【正文】 營(yíng)業(yè)推廣：參加房展；在豪華酒店和商場(chǎng)、高爾夫等擺模型、專柜或資料（待斟酌）。介紹設(shè)計(jì)/施工/物業(yè)等專業(yè)隊(duì)伍實(shí)力四、 物業(yè)形象策劃 物業(yè)形象定檔高品 物業(yè)形象的構(gòu)成要件形象核心——案名、LOGO風(fēng)格基調(diào)——都市的、明亮的、洋氣的、新穎的、人性的、格調(diào)的、韻律的形象畫面——體現(xiàn)高尚社區(qū)氛圍和居家優(yōu)質(zhì)環(huán)境，張揚(yáng)都市洋房生活區(qū)位概念——南市成熟高尚社區(qū)物業(yè)特征概念——大型社區(qū)；小高層/多層/別墅組合業(yè)態(tài)；首創(chuàng)花園洋房；私家園林住宅園林景觀概念——音樂(lè)風(fēng)情園林、高植被綠化、架空流水專題泛會(huì)所、人性功能小品片區(qū)物業(yè)形象——最前衛(wèi)、最具創(chuàng)新、最人性的，高品住宅街區(qū)概念稱謂——佳湖社區(qū)威脅威脅1后市壓力巨大廣福路土地儲(chǔ)備極巨，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貨品、貨量、上市時(shí)間、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)力……等均難以估量威脅2產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品占總銷售額之四成，且需遠(yuǎn)程銷售，樣板有限，如出現(xiàn)滯銷，嚴(yán)重影響整盤營(yíng)銷。而對(duì)手促銷的客源我們可盡量挖掘。香榭間接競(jìng)爭(zhēng)者銅業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)手對(duì)比直接強(qiáng)勢(shì)者中林敏感點(diǎn)：環(huán)境、生活氛圍、配套、物業(yè)管理手法：報(bào)紙/電臺(tái)廣告、SP活動(dòng)（結(jié)合重陽(yáng)節(jié)等特殊時(shí)間點(diǎn)）訴求方式：情感訴求；主題：健康、鄰里、社區(qū)活動(dòng)訴求點(diǎn)：溫馨、社區(qū)氛圍、空中花園難點(diǎn)：剝離困難；容易產(chǎn)生年輕人抗性。敏感點(diǎn)：位置/配套/交通、安全感、物業(yè)管理手法：行銷（拜街/拜樓）、地盤包裝（POP）、DM單、海報(bào)、商業(yè)廣告訴求點(diǎn)：地段/片區(qū)介紹/配套/新物業(yè)概念/高功能緊湊產(chǎn)品（產(chǎn)品示范）/低總價(jià)目標(biāo)三：全市市場(chǎng)特點(diǎn)：市區(qū)南半部為主（金碧/拓東路以南）；追求新物業(yè)和特色；對(duì)環(huán)境、樓盤品質(zhì)要求高。注意事項(xiàng)：不得下任務(wù)、逼迫職工和關(guān)系人購(gòu)買，制造緊缺。然后必須在開(kāi)盤日，集中選房和認(rèn)購(gòu)。對(duì)老顧客發(fā)布通知。宣傳手法：公司會(huì)議紀(jì)要。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折扣3％，自由挑選房源，所選房源套現(xiàn)兩個(gè)月前可自由退換，不收取任何形式的罰金和手續(xù)費(fèi)，也不計(jì)返利息。對(duì)支付能力敏感。③ 現(xiàn)金流量2004年5月31日前，獲得銷售收入6000萬(wàn)以上。04年末住宅銷售額過(guò)60％。毛利潤(rùn)總額不低于6000萬(wàn)元。 總盤銷售毛利潤(rùn)率不低于15％；單期單物業(yè)利潤(rùn)不低于10％； 項(xiàng)目成本約39000萬(wàn)元注 按真實(shí)土地成本。 04年2月賣場(chǎng)裝修、包裝完成和街道開(kāi)放，瀑布開(kāi)放。 03年9月商鋪土建開(kāi)工，12月完工 商鋪水景：東南角瀑布流水商鋪。 其他物業(yè)預(yù)期交付日期如下：商場(chǎng)樣板房樣板景觀別墅洋房多層小高層園林交付未排，預(yù)計(jì)為05年中期② 展示條件擬建一個(gè)小型樣板園區(qū)，包括： 04年春節(jié)前大面開(kāi)工 03年12月完成賣場(chǎng)土建。 03年10月開(kāi)始場(chǎng)地平整、樣板工程和商鋪（賣場(chǎng)）開(kāi)工建設(shè)。一、 項(xiàng)目基本面分析 項(xiàng)目背書項(xiàng)目稱謂滇池翠景物業(yè)地址東臨佳湖路，西臨興科路，南臨愛(ài)地路占地面積175畝總建面積商場(chǎng)10148㎡合計(jì)：㎡住宅㎡公建？？㎡容積率總戶數(shù)1094戶棟 數(shù)51棟綠化量㎡ 綠化率：％建筑密度％泊車位數(shù)地下車庫(kù)439合計(jì)：885架空車庫(kù)68地上車庫(kù)290私家車庫(kù)88單車泊位1400 專業(yè)組閣開(kāi) 發(fā) 商： 昆明官城置業(yè)房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)： 成都奧地建筑設(shè)計(jì)公司乙級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)： 昆明市建筑設(shè)計(jì)院甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)： 成都園景景觀設(shè)計(jì)公司建 筑 商： ？云南省第四建筑工程公司第？工程處工程監(jiān)理： 云南公司云南工程監(jiān)理公司景觀施工： 云南景觀園藝公司物管顧問(wèn)： 昆明銀海物業(yè)管理有限公司ISO9002國(guó)際服務(wù)認(rèn)證企業(yè)/地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)產(chǎn)品研究： 深圳格林美地設(shè)計(jì)有限公司模型制作： 昆明模型公司營(yíng)銷策劃： 昆明金石創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司廣告創(chuàng)意： 昆明優(yōu)勢(shì)時(shí)代廣告有限公司銷售代理： 昆明包豪斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 銷售前提① 工程狀態(tài) 04年春節(jié)后完成賣場(chǎng)包裝、商街裝潢 2棟全景花園洋房：共16套，4個(gè)戶型，8種裝修風(fēng)格，4套精裝4套簡(jiǎn)裝，8套交付展示。 1棟雙拼別墅：1套精裝修，1套交付展示。 （木質(zhì)）會(huì)所1座：品位裝修，投入使用。 園藝若干。 生活廣場(chǎng)：街道精包裝；店頭裝潢；③ 賣場(chǎng)建設(shè)進(jìn)度 03年12月賣場(chǎng)裝飾、街道鋪地、外裝、園林開(kāi)工 房源狀況業(yè)態(tài)戶型代碼棟號(hào)位置層數(shù)面積(㎡)套內(nèi)功能空間形式套 數(shù)套 比(％)建面(㎡)面積比(％)別墅AA1A142F236/雙拼28366608BB1B43F313/82504全景花園洋房CC1C44F+12095室2廳疊式8168167225882064D1H1H95F+1206/2284室2廳組式1/219/198246D2120/1263室2廳319/194674D3117/1233室2廳419/194560D4181/1884室2廳5/619/197011多 層 公 寓E/躍E1E26F+1131/1844室2廳錯(cuò)層20/44923356F/躍D7 D10 D116F+1104/1463室2廳110/2214652F1/躍D7 D10 D116F+1117/1593室2廳20/42976G/躍D3 D5 D96F+1113/1623室2廳60/128724G1/躍D3 D5 D96F+1133/1903室2廳30/65130H/躍D4 D86F+177/1102室2廳平層50/104950H1/躍D86F+199/1332室2廳10/21256J/躍D66F+193/1363室2廳50/106010J1/躍D66F+196/1393室2廳10/21238R /躍D1D26F+1139/1824室2廳48/128856全躍PG37F1624室2廳復(fù)式709411340QG1G26F1794室2廳244296電梯公寓N/躍G711F+1132/1963室2廳錯(cuò)層80/820612128N1/躍G711F+1136/2003室2廳20/23120K/躍G49F+110F+1127/1753室2廳86/1012672聯(lián) 躍L/躍G511F+1124/1763室3廳錯(cuò)躍60/6988496M錯(cuò)/錯(cuò)躍G68F114/1825室2廳16/164736合 計(jì)1094100％100 ％ 銷售任務(wù)① 利潤(rùn)目標(biāo) 總盤銷售額約46000萬(wàn)元。② 銷售進(jìn)度04年5月前開(kāi)盤。整盤在05年末全部售磬。二、 市場(chǎng)策略 攻擊策略目標(biāo)一：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)對(duì)象：公司內(nèi)部職員、公司關(guān)系人、老顧客消費(fèi)特征：對(duì)公司實(shí)力和動(dòng)機(jī)持觀望和懷疑態(tài)度。銷售政策：全員營(yíng)銷，公布折扣政策，宣布在正式開(kāi)盤以前，所有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)范圍內(nèi)人員必須購(gòu)買，開(kāi)盤后概不優(yōu)惠。每人限購(gòu)兩套。公布內(nèi)部認(rèn)購(gòu)管理規(guī)定。交易辦法：簽署內(nèi)部認(rèn)購(gòu)專項(xiàng)合同，交付認(rèn)購(gòu)金（按合同金額的1％，取整收?。?。后續(xù)服務(wù)：打開(kāi)賣場(chǎng)炒樓管道，支付1％給代理方，公司不再收取其他換票手續(xù)費(fèi)用。目標(biāo)二：攻擊片區(qū)市場(chǎng)片區(qū)排序：