【正文】 每平方米3900元（2011年單價）。%。其投入計劃如下：項目2011年2012年2013合計自有資金(萬元) 銀行貸款 銀行貸款計劃共有一筆，共計貸款2,，%。（二）資金運作方式 在項目的前期，公司先以部分自有資金支付企業(yè)破產(chǎn)啟動費用、管理費用、前期工程費，至項目轉(zhuǎn)讓改變土地用途時，以銀行貸款支付地價及當(dāng)年的部分工程費用，當(dāng)住宅樓可以預(yù)售時，以預(yù)售收入實現(xiàn)滾動開發(fā)，使整個項目投資完成。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入再投入用于投資部分。其啟動資金使用計劃如下：序號項目2011年2012年小計1管理費用(萬元)合計(萬元) 二、房產(chǎn)開發(fā)模式投資方案（一）投資組合方式 本項目總投資為萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為2年。此外還缺少的資金，則向銀行貸款。本項目開發(fā)投資的資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《總投資與成本估算表》。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銀行貸款還本付息結(jié)算表》、《銀行貸款還本付息計算表》。2）貸款年利率 ，一至三年（含三年）%。具體見房產(chǎn)開發(fā)模式附表《銷售費用估算表》。（二）開發(fā)費用測算管理費用管理費用取開發(fā)成本1至3項的3%計算，合計為=533703%=。不可預(yù)見費。公建配套費 。工程建安費 工程建安費預(yù)計為4。二、房產(chǎn)開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算土地成本 。 若開發(fā)方案為土地開發(fā)模式，則總投資為4,。財務(wù)費用 假定公司自有資金為1,360萬元左右，則資金缺口為2,+85萬元+1,300萬元1,360萬元=2,，需向銀行申請流動資金貸款2,900萬元，貸款6個月。（二）開發(fā)費用測算管理費用 ，從2011年7月至2013年底，共計1315萬元。萬元。為了便于計算及考慮到可能的規(guī)劃情況，擬設(shè)定本地塊的商業(yè)建筑面積與住宅建筑面積的比例為20%:80%。第七部分 項目投資估算一、土地開發(fā)模式總投資估算（一）開發(fā)成本測算。二、項目經(jīng)營方案 項目經(jīng)營方案主要針對房產(chǎn)開發(fā)模式。同時開展前期市場調(diào)查、項目開發(fā)和營銷方案策劃、初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建等工作。整個工程分一期進(jìn)行。第二期開發(fā)北面組團(tuán)。這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設(shè)施。考慮到本項目市場推廣計劃及小區(qū)建設(shè)的實際需要，擬將整個項目分兩期進(jìn)行開發(fā)。（二）對房產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)方案設(shè)想 ，擬將小區(qū)開發(fā)為小高層組團(tuán)。其他按有關(guān)規(guī)定。建筑密度：不大于40%。第五部分 項目規(guī)劃方案一、項目規(guī)劃設(shè)計要點 由于地塊目前尚無規(guī)劃設(shè)計條件，為了便于測算，設(shè)定其規(guī)劃條件如下：凈用地面積：120畝。兩種方案各有優(yōu)缺點，具體為：（一）房產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)重慶目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，若該項目不只進(jìn)行前期的破產(chǎn)清理，改變土地性質(zhì)和進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，還進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，將給君恒建設(shè)公司帶來良好的經(jīng)濟(jì)回報。第四部分 項目運作方案一、項目運作主體 為了更好地進(jìn)行投融資，運作項目，建議以重慶金謀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在重慶渝中區(qū)注冊。二、項目劣勢市區(qū)到蔡家組團(tuán)兩江新區(qū)正在發(fā)展階段，段商業(yè)氛圍的提升還需較長的時間。包括全程代辦國土、城建、規(guī)劃、工商、稅務(wù)等入駐手續(xù)；為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套融資擔(dān)保和人力資源開發(fā)、水電氣供給等要素的供配服務(wù)，以及確需退出時的退出服務(wù)。（六）環(huán)境寬松僅區(qū)內(nèi)就有各類科研機(jī)構(gòu)67個，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學(xué)校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個，各類研究人員近萬人，企業(yè)發(fā)展所需人力資源可得到有力保障。（五）人才充足2010年前，計劃投入120億元（2007年確保投入12億元，用于連貫組團(tuán)（園區(qū)）內(nèi)外道路、橋梁和工業(yè)企業(yè)所需土地利用的“七通一平”建設(shè)）。 組團(tuán)（園區(qū)）建設(shè)用地條件得天獨厚，土地相對平坦開闊，工程地質(zhì)條件較好。 組團(tuán)（園區(qū)）自然山水條件得天獨厚，處于重慶市主城上風(fēng)上水地段，一面靠山、三面環(huán)水、要素密集、景觀絕佳、環(huán)境優(yōu)美，是一塊未被破壞、適宜集中連片大規(guī)模開發(fā)的風(fēng)水寶地。其中，遂渝線在蔡家設(shè)立客運站，每天定時發(fā)送列車30對，年客運能力1000萬人次）、四條陸上快速通道（渝合高速、110省道、重慶中環(huán)快速干道、重慶市繞城高速）經(jīng)過該地區(qū)，擁有重慶市北部水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)集聚優(yōu)勢。（二）交通便捷組團(tuán)（園區(qū)）交通條件十分便捷，距市委、市政府所在地25公里、江北國際機(jī)場15公里、重慶北站18公里、寸灘港22公里。第三部分 項目優(yōu)勢與劣勢分析一、項目優(yōu)勢（一）區(qū)位獨特值得一提的是，6月份8個公租房項目集中開工，上半年共計開工公租房700萬平方米。從開發(fā)情況看，%?！　⊥瑫r，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控、差別信貸利率、二手房交易稅收以及各地限購等政策共同作用下，房地產(chǎn)投資增速已明顯放緩。%。%，%。五、項目由來 第二部分 重慶房地產(chǎn)市場概況 ，%。第一部分 項目概況一、項目名稱 重慶同興工業(yè)園B區(qū)三期經(jīng)適房（山水庭源）二、項目地址本工程位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園——鳳林大道，周邊交通便捷，開放型的山體公園與之相鄰，對面即是“鳳林小學(xué)”，周邊條件相當(dāng)成熟。三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 重慶同興工業(yè)園區(qū)B區(qū)三期經(jīng)適房總建設(shè)面積78750平方米，四、地上建筑物狀況 ，設(shè)計高層住宅建筑8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點建筑4棟?！　?jù)統(tǒng)計。%。　　重慶市房地產(chǎn)投資增速保持較高位區(qū)間運行，一是由于去年二季度以來，公租房建設(shè)全面推進(jìn)，增量注入及同期基數(shù)的影響；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，主城及周邊區(qū)縣商品房仍存一定剛性需求；三是相關(guān)規(guī)定要求房地產(chǎn)企業(yè)拿地兩年內(nèi)必須動工建設(shè)，對住房建設(shè)要求在3年內(nèi)完工等，使20082009年購地企業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定開發(fā)，成為促動房地產(chǎn)投資較高位運行的重要因素。 上半年重慶市房地產(chǎn)業(yè)“雙軌制”逐步推進(jìn)，公租房步入“邊建設(shè)、邊投放”良性循環(huán)，助推作用不減。從銷售情況看，%。同時，公租房兩次搖號成功配租30469戶，受惠群眾近10萬。 組團(tuán)（園區(qū)）位于重慶市主城區(qū)“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，是江北區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū) “四北六方”聯(lián)合打造重慶市北部增長極的產(chǎn)業(yè)高地，是重慶市“1小時經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)的重要增長極。境內(nèi)有一條黃金水道（嘉陵江蔡家組團(tuán)段將建設(shè)1個1000噸級多用途泊位和1個2000噸級散貨泊位）、二條輕軌線（6號線、6號支線）、三條鐵路（遂渝線、襄渝線、全國鐵路3號線。