【正文】 它由地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)論、地產(chǎn)城市論、地產(chǎn)國家論三部分組成。 產(chǎn)業(yè)別墅秉承了新西部一貫的創(chuàng)新作風，她帶給市場的不僅是一場全新的辦公革命，更是中國地產(chǎn)的示范性、豐碑性建筑。 她在西部大開發(fā)的號角中誕生，在長安科技產(chǎn)業(yè)園的成長中奠基。 我想，他們可以做到的，我們也一定可以做到。綿延上百公里的硅谷就像個環(huán)境優(yōu)美的大花園，而點綴其中的高科技公司就是公園中的精品小筑。《長安園?產(chǎn)業(yè)別墅》全案營銷戰(zhàn)略案[目 錄]序：一、“壹號公園”宣言 ……………… 段先念二、《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼……… 藍　戈 第一章：項目總體策劃一、市場分析 背景分析 市場概況分析二、項目分析產(chǎn)品分析項目USP提煉項目SWOT分析三、項目綜合定位目標客戶定位產(chǎn)品及市場定位案名建議 第二章：營銷推廣策略一、核心營銷戰(zhàn)略動力型地產(chǎn)解碼價格策略二、傳播推廣策略整合傳播策略媒介組合策略及預算分配圖傳播戰(zhàn)術組合三、銷售策略銷售階段控制銷售戰(zhàn)術創(chuàng)新 第三章：項目提升建議一、 項目運營建議《長安園示范產(chǎn)業(yè)區(qū)——產(chǎn)業(yè)別墅》示范重點管理創(chuàng)新二、產(chǎn)品力提升 附1：《產(chǎn)業(yè)別墅專案行事履》附2：長安科技產(chǎn)業(yè)園優(yōu)惠政策明細附3：西安市高檔寫字樓市場調研表 “壹號公園”宣言 兩年前，我曾對美國硅谷有過一次商務性的考察。回國后，我們給硅谷的成功找出了很多原因，其中有一點令我長久不能忘懷，那就是硅谷有著堪稱世界上最為優(yōu)越和人性化的辦公環(huán)境！ 在硅谷，我們所到之處，綠樹成蔭、鳥語花香；所接觸的人，個個精神飽滿、熱情洋溢。 我們認為，硅谷之所以成功，一個很重要的原因就是它的各種環(huán)境，既包括自然環(huán)境，也包括社會環(huán)境、人文環(huán)境，尤其是輕松、自由、能夠激發(fā)人的想象力和創(chuàng)造欲的人文環(huán)境。 產(chǎn)業(yè)別墅，就是我們夢想與現(xiàn)實的結晶！ 產(chǎn)業(yè)別墅，誕生在中國長安科技產(chǎn)業(yè)園，她是將世界先進高科技園區(qū)的先進經(jīng)驗充分研究、創(chuàng)新運用的結果，是把市場需求、企業(yè)目標與國家特色緊密結合的產(chǎn)物。她是全新的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)動力型地產(chǎn)的先鋒代表，她不僅是一種產(chǎn)品示范，也是一種開發(fā)模式的示范，更是一種整合創(chuàng)新的方法論示范。 段先念 《中國地產(chǎn)新三論》及動力型地產(chǎn)解碼 中國地產(chǎn)新三論《中國地產(chǎn)新三論》是由中國新海派智業(yè)創(chuàng)始人藍戈先生最新研究并即將出版的新地產(chǎn)經(jīng)濟理論?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)論”探討的是地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特征及其在國民經(jīng)濟中的特殊作用；“地產(chǎn)城市論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與區(qū)域經(jīng)濟和城市發(fā)展的互動關系；“地產(chǎn)國家論”探討的是地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈與國家建設和經(jīng)濟發(fā)展的有機聯(lián)系。 《中國地產(chǎn)新三論》的核心問題和最大特點，就是創(chuàng)造性的提出并應用了關于“地產(chǎn)的社會承載性”，即：土地是一切社會生產(chǎn)和其他活動的物質載體和基礎條件，而住房則是人類社會最基本的生活資料，是勞動生產(chǎn)和再生產(chǎn)的最基本條件之一。也正因為這一最重要的基本屬性決定了地產(chǎn)業(yè)獨有的產(chǎn)業(yè)地位，可以說“地產(chǎn)的社會承載性”也是“中國地產(chǎn)新三論”的立論基礎。我們說：“地球是人類之母”。它是根據(jù)馬克思《政治經(jīng)濟學》中的有關原理而提出的新地產(chǎn)經(jīng)濟學觀點。根據(jù)這一原理，地產(chǎn)經(jīng)濟（總產(chǎn)品）運動也包含兩大部類的生產(chǎn)：第Ⅰ部類的生產(chǎn)，是生產(chǎn)資料型地產(chǎn)（動力型地產(chǎn)）的生產(chǎn)；第Ⅱ部類的生產(chǎn)是生活資料型地產(chǎn)（消費型地產(chǎn)）的生產(chǎn)。這兩類地產(chǎn)的開發(fā)與生產(chǎn)是相輔相成、缺一不可的。動力型地產(chǎn)屬于地產(chǎn)總產(chǎn)品生產(chǎn)中的生產(chǎn)資料的生產(chǎn)，它是人類創(chuàng)造物質財富和工業(yè)文明的客觀承載，是發(fā)展中城市經(jīng)營的首要課題，是社會經(jīng)濟的主流動力。 （見下圖）—— 藍　戈 第一章 項目總體策劃一、 市場分析項目背景分析： A、項目宏觀背景： ● 項目時代背景：中國政府實施西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略● 項目區(qū)位背景：產(chǎn)業(yè)別墅位于西安長安科技產(chǎn)業(yè)園，屬產(chǎn)業(yè)園中的北示范區(qū)。Ｂ、項目立項背景：● 西安是西部大開發(fā)的橋頭堡，高新技術開發(fā)區(qū)長安科技產(chǎn)業(yè)園是城市動力型地產(chǎn)的集中板塊，產(chǎn)業(yè)別墅是其中的示范性地產(chǎn)項目，是新型辦公物業(yè)的大膽創(chuàng)新。２、市場概況分析：Ａ、市場概況：● 國外高檔辦公產(chǎn)品形態(tài)豐富，其中商務別墅類產(chǎn)品在配套及人性化設計上有一定經(jīng)驗積累，此類產(chǎn)品被稱為“office park”或“villa park”等。開發(fā)能滿足最新一代辦公客戶要求的人性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫。● 北京、廣州、重慶、西安等地，已有企業(yè)開始搬進別墅辦公，但這些別墅建設時定位于居住，缺乏辦公所須的商務環(huán)境。僅北京有可比性項目剛剛面市。森根國際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風格的寫字樓。1＃樓地上地下各1500M2，； 3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。售價10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價差別不大。● 高新西區(qū)是高檔次寫字樓集中地，此區(qū)域寫字樓以高層為主，多以智能化、高科技等服務配套吸引客戶，其平均價格多在6000元/㎡左右。市場分為“商住”形式的寫字樓和純商務寫字樓兩種，其平均價格在5000元/㎡左右?！?城內(nèi)的寫字樓以北大街、和平門和新城廣場為主?！?目前西安市的高檔寫字樓普遍追求科技化、商務氛圍，但對于辦公環(huán)境的人性化、生態(tài)化始終沒有突破。Ｂ、產(chǎn)品差異化分析：產(chǎn)業(yè)別墅既需要體現(xiàn)居住型別墅高貴、人性化、園林化的優(yōu)點，同時又須具備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務配套?！?產(chǎn)業(yè)別墅有別于傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)點：a、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氛圍；b、建筑風格獨具個性；c、有良好的自然通風和光照，有自由、富有變化的、靈活個性的生活空間；d、更完善的商務辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會談場所；f、體現(xiàn)的是一種非常尊貴與人性化的高級辦公狀態(tài)，能更大程度的激發(fā)人的創(chuàng)新精神和創(chuàng)造欲望。4 容積率 低容積率、低建筑密度 容積率較低、建筑密度較低 高容積率、高建筑密度 5 生態(tài)環(huán)境 高綠化、園林式、生態(tài)化 生態(tài)化 低綠化、無生態(tài)環(huán)境 6 建筑風格 風格多樣、高端、張揚個性、唯美 風格多樣 風格唯一 7 內(nèi)部交通 園區(qū)內(nèi)水平交通暢達，棟內(nèi)垂直交通易達到使用要求 垂直交通與水平交通較好 電梯運行周期長，轎箱擁擠、浪費時間等候 8 建筑使用率 建筑使用率很高 85% ~ % 建筑使用率相對較低，80%以下 9 使用面積單價 同等銷售單價下，使用面積單價低 使用面積單價較低 同等銷售單價下，使用面積單價高 以西安市場來看，產(chǎn)業(yè)別墅與傳統(tǒng)高檔寫字樓相比，銷售單價按6000元/m2計，相差約1000元/m210 內(nèi)部空間 寬敞、立體感強，靈活、自由、隨意 寬敞、靈活、自由 較狹