某產(chǎn)業(yè)別墅全案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略案-展示頁(yè)
2025-05-11 03:18本頁(yè)面
【正文】 律。它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國(guó)家論三部分組成。 產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風(fēng)，她帶給市場(chǎng)的不僅是一場(chǎng)全新的辦公革命，更是中國(guó)地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。 她在西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角中誕生，在長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園的成長(zhǎng)中奠基。 我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。綿延上百公里的硅谷就像個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點(diǎn)綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。長(zhǎng)安園產(chǎn)業(yè)別墅全案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略案20080806 09:40:43| 分類(lèi)： | 標(biāo)簽：|字號(hào)大中小 訂閱 序：一、“壹號(hào)公園”宣言二、《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼第一章：項(xiàng)目總體策劃一、市場(chǎng)分析 背景分析 市場(chǎng)概況分析二、項(xiàng)目分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目USP提煉項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目綜合定位目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品及市場(chǎng)定位案名建議第二章：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、核心營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略動(dòng)力型地產(chǎn)解碼價(jià)格策略二、傳播推廣策略整合傳播策略媒介組合策略及預(yù)算分配圖傳播戰(zhàn)術(shù)組合三、銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售階段控制銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新第三章：項(xiàng)目提升建議一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議《長(zhǎng)安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點(diǎn)管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專(zhuān)案行事履》附2：長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細(xì)附3：西安市高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研表“壹號(hào)公園”宣言兩年前，我曾對(duì)美國(guó)硅谷有過(guò)一次商務(wù)性的考察?；貒?guó)后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點(diǎn)令我長(zhǎng)久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱(chēng)世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹(shù)成蔭、鳥(niǎo)語(yǔ)花香；所接觸的人，個(gè)個(gè)精神飽滿、熱情洋溢。 我們認(rèn)為，硅谷之所以成功，一個(gè)很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會(huì)環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。 產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的結(jié)晶！產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國(guó)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進(jìn)高科技園區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分研究、創(chuàng)新運(yùn)用的結(jié)果，是把市場(chǎng)需求、企業(yè)目標(biāo)與國(guó)家特色緊密結(jié)合的產(chǎn)物。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動(dòng)力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開(kāi)發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。段先念《中國(guó)地產(chǎn)新三論》及動(dòng)力型地產(chǎn)解碼中國(guó)地產(chǎn)新三論《中國(guó)地產(chǎn)新三論》是由中國(guó)新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍(lán)戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系；“地產(chǎn)國(guó)家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國(guó)家建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)聯(lián)系?！吨袊?guó)地產(chǎn)新三論》的核心問(wèn)題和最大特點(diǎn)，就是創(chuàng)造性的提出并應(yīng)用了關(guān)于“地產(chǎn)的社會(huì)承載性”，即：土地是一切社會(huì)生產(chǎn)和其他活動(dòng)的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)條件，而住房則是人類(lèi)社會(huì)最基本的生活資料，是勞動(dòng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。也正因?yàn)檫@一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說(shuō)“地產(chǎn)的社會(huì)承載性”也是“中國(guó)地產(chǎn)新三論”的立論基礎(chǔ)。我們說(shuō)：“地球是人類(lèi)之母”。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》中的有關(guān)原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（總產(chǎn)品）運(yùn)動(dòng)也包含兩大部類(lèi)的生產(chǎn)：第Ⅰ部類(lèi)的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動(dòng)力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類(lèi)的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費(fèi)型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。這兩類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。動(dòng)力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類(lèi)創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)的首要課題，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主流動(dòng)力。（見(jiàn)下圖）—— 藍(lán) 戈第一章 項(xiàng)目總體策劃一、 市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景分析：A、項(xiàng)目宏觀背景：● 項(xiàng)目時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略● 項(xiàng)目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。Ｂ、項(xiàng)目立項(xiàng)背景：● 西安是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動(dòng)力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項(xiàng)目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。２、市場(chǎng)概況分析：Ａ、市場(chǎng)概況：● 國(guó)外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務(wù)別墅類(lèi)產(chǎn)品在配套及人性化設(shè)計(jì)上有一定經(jīng)驗(yàn)積累，此類(lèi)產(chǎn)品被稱(chēng)為“office park”或“villa park”等。開(kāi)發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫(xiě)字樓已迫在眉睫?！?北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開(kāi)始搬進(jìn)別墅辦公，但這些別墅建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。僅北京有可比性項(xiàng)目剛剛面市。森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫(xiě)字樓。1＃樓地上地下各1500M2，； 3＃寫(xiě)字樓獨(dú)立分為六個(gè)單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。售價(jià)10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫(xiě)字樓售價(jià)差別不大?！?高新西區(qū)是高檔次寫(xiě)字樓集中地，此區(qū)域?qū)懽謽且愿邔訛橹鳎嘁灾悄芑?、高科技等服?wù)配套吸引客戶，其平均價(jià)格多在6000元/㎡左右。市場(chǎng)分為“商住”形式的寫(xiě)字樓和純商務(wù)寫(xiě)字樓兩種，其平均價(jià)格在5000元/㎡左右?！?城內(nèi)的寫(xiě)字樓以北大街、和平門(mén)和新城廣場(chǎng)為主?！?目前西安市的高檔寫(xiě)字樓普遍追求科技化、商務(wù)氛圍，但對(duì)于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒(méi)有突破。Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)又須具備比傳統(tǒng)寫(xiě)字樓更高檔次的商務(wù)配套?！?產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的優(yōu)點(diǎn)：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；c、有良好的自然通風(fēng)和光照，有自由、富有變化的、靈活個(gè)性的生活空間；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級(jí)辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無(wú)生態(tài)環(huán)境6 建筑風(fēng)格 風(fēng)格多樣、高端、張揚(yáng)個(gè)性、唯美 風(fēng)格多樣 風(fēng)格唯一7 內(nèi)部交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達(dá)，棟內(nèi)垂直交通易達(dá)到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運(yùn)行周期長(zhǎng)，轎箱擁擠、浪費(fèi)時(shí)間等候8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對(duì)較低，80%以下9 使用面積單價(jià) 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)低 使用面積單價(jià)較低 同等銷(xiāo)售單價(jià)下，使用面積單價(jià)高 以西安市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫(xiě)字樓相比，銷(xiāo)售單價(jià)按6000元/m2計(jì)，相差約1000元/m210 內(nèi)部空間 寬敞、立體感強(qiáng)，靈活、自由、
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