【正文】 指 標 名 稱 計量單位 本月止累計 比去年同期增長 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 ② 住宅需求 2020 年商品房的供應(yīng)量在 300 萬平方米左右，但 2020 年的拆遷量持續(xù)增長，總拆遷量超過 3 萬戶。 ③ 老城區(qū) “情結(jié) ”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強。 ② 消費主要集中在老城區(qū)。 人口及消費 ① 南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強。以 2002 年為例，南京國民生產(chǎn)總值達到 1295 億元，同比增長 %；完成固定資產(chǎn)投資超過 500 億元， 同比增長 %；財政收入為 億元，占 GDP 比重 %；工業(yè)利潤同比增長 %；居民可支配消費收入為 9154 元；社會消費品零售額突破 400 億元，增長近 10%。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。南京教育、科研發(fā)達，目前擁有各類高等院校 48 所，各 類自然科學(xué)研究和研發(fā)機構(gòu) 571 家。新天地 項目營銷策劃構(gòu)思方案 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體分析 南京歷經(jīng)十朝都會，文化底蘊深厚。 目 錄 ★ 市 場 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場總體評價 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 人口及收入、消費水平、消費特征 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價值及發(fā)展趨勢 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體評價 江寧區(qū)區(qū)域價值分析 經(jīng)濟發(fā)展及消費主體特征 房地產(chǎn)市場競爭狀況（主要競爭樓盤分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ★ 構(gòu) 思 篇 三、南京 此案名首先明確了項目的定位及其社會價值，該項目因為具備極大的商業(yè)價值，應(yīng)成為提升整個江寧新區(qū)價值的核心和標志，并引導(dǎo)新的消費觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特 色，運用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。 3. 在房地產(chǎn)項目策劃方面進行重大創(chuàng)新，按照我國生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動南京第一個大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的 中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點，規(guī)劃在 SHOPPING MALL 建設(shè) 5000 平方米國際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來此消費，帶動商業(yè)項目和住宅銷售。 對于城市經(jīng)營策劃，我國著名策劃機構(gòu)王志 鋼工作室給予中蘭德大力支持。 超級大盤 新天地花城 商品住宅項目 營銷 推廣策劃 案 實錄 ****花城 60 萬平方米（ 16 萬平方米商場）超級大盤 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項目放在城市經(jīng)營的大背景下，運 作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。目的：提升江寧新區(qū) ——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價值。 2. 商業(yè)策劃進行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型 shopping mall 購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。 5. 本項目策劃負責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進營銷理念與南京區(qū)域文化特點設(shè) 計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。 案名注解 本營銷策劃方案暫將項目總體案名定為 “南京 ?新天地 ”，其中住宅部分為 “新天地 ?花城 ”。 住宅部分案名與 “詩意棲居 ”內(nèi)涵統(tǒng)一。新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點 品牌及市場整體效應(yīng)目標 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇 住宅部分整體定位及核心價值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收 益等財 務(wù)總體目標 ★ 項 目 篇 四、項目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項目主要威脅 項目主要機會點 動態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財務(wù)指標預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點、園林建議 價格策略 住宅部分財務(wù)指標預(yù)測 ★ 概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨特創(chuàng)新概念 ★ 營銷要點篇 八、營銷要點及項目后價值評價 （一） 營銷 要點 （二） 后價值評價 ★ 合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運作流程 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費標準及付款方式 主要專案人員簡介 南京 南京下轄十一區(qū)兩縣，是長江三角洲經(jīng)濟核心區(qū)重要城市和長 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢突出。南京以石油化工、電子信息、汽車摩 托車、機械儀表和生物醫(yī)藥 5 大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 南京經(jīng)濟整體運行狀況良好。 南京宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)健，在長三角 大的經(jīng)濟背景驅(qū)動下，未來 3—5 年經(jīng)濟會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進程的推動。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對現(xiàn)代購物中心以及南京商業(yè)市場沒有深 刻的把握，如果不進行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。 ④ 在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進的實際問題。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項需求就達 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30 萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300 萬平方米之間，供求基本平衡。 ③ 價格趨勢 未來 35 年內(nèi)整體保持 “穩(wěn)中有升 ”的趨勢。配套資 源的跟進以及住宅品質(zhì)的提升，房價上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費引導(dǎo)，會促動南京房市消費向高臺階邁進。開發(fā)商實力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強為高品質(zhì)房預(yù)留了很多 空間。新天地項目的突破點和機會點。特別是以奧體為中心的河西區(qū)和以開發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。目前 核心組成部分為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。雄厚的經(jīng)濟實力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。日常消費配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。價格基本也分兩個層次，一類是 2500 元 /平米左右的，一類是 3000 元 /平米左右。 附：主要項目一覽表 內(nèi) 容名 稱 規(guī)模 類型 主力戶型 價格 主題 交付日期 翠屏國際城 占地 120 萬㎡建筑 80 萬㎡ 多層、聯(lián)排別墅 、別墅 三室二廳、二室二廳 多層： 2500聯(lián)排： 3300 別墅： 3600 山湖林海間的國際名流生活 一期已交付 江南文樞苑 建筑 12 萬㎡ 多層、別墅 三室二廳三衛(wèi)（ 184 ㎡） 多層 2100 一脈承天地 人文出大家 現(xiàn)房 21 世紀世紀園 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳一衛(wèi)（ 120 ㎡） 2100 精彩詮釋歐式生活典范 現(xiàn)房 天地新城 總規(guī) 56 萬㎡ 多層、別墅、精裝單身寓 三室二廳錯層、四室二廳躍層 2500 有情天地生態(tài)家園 期房 歐陸經(jīng)典花園 總規(guī) 25 萬㎡ 全框架花園公寓 三室二廳 137150 ㎡ 2300 住好房子，一生幸福 現(xiàn)房 武夷花園 總規(guī) 26 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳、四室二廳 2400 新城區(qū)、新生活 現(xiàn)房 明月港灣 占地 35 萬㎡ 多層、別墅、聯(lián)排 三室二廳 110130 ㎡ 2400 大型秦淮水岸星級社區(qū) 期房 百家湖花園 總規(guī) 100 萬㎡ 多層、別墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運盛美之國花園 總規(guī) 40 萬㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204 ㎡ 3580 獻給成功人士的時尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價 ① 南京目前商業(yè)消費模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費；第二層次是以