōu)越的交通運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)沒(méi)有充分發(fā)揮，自動(dòng)化立體倉(cāng)庫(kù)為標(biāo)志的高科技物流配送中心在南京得發(fā)展?jié)摿薮?。?gòu)篇新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)企業(yè)品牌——城市運(yùn)商項(xiàng)目品牌—