【正文】 最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。孤獨(dú)階段：單身老人獨(dú)居收入銳減。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，思想冷靜、理智。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點(diǎn)。經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨(dú)鐘。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項目的目標(biāo)客戶群體。為了保持萬豪在市場上的競爭力，應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過前期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；3．5配套條件1．萬豪酒店的建設(shè)規(guī)劃，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．文化體育設(shè)施包括：游泳池、劇院、潛水、多項水上運(yùn)動和和沙灘運(yùn)動等；3．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；4．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；5．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；6．通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。這些意見包括：1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設(shè)施的需求；3．需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行；5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。3．3項目開發(fā)的市場需求定位過去秦皇島星級酒店積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為萬豪酒店建成后，成功運(yùn)作的保障。第三章 項目定位1 功能定位結(jié)合秦皇國際等五星級酒店成功之處，規(guī)劃設(shè)計的萬豪酒店項目，完善配套設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢。隨著秦皇島整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和秦皇島旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。4 本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。 2．市場定位萬豪酒店是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，目標(biāo)是來海港區(qū)度假的具有高消費(fèi)能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會高層機(jī)構(gòu)和知名人士。此塊地有著極大的升值潛力。3 項目比較分析 1．項目地塊情況項目的地塊金夢海灣6號地塊，約22667m2，是一塊優(yōu)質(zhì)的酒店用地。從上表可見秦皇島的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。2 市場供求分析進(jìn)入2014年，海港區(qū)酒店業(yè)市場持續(xù)向好，酒店開房率均超過去年同期水平，暑期，海港區(qū)酒店開房率持續(xù)增長。綜上所述，萬豪酒店的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。市委、市政府對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 市場形勢分析酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的萬豪酒店項目無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，滿足市場的需求，產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。大力改進(jìn)旅游環(huán)境，強(qiáng)化旅游宣傳促銷,努力建設(shè)具有濱海特色的國際旅游城市，旅游業(yè)再現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢頭。近幾年，隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及秦皇島旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得秦皇島作為旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)各地的關(guān)注。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。金夢海灣區(qū)域及周邊有著眾多的高端配套：包括四家五星級酒店（香格里拉大酒店、西海岸度假酒店、灣海國際中心、秦皇國際大酒店以）、風(fēng)情商業(yè)街、高檔辦公區(qū)、游艇俱樂部、奧體中心、中心花園等，未來是秦皇島的沿海中心區(qū)域。這里冬夏分明，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。萬豪酒店可行性研究報告瑞和安惠項目管理集團(tuán)有限公司 編二〇一四年八月目 錄第一章 總論1 項目概況2 項目提出的背景及建設(shè)必要性3 可行性研究的依據(jù)和范圍4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5 施工進(jìn)度計劃第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測1 市場形勢分析2 市場供求分析3 項目比較分析4 本項目前景預(yù)測第三章 項目定位1 功能定位2 開發(fā)該項目目的定位3 項目開發(fā)的市場需求定位4 行業(yè)發(fā)展趨勢對項目影響5 配套條件6 市場定位7 項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位8 入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位9 運(yùn)行方式定位第四章 營銷策略1 宣傳主題概念2 賣點(diǎn)整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關(guān)效果第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算第六章 財務(wù)評價與社會效益分析1 敏感性分析2 社會效益分析第七章 環(huán)境和生態(tài)分析1環(huán)境影響評價2水土保持方案3地質(zhì)災(zāi)害影響分析第八章 結(jié)論第一章 總論1 項目概況項目名稱：萬豪酒店，以下簡稱本項目。本項目由深圳茂業(yè)有限公司投資建設(shè)，總投資10億元，位于河北省秦皇島市海港區(qū)金夢海灣6號地塊，占地面積34畝，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于濱海的假日旅行線。項目建成后，將成為五星級酒店的標(biāo)志性建筑。2 項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。與其同時，秦皇島市也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是北京、天津等地的人們對到秦皇島避暑、度假充滿熱情。秦皇島市海港區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，近年來工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。3 可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：22667平方米總建筑面積：22520平方米可銷售面積：13283平方米建筑密度：45%容積率：3綠化率：25%5 施工進(jìn)度計劃目前該項目的戰(zhàn)略性投資合作意向書已經(jīng)簽訂，規(guī)劃設(shè)計方案正在調(diào)整之中，近期報市規(guī)委會審核。項目所處的市場形勢利好。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。近年來海港區(qū)城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。在城市建設(shè)方面，海港區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，大規(guī)模投資進(jìn)行城市建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌容有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化文明沿海特色城市的模型。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。具體表現(xiàn)如下：從國內(nèi)和秦皇島的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于海港區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對新建房地產(chǎn)項目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”，從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增