【正文】 方面是由于東亞國(guó)家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國(guó)在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國(guó)際市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，而對(duì)國(guó)內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國(guó)極其相似。正如前面粗略估計(jì)的，我國(guó)長(zhǎng)期累積的短期性轎車消費(fèi)需求至少有500－600萬(wàn)輛，這相當(dāng)于目前全社會(huì)轎車的保有量。最近一家媒體對(duì)中國(guó)汽車市場(chǎng)做出了這樣的評(píng)價(jià)：“能與美國(guó)這個(gè)全球第一大汽車王國(guó)相匹敵的汽車市場(chǎng)，除了中國(guó)以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！” 2．汽車需求預(yù)測(cè)在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車消費(fèi)需求的不斷增加。這將使中國(guó)汽車產(chǎn)量連續(xù)4年每年上一個(gè)百萬(wàn)級(jí)臺(tái)階。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國(guó)家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2002年開(kāi)始汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，到目前為止，估計(jì)全國(guó)轎車保有量當(dāng)前仍不足1100萬(wàn)輛，即短期消費(fèi)潛能還有500－600萬(wàn)輛未得到釋放。二．汽車產(chǎn)業(yè)分析⒈ 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模2004年我國(guó)人均GDP突破10000元人民幣，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP在1000美元左右時(shí)，轎車開(kāi)始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。178。178。178。178。3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論178。178。178。178。2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述178。178。178。38 項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響…………………………………………….38 項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響……………………………………….38 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響………………………………………..39 本報(bào)告的應(yīng)用說(shuō)明………………………………………………………..39 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一．總論1．項(xiàng)目概述178。35 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………….35 城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………….36 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………….36 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………….36 招商運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)…………………………………………………………….37十、 項(xiàng)目自我評(píng)價(jià)。33 對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響……………………………………….33 對(duì)就業(yè)的影響…………………………………………………………….34 對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響……………………………………………………….34 對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響……………………………………………………….34九、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。27 基本指標(biāo)………………………………………………………………….27 建安成本估計(jì)…………………………………………………………….28 銷售與租金收入估算…………………………………………………….28 投資估算………………………………………………………………….29 債務(wù)償還計(jì)劃…………………………………………………………….30 損益估算………………………………………………………………….31 現(xiàn)金流量估算…………………………………………………………….33八、 社會(huì)效益分析。10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化………………………………………….10 銷售市場(chǎng)概況…………………………………………………………….12（1）、廣州汽車銷售市場(chǎng)概況…………………………………………..12（2）、東莞汽車銷售市場(chǎng)概況…………………………………………..14（3）、深圳汽車銷售市場(chǎng)概況…………………………………………..15五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。2 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)?！?2 汽車需求預(yù)測(cè)…………………………………………………………….3 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè)……………………………………….4三、 區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè)。1 項(xiàng)目概述………………………………………………………………….1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述……………………………………………………….1 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論…………………………………………………….2二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析?！褒垘r國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市世璜投資有限公司目 錄一、 總論。6 主要城市的市場(chǎng)需求狀況……………………………………………….6 福建省汽車市場(chǎng)狀況…………………………………………………….7 龍巖市場(chǎng)狀況…………………………………………………………….7四、 汽車銷售模式分析。18 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析……………………………………………………….18 龍巖市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)……………………………………………………….19六、 項(xiàng)目實(shí)施方案。20 項(xiàng)目選址及周邊狀況…………………………………………………….20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃……………………………………………………….21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排……………………………………………………….23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排……………………………………………….23 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………………………………25七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營(yíng)商、國(guó)內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國(guó)際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場(chǎng)的市場(chǎng)空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場(chǎng)的格局，并形成區(qū)域市場(chǎng)的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過(guò)汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 該項(xiàng)目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動(dòng)；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購(gòu)車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場(chǎng)、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域。 初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購(gòu)置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。 ，項(xiàng)目在2008年5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。 靜態(tài)投資回收期N=，動(dòng)態(tài)投資回收期N=。 項(xiàng)目從2008年開(kāi)始進(jìn)入回收期，項(xiàng)目到2021年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，%。 如果稅后利潤(rùn)和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到2011年底，債務(wù)全部?jī)斶€，償還債務(wù)的年限從2006年開(kāi)始計(jì)為6年。 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，由于人口規(guī)模巨大，即使有5%的家庭（高收入階層）購(gòu)買轎車，其總消費(fèi)量便達(dá)1750萬(wàn)輛，按城鎮(zhèn)人口的5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá)660萬(wàn)輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn)10%以上的家庭擁有消費(fèi)經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300萬(wàn)輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購(gòu)買力的轎車需求量。這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過(guò)去高關(guān)稅所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。商務(wù)