【正文】 中央經(jīng)濟工作會議將2015年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2014年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房，繼2014年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。商品房竣工面積58,236萬平方米，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，%。%，與上年持平；%，；%。第2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策2014全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)為636463億元，%，創(chuàng)新世紀以來中國年度GDP增速的新低。廣元市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及廣元的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。我國發(fā)展小城鎮(zhèn)建設的意義 一、小城鎮(zhèn)建設是我們黨在深刻分析當前國內(nèi)外形勢、全面把握我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段性特征的基礎上，從我國經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)確定的一項重大歷史任務；二、小城鎮(zhèn)建設是落實科學發(fā)展觀，實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展方略，解決三農(nóng)問題，讓廣大人民群眾共享經(jīng)濟發(fā)展成果，如期實現(xiàn)全面建設小康社會和社會主義現(xiàn)代化宏偉目標的重大戰(zhàn)略決策；三、小城鎮(zhèn)建設是加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，增加農(nóng)民收入，改善農(nóng)村消費環(huán)境，使億萬農(nóng)民的潛在購買意愿轉(zhuǎn)化為巨大的現(xiàn)實消費需求，進而拉動國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要條件；四、小城鎮(zhèn)建設是順應經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的方針，縮小城鄉(xiāng)差別，構建和諧社會的重要基礎；五、小城鎮(zhèn)建設是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構，形成工農(nóng)之間和城鄉(xiāng)之間良性互動，實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措，有著非常鮮明的時代背景和重大的歷史、現(xiàn)實意義。這就是中國式的城鎮(zhèn)化道路。貫徹20字方針、四大文明做到生產(chǎn)發(fā)展、生活寬余、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主，為城鎮(zhèn)化建設指明方向和內(nèi)容。它側(cè)重于解決一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)的密度、規(guī)模、功能和空間布局的問題，以及小城鎮(zhèn)建設的發(fā)展速度和具體的方法、步驟等問題。制定小城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，要兼顧經(jīng)濟、社會、生態(tài)三大效益。二、宏觀建設小城鎮(zhèn)宏觀建設指一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)體系的建立、改造和發(fā)展工作。文化建設主要是通過教育、科學、文學藝術、新聞出版、廣播電視、衛(wèi)生體育等文化事業(yè)的發(fā)展來提高小城鎮(zhèn)居民的科學文化素質(zhì)。二、精神文明方面的建設主要包括思想建設、文化建設和社會制度、組織建設。市（鎮(zhèn)）政設施建設主要包括工廠、商店、機關、學校、居民住宅的建設，以及道路、橋梁、供水、供電、文化娛樂和生活服務等公用設施的建設。生態(tài)環(huán)境建設主要是圍繞消除或控制大氣污染、水質(zhì)污染、廢渣污染、噪聲污染而進行的排煙、防塵、綠化、美化、供水、排水、垃圾和糞便處理，以及隔聲、消聲等方面的建設。經(jīng)濟建設涉及工業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)和服務業(yè)的建設，以及與小城鎮(zhèn)居民生活直接相關的農(nóng)、林、牧、副、漁等行業(yè)的建設。大體上可歸納為物質(zhì)文明方面的建設與精神文明方面的建設。小城鎮(zhèn)建設可從微觀和宏觀兩個方面進行研究。在這個發(fā)展狀況下，我們有必要、有責任重新思考、認識小城鎮(zhèn)建設理論和實踐。小城鎮(zhèn)的建設又缺乏科學規(guī)劃和管理產(chǎn)生一系列問題，諸如，小城鎮(zhèn)的數(shù)量較多，規(guī)模較小，多數(shù)小城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低，功能不夠完善，許多地區(qū)小城鎮(zhèn)的分布不均衡，結(jié)構不合理等等。宏觀布局方面有的地區(qū)形成比較合理的小城鎮(zhèn)體系，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展開拓了一條嶄新的道路。1979年改革開放以來，小城鎮(zhèn)得到了迅速的恢復和發(fā)展。對中國而言，在發(fā)展模式、城鄉(xiāng)差距、收入水平的懸殊、形成城鄉(xiāng)分離、城鄉(xiāng)二元化結(jié)構。立足于我國的國情和現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構，陜西省中際國際城市發(fā)展研究院在長期研究鉆研中，CUDI院院長、學者王超在《新農(nóng)村建設中的小城鎮(zhèn)發(fā)展》一書中提出小城鎮(zhèn)建設的新內(nèi)涵，即通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加大公共財政對農(nóng)村的覆蓋，增加農(nóng)村教育、衛(wèi)生、交通、水利、環(huán)境等公共產(chǎn)品供給，實現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，在城鎮(zhèn)化背景下以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的思路，改變過去單純地、片面地強調(diào)加快城鎮(zhèn)化進程的觀念，更加關注城鄉(xiāng)之間的良性互動，更為綜合和全面地謀劃中國的現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合化建設。城鎮(zhèn)建設側(cè)重城中特色鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、旅游文化鎮(zhèn)建設，小鎮(zhèn)建設側(cè)重農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設，而小城鎮(zhèn)概念屬于二者的交叉范疇，囊括一切特色城鎮(zhèn)、功能城鎮(zhèn)、和新農(nóng)村城鎮(zhèn)建設?？偼顿Y35000萬元。該開發(fā)項目總建筑面積為183450㎡。㎡（）。全鎮(zhèn)幅員面積101平方公里。鎮(zhèn)東連朝天區(qū)朝天鎮(zhèn)，南接利州區(qū)河西辦事處，西界利州區(qū)三堆鎮(zhèn)，北臨陜西省寧強縣廣坪鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)四面環(huán)山、有瓦河和羊木河從鎮(zhèn)中流過，素有朝天“小江南”之美譽。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為商品住宅建設項目之一，將為增加社會就業(yè)崗位做出一定的貢獻。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此，國家2014年固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的較快增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。是解決廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)辦公生活休閑的需要目前，廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)的辦公條件較差，職工住房緊張，建設羊木水鄉(xiāng)項目既能解決廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)的辦公問題，也能解決職工無房或居住條件較差的問題。響應了國家對城鎮(zhèn)建設側(cè)重城中特色鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)、旅游文化鎮(zhèn)建設，小鎮(zhèn)建設側(cè)重農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設，而小城鎮(zhèn)概念屬于二者的交叉范疇，囊括一切特色城鎮(zhèn)、功能城鎮(zhèn)、和新農(nóng)村城鎮(zhèn)建設。再次，從本質(zhì)上說，城鎮(zhèn)化的過程實際上就是城市的各種文明不斷向農(nóng)村擴散和輻射的過程，是城鄉(xiāng)各種差距不斷縮小、城鄉(xiāng)二元結(jié)構不斷消除的過程。其次，從中國的基本國情出發(fā)，中國的城鎮(zhèn)化不可能是一步到位的大城市化，也不可能是一步到位的中小城鎮(zhèn)化，必然是大城市、中小城鎮(zhèn)和社會主義新農(nóng)村同步推進的城鎮(zhèn)化，是三維結(jié)構同時并存的城鎮(zhèn)化。小城鎮(zhèn)建設思路 首先，城鎮(zhèn)化一個重要的方針就是社會主義新農(nóng)村建設。小城鎮(zhèn)建設是小城鎮(zhèn)的各種要素的創(chuàng)立或組合以及一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)體系的設置、改造和發(fā)展的過程。此外，資金不足，人才奇缺，土地浪費，環(huán)境污染，體制不合理，管理不完善等等，都嚴重地阻礙著小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。但是，中國現(xiàn)有的小城鎮(zhèn)絕大多數(shù)都是歷史上自發(fā)形成的，雖有某種自然的合理性，同時也存在一定的盲目性和不平衡性。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務能力顯著提高。加之城鄉(xiāng)發(fā)展在完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構轉(zhuǎn)變時，卻未完成就業(yè)結(jié)構、空間結(jié)構和生存方式的轉(zhuǎn)變。世界各國的城市發(fā)展經(jīng)驗表明，工業(yè)化和城市化是一個相互影響、相互推動的發(fā)展過程。項目提出的理由是城鎮(zhèn)發(fā)展的需要羊木水鄉(xiāng)建設項目擬在廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)投建，該址處于廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)中心最繁華地段，是商貿(mào)黃金地帶。羊木鎮(zhèn)綜合體房地產(chǎn)項目第1章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：羊木水香房地產(chǎn)開發(fā)建設項目承辦單位概況單位名稱：廣元鼎誠置業(yè)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司注冊資金：1,000萬元人民幣單位住所：廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人： 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5） 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。編制范圍依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對羊木小城鎮(zhèn)綜合體建設項目的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。與羊木水鄉(xiāng)緊鄰的羊木鎮(zhèn)政府、羊木鎮(zhèn)中學“等已相繼建成并投入使用。對中國而言，在發(fā)展模式、城鄉(xiāng)差距、收入水平的懸殊、形成城鄉(xiāng)分離、城鄉(xiāng)二元化結(jié)構。1979年改革開放以來，小城鎮(zhèn)得到了迅速的恢復和發(fā)展。宏觀布局方面有的地區(qū)形成比較合理的小城鎮(zhèn)體系，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展開拓了一條嶄新的道路。小城鎮(zhèn)的建設又缺乏科學規(guī)劃和管理產(chǎn)生一系列問題，諸如，小城鎮(zhèn)的數(shù)量較多，規(guī)模較小，多數(shù)小城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低，功能不夠完善，許多地區(qū)小城鎮(zhèn)的分布不均衡，結(jié)構不合理等等。在這個發(fā)展狀況下，我們有必要、有責任重新思考、認識小城鎮(zhèn)建設理論和實踐。立足于我國的國情和現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構，陜西省中際國際城市發(fā)展研究院在長期研究鉆研中，CUDI院院長、學者王超在《新農(nóng)村建設中的小城鎮(zhèn)發(fā)展》一書中提出小城鎮(zhèn)建設的新內(nèi)涵，即通過統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加大公共財政對農(nóng)村的覆蓋，增加農(nóng)村教育、衛(wèi)生、交通、水利、環(huán)境等公共產(chǎn)品供給，實現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，在城鎮(zhèn)化背景下以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展的思路，改變過去單純地、片面地強調(diào)加快城鎮(zhèn)化進程的觀念，更加關注城鄉(xiāng)之間的良性互動，更為綜合和全面地謀劃中國的現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合化建設。貫徹20字方針、四大文明做到生產(chǎn)發(fā)展、生活寬余、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主，為城鎮(zhèn)化建設指明方向和內(nèi)容。這就是中國式的城鎮(zhèn)化道路。小城鎮(zhèn)建設是我們黨在深刻分析當前國內(nèi)外形勢、全面把握我國經(jīng)濟社會發(fā)展階段性特征的基礎上，從我國經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)確定的一項重大歷史任務；小城鎮(zhèn)建設是落實科學發(fā)展觀，實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展方略，解決三農(nóng)問題，讓廣大人民群眾共享經(jīng)濟發(fā)展成果，如期實現(xiàn)全面建設小康社會和社會主義現(xiàn)代化宏偉目標的重大戰(zhàn)略決策；小城鎮(zhèn)建設是加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，增加農(nóng)民收入，改善農(nóng)村消費環(huán)境，使億萬農(nóng)民的潛在購買意愿轉(zhuǎn)化為巨大的現(xiàn)實消費需求，進而拉動國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要條件；小城鎮(zhèn)建設是順應經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，實行工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村的方針，縮小城鄉(xiāng)差別，構建和諧社會的重要基礎；小城鎮(zhèn)建設是逐步消除城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構，形成工農(nóng)之間和城鄉(xiāng)之間良性互動，實現(xiàn)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措，有著非常鮮明的時代背景和重大的歷史、現(xiàn)實意義。羊木鎮(zhèn)進入了蓬勃發(fā)展時期，羊木鎮(zhèn)作為國家小城鎮(zhèn)建設，加快城鎮(zhèn)一體化的標志性城鎮(zhèn)，也是四川省未來21個城鎮(zhèn)市規(guī)劃的重點扶持小鎮(zhèn)，符合市場經(jīng)濟的規(guī)劃和發(fā)展需要，提升廣元市朝天區(qū)形象，提高土地的綜合價值，建設羊木水鄉(xiāng)項目建設在必行。是解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工的下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道、解決下崗職工的生活與再就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。據(jù)有關權威人士測算，GDP每增長1個百分點，全國可提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，%個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。擬建地點本項目位于羊木鎮(zhèn)位于四川省廣元市朝天區(qū)西南方，是朝天城市“一心兩翼”的重要組成部分和羊木片區(qū)經(jīng)濟、文化中心。鎮(zhèn)內(nèi)及周邊旅游景點有：金臺觀、佛興寺、明月峽、青木川古鎮(zhèn)、曾家山、唐家河、昭化古鎮(zhèn)等，旅游資源十分豐富，是休閑度假、垂釣嬉水、賞花攝影的絕佳之地。預期目標擬建的羊木水香項目位于四川省廣元市朝天區(qū)羊木鎮(zhèn)場鎮(zhèn)，其中（ 畝；；；）；（包括不計入容積率建筑面積）；建筑層數(shù)：地上為住宅主樓118層；臨街商業(yè)2層，商業(yè)23層，酒店16層；地下室1層；項目組成：酒店、高層、小高層、多層住宅樓、1層地下室及臨街商業(yè)23層；建筑防火類別及耐火等級：一類高層建筑耐火等級為一級；二類底層商業(yè)建筑耐火等級為三級；地下室耐火等級為一級；耐久年限為50年；抗震設防烈度為7度；建筑類別為：住宅、商業(yè)、公共建筑。綠地率≥30%；建筑密度≤30%；；停車位600個；后退紅線距離5米；建筑限高57米。其中地上商業(yè)建筑面積39000㎡，住宅建筑面積128000㎡，物管房建筑面積450㎡，地下建筑面積16000㎡，以及配套的道路及廣場，區(qū)域內(nèi)給排水管網(wǎng)、供配電及照明設施和消防、綠化工程等。主要建設條件小城鎮(zhèn)建設與城鎮(zhèn)建設、小鎮(zhèn)建設意義相近，但又有細微區(qū)別。小城鎮(zhèn)建設是小城鎮(zhèn)的各種要素的創(chuàng)立或組合以及一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)體系的設置、改造和發(fā)展的過程。世界各國的城市發(fā)展經(jīng)驗表明，工業(yè)化和城市化是一個相互影響、相互推動的發(fā)展過程。加之城鄉(xiāng)發(fā)展在完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構轉(zhuǎn)變時，卻未完成就業(yè)結(jié)構、空間結(jié)構和生存方式的轉(zhuǎn)變。80年代小城鎮(zhèn)數(shù)量增加，規(guī)模擴大，社會功能趨于完善,對周圍社區(qū)的輻射力、吸引力和綜合服務能力顯著提高。但是，中國現(xiàn)有的小城鎮(zhèn)絕大多數(shù)都是歷史上自發(fā)形成的，雖有某種自然的合理性，同時也存在一定的盲目性和不平衡性。此外，資金不足，人才奇缺，土地浪費，環(huán)境污染，體制不合理，管理不完善等等，都嚴重地阻礙著小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展。小城鎮(zhèn)理論體系CUDI城市發(fā)展研究院院長、學者王超在《新農(nóng)村建設中的小城鎮(zhèn)發(fā)展》一書中提出，建設理論體系是指小城鎮(zhèn)的各種要素的創(chuàng)立或組合以及一定區(qū)域內(nèi)小城鎮(zhèn)體系的設置、改造和發(fā)展的過程。一、微觀建設指小城鎮(zhèn)的各種社會要素的創(chuàng)立、興建、組合和發(fā)展工作。一、物質(zhì)文明建設主要包括經(jīng)濟建設、生態(tài)建設和市（鎮(zhèn)）政設施建設等。經(jīng)濟建設在小城鎮(zhèn)建設的各項工作中居于中心的地位。生態(tài)環(huán)境建設直接影響著小城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量，極大地制約著小城鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會的發(fā)展。市（鎮(zhèn)）政設施建設是發(fā)展經(jīng)濟、改善生活的必要條件，是經(jīng)濟建設和生態(tài)環(huán)境建設的物質(zhì)體現(xiàn)。思想建設主要是用科學的理論和世界觀、現(xiàn)代的民主意識和法治觀念、高尚的道德情操和風貌等來提高小城鎮(zhèn)居民的思想道德素質(zhì)。社會制度和組織建設，主要包括經(jīng)濟制度、政治制度、文化教育制度、家庭制度、社會保障制度，以及與這些制度相適應的組織機構或設施的建設。要求從本地區(qū)、本城鎮(zhèn)的實際情況及它在整個社會結(jié)構中的客觀地位出發(fā)，做好