【正文】 墅聯(lián)排 四室二廳 142 ㎡ 2400 超大社區(qū)，組團(tuán)有不同的定位主題 期、現(xiàn) 市政天元城 總規(guī) 40 萬(wàn)㎡ 多層 三室二廳 110130 ㎡ 2500 純夏威夷閑休閑景觀城 期、現(xiàn) 立信瑞景文華 占地 22 萬(wàn)㎡ 別墅 雙拼別墅 180300 ㎡ 3000 山水瑞景，文華金陵 期房 運(yùn)盛美之國(guó)花園 總規(guī) 40萬(wàn)㎡ 別墅 186 ㎡、 190 ㎡、 204 ㎡ 3580 獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅 期房 文化名園 總規(guī) 22 萬(wàn)㎡ 多層、小高層 三室二廳二衛(wèi) 130 ㎡ 2100 百家湖畔，臻美人家 現(xiàn)房 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ① 南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對(duì)比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤(rùn)華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。價(jià)格基本也分兩個(gè)層次，一類(lèi)是 2500 元 /平米左右的，一類(lèi) 是 3000 元 /平米左右。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展活力為新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較大的空間。在未來(lái)的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。另外，規(guī)劃中的地鐵 也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶(hù)該區(qū)。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。特 別是以?shī)W體為中心的河西區(qū)和以開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的江寧區(qū)，將成為未來(lái)南京新的高尚住宅區(qū)及新興產(chǎn)業(yè)中心。 新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商實(shí)力弱，專(zhuān)業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。高品質(zhì) 的住宅產(chǎn)品，加上有力的消費(fèi)引導(dǎo)，會(huì)促動(dòng)南京房市消費(fèi)向高臺(tái)階邁進(jìn)。配套資 源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，房?jī)r(jià)上升空間最具潛力的城區(qū)應(yīng)為江寧、河西、城東等區(qū)域。 ③價(jià)格趨勢(shì) 未來(lái) 35年內(nèi)整體保持 “ 穩(wěn)中有升 ” 的趨勢(shì)。如果每戶(hù)購(gòu)一套 80平方米的住房，僅此一項(xiàng)需 求就達(dá) 240萬(wàn)平米，加上占每年購(gòu)房量 10％， 30 萬(wàn)平方米的外來(lái)人口購(gòu)房及其它需求，剛性需求就在 250 萬(wàn)至 300 萬(wàn)平方米之間，供求基本平衡。 ④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動(dòng)周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問(wèn)題。商業(yè)形成夫子廟、新街口、湖南路三大主要商圈，商業(yè)主題定位各具特色，不僅大型百貨、購(gòu)物中心發(fā)展較快，而且蘇果、好又多、華聯(lián)、金潤(rùn)華等大型連鎖超市較高密度分布城區(qū)，如果對(duì)現(xiàn)代購(gòu)物中心以及南京商業(yè)市場(chǎng)沒(méi)有深刻的把握，如果不進(jìn)行商業(yè)主題及業(yè)態(tài)創(chuàng)新，很難形成新的商業(yè)中心。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升較快。 南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長(zhǎng)三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動(dòng)下，未來(lái) 3— 5年經(jīng)濟(jì)會(huì)展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動(dòng)。 宏觀經(jīng) 濟(jì)環(huán)境 南京經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況良好。南京以石油化工、電子信息、汽車(chē)摩托車(chē)、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥 5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。南京下轄十一區(qū)兩縣，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)核心區(qū)重要城市和長(zhǎng) 江流域四大中心城市之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn) 品牌及市場(chǎng)整體效應(yīng)目標(biāo) 商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇 住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 開(kāi)發(fā)策略選擇 銷(xiāo)售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo) ★項(xiàng) 目 篇 四、項(xiàng)目 SWOT 與動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目主要威脅 項(xiàng)目主要機(jī)會(huì)點(diǎn) 動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營(yíng)、租售方案 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類(lèi)別、比例、分布及開(kāi)發(fā)建議 戶(hù)型、面積、比例 規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議 價(jià)格策略 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè) ★概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念 ★營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)篇 八、營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評(píng)價(jià) （一） 營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn) （二） 后價(jià)值評(píng)價(jià) ★合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)運(yùn)作流程 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營(yíng)模式 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 主要專(zhuān)案人員簡(jiǎn)介 南京 住宅部分案名與“詩(shī)意棲居”內(nèi)涵統(tǒng)一。 案名注解 本營(yíng)銷(xiāo)策劃方案暫將項(xiàng)目總體案名定為“南京 ?新天地”，其中住宅部分為“新天地 ?花城”。 5. 本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)與服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)方案，形成滿(mǎn)城爭(zhēng)說(shuō)新天地項(xiàng)目的局面。 2. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型 shopping mall 購(gòu)物中心，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)方式幫助發(fā)展商首先回籠 23億元現(xiàn)金。目的：提升江寧新區(qū) —— 南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。南京 新天地花城 60 萬(wàn)平方米（ 16 萬(wàn)平方米商場(chǎng)）超級(jí)大盤(pán) 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思方案 投標(biāo)單位： xxxxxxx 摘 要 針對(duì)南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營(yíng)角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營(yíng)策劃，造就江寧開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬(wàn)馬奔騰的大勢(shì)，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營(yíng)的大背景下，運(yùn)作土地的一級(jí)半市場(chǎng)，展開(kāi)大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會(huì)資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。 對(duì)于城市經(jīng)營(yíng)策劃，我國(guó)著名策劃?rùn)C(jī)構(gòu)王志鋼工作室給予中蘭德 大力支持。 3. 在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，按照我國(guó)生態(tài)住宅規(guī)劃，啟動(dòng)南京第一個(gè)大型生態(tài)健康社區(qū)，以大面積健康養(yǎng)生花卉形成的中心花園震撼南京置業(yè)者的心靈； 4. 運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們?cè)敢鈱⒍嗄陙?lái)投巨資完成的中華國(guó)際養(yǎng)生園成果引入到江蘇， 根據(jù)南京區(qū)域文化特點(diǎn)，規(guī)劃在 SHOPPING MALL 建設(shè) 5000 平方米國(guó)際健康養(yǎng)生服務(wù)中心，融合中西健康養(yǎng)生文化于一體，巧妙提煉江蘇吳越健康養(yǎng)生文化之精華，形成南京國(guó)際健康養(yǎng)生園，吸引大批成功人士和游客來(lái)此消費(fèi)，帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目和住宅銷(xiāo)售。 ，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)我們 的物業(yè)。 此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及其社會(huì)價(jià)值，該項(xiàng)目因?yàn)榫邆錁O大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整 個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美 觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項(xiàng)目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形 象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡(jiǎn)潔，便于傳播和記憶。 目 錄 ★市 場(chǎng) 篇 一、南京市 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 人口及收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)特征 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 城市區(qū)域價(jià)值及發(fā)展趨勢(shì) 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià) 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況（主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析） 商業(yè)現(xiàn)狀及前景評(píng)價(jià) ★構(gòu) 思 篇 三、南京新天地 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃構(gòu)思方案 ★市 場(chǎng) 篇 一、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 南京歷經(jīng)十朝都會(huì)，文化底蘊(yùn)深厚。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類(lèi)高等院校 48所，各 類(lèi)自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu) 571 家。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場(chǎng)的格局。以 2021 年為例，南京國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 1295 億元，同比增長(zhǎng) %；完成固定資產(chǎn)投資超過(guò) 500 億元，同比增長(zhǎng) %；財(cái)政收入為 億元，占 GDP 比重 %；工業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng) %；居民可支配消費(fèi)收入為 9154 元；社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 400 億元，增長(zhǎng)近 10%。 人口及消費(fèi) ①南京市區(qū)人口總數(shù)為 300 多萬(wàn)，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 ②消費(fèi)主要集中在老城區(qū)。 ③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江 寧、城東片區(qū)居住的趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。 房地產(chǎn)整體發(fā)展水平 ① 市場(chǎng)供給 2021 年 112 月南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 計(jì)量單位 本月止累計(jì) 比去年同期增長(zhǎng) % 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 億元 商品房屋投資額 億元 土地開(kāi)發(fā)投資額 億元 按工程用途分 住宅 億元 辦公樓 億元 商業(yè)用房 億元 房屋建筑面積 施工面積 萬(wàn)平方米 住宅 萬(wàn)平方米 竣工面積 萬(wàn)平方