【正文】 轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛；◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；◆ 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；◆ 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；◆ 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)；◆ 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；◆ 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；◆ 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。公司將通過(guò)良好的物業(yè)管理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系?！“踩⑾勒孀?shí)干為確保業(yè)戶(hù)的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門(mén)，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二章 物業(yè)管理要點(diǎn)◆ 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；◆ 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)；◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)化的管理隊(duì)伍，使小區(qū)更增魅力，更上檔次。其中涉及智能化寫(xiě)字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。公司專(zhuān)業(yè)從事住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。 高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)總建筑面積20萬(wàn)多平方米，由多層低密度住宅、特色點(diǎn)式樓和純版式小高層組成。 三、 保潔人員(2名)負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生； 四、 保安人員（3名）負(fù)責(zé)小區(qū)安全，24小時(shí)巡邏； 五、 水電維修工（1名）公共設(shè)施維護(hù)，水電維修。 第六節(jié) 其他物業(yè)項(xiàng)目的管理 此外，還有其他的一些物業(yè)項(xiàng)目的管理，如自行車(chē)、轎車(chē)的停放管理，寬帶網(wǎng)接入、水電費(fèi)的收取等，我們將本著為住戶(hù)著想、便利住戶(hù) 的宗旨和業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，從而使業(yè)區(qū)內(nèi)所有的工作都能有條不紊的開(kāi)展。 第五節(jié) 小區(qū)文化建設(shè) 為各業(yè)主創(chuàng)造和諧、友愛(ài)、健康的生活氛圍是我們追求的另一個(gè)重要的目標(biāo)，由于小區(qū)住戶(hù)文化素質(zhì)較高，完全可以利用現(xiàn)有資源 做到以下幾點(diǎn)： (一） 建立老年活動(dòng)室 住戶(hù)中有不少是老年人，應(yīng)該為老年人創(chuàng)造一個(gè)能和外界溝通交流的好環(huán)境，這樣既給老年人帶來(lái)了歡樂(lè)，也讓其子女少了一份擔(dān)心。 定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位，經(jīng)用戶(hù)簽字確認(rèn)方可離去。 維修管理的目標(biāo)達(dá)到： 24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng)，維修及時(shí)率100%。 （二）配備專(zhuān)業(yè)水電工，制定合理價(jià)格，設(shè)立保修電話，保證及時(shí)維修服務(wù)。 第四節(jié) 設(shè)施的維修管理 小區(qū)的公共設(shè)施，極大地方便了住戶(hù)生活。 （三） 報(bào)警電話，為隨時(shí)處理緊急情況做好準(zhǔn)備。 　 第三節(jié) 小區(qū)的安全保衛(wèi) 小區(qū)住戶(hù)以科大、省教院教師為主，文化層次較高，素質(zhì)較好，故安全保衛(wèi)工作除消防安全外，我們將以“人防為主，技防為輔”的方式 重點(diǎn)對(duì)外安全的保衛(wèi)，具體做到以下幾點(diǎn)： （一）整體排查，清除消防安全隱患； 我們將按國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各住宅樓的消防設(shè)施進(jìn)行排查，配齊所需的消防器材，培訓(xùn)消防員，消除消防隱患。 （二）室內(nèi)衛(wèi)生： 樓道凈、玻璃凈、樓梯扶手凈 定期清掃、保潔； （三）綠化環(huán)境： 保護(hù)：在草坪上樹(shù)立溫馨提示標(biāo)牌，防止花草人為傷害； 養(yǎng)護(hù)：定期澆水、修剪花草樹(shù)木，營(yíng)造優(yōu)雅、溫馨的花園式居住環(huán)境； （四）裝潢垃圾： 會(huì)同業(yè)主委員會(huì)制定《室內(nèi)裝潢管理制度》，室內(nèi)裝潢有可能影響建筑物的結(jié)構(gòu)，減少建筑物壽命，并且在裝潢中出現(xiàn)大量的建筑垃圾， 影響環(huán)境，對(duì)于室內(nèi)裝潢必須要有嚴(yán)格的規(guī)定，這關(guān)系到各業(yè)主的切身利益，也是物業(yè)管理公司義不容辭的責(zé)任。目標(biāo)管理達(dá)到：一日三清掃，垃 圾日日清，嚴(yán)格控制二次污染。 第二節(jié) 衛(wèi)生綠化管理 小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和綠化環(huán)境是體現(xiàn)小區(qū)面貌的重要因素，為搞好小區(qū)的衛(wèi)生和綠化，我公司將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的 要求，規(guī)范作業(yè)。 第一節(jié) 環(huán)境管理 維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性，定期進(jìn)行檢查維修，禁止亂鑿洞，亂開(kāi)門(mén)窗的破壞行為，禁止個(gè)別業(yè)主隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或亂搭建行為，保證業(yè)主的 居住安全。小區(qū)原由青城物業(yè)公司托管，后由業(yè)主委員會(huì) 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生等部分物業(yè)服務(wù)工作。 所有有關(guān)本次投標(biāo)的聯(lián)絡(luò)請(qǐng)函、電下列地址： 地址： 郵編電話： 傳真 法定代表人（簽字或蓋章）： 投標(biāo)人全稱(chēng)： （投標(biāo)單位公章） 年 月 日 第二章 小區(qū)物業(yè)概況 小區(qū)住宅部分面積約為21000平方米，共4棟252套單元房；公共部分面積約為1000平方米，有一個(gè)自行車(chē)棚和一個(gè)值 班室。 同意提供招標(biāo)人所要求的其他資料。 投標(biāo)文件的內(nèi)容真實(shí)可*。小區(qū)物業(yè)管理方案 一、投標(biāo)函 第二章：小區(qū)物業(yè)概況； 第三章：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié)：小區(qū)環(huán)境管理 第二節(jié)：小區(qū)衛(wèi)生綠化管理 第三節(jié)：小區(qū)的安全保衛(wèi)管理 第四節(jié)：設(shè)施的維修管理 第五節(jié)：小區(qū)的文化建設(shè) 第六節(jié)：其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 第四章：小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖 第五章：人員配備 ； 第五章：金費(fèi)收支預(yù)算； 一、投 標(biāo) 函 致：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)： 根據(jù)貴區(qū)日前發(fā)布的招標(biāo)公告，現(xiàn)決定參加“小區(qū)物業(yè)管理”項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)，并作出如下法律承諾： 嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的一切規(guī)定，履行相關(guān)義務(wù)。 受法定代表人 授權(quán) 全權(quán)處理與本次投標(biāo)項(xiàng)目有關(guān)的事務(wù)。如果中標(biāo)，本投標(biāo)文件即成為中標(biāo)合同必然的附屬法律文件。 招標(biāo)人無(wú)義務(wù)必須接受或有權(quán)拒絕我們的投標(biāo)。樓樓之間獨(dú)立成為封閉小院，與周邊圍墻組成一個(gè)封閉式的小區(qū)，由一個(gè)大門(mén)出入。 第三章 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，并貫徹物業(yè)公司“盡心服務(wù)，超值服務(wù)”的服務(wù)宗旨，我公司擬將物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)放在環(huán)境管理、衛(wèi)生 綠化、.。我公司將嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)的裝修規(guī)定制定符合小區(qū)實(shí)際情況的管理制度，保證住宅樓的結(jié)構(gòu)不被破壞，從根本上使小區(qū)不動(dòng) 產(chǎn)保值增值。我們要樹(shù)立全員保潔意識(shí)，制定嚴(yán)格的保潔制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲措施，并層層落實(shí)。具體實(shí)施方案如下： 一、每棟住宅樓后添置兩只垃圾桶 二、配備兩名保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生： （一）公共衛(wèi)生： 路面凈、花壇凈、綠地凈、無(wú)雜草枯葉； 垃圾桶保持光亮、無(wú)銹漬、無(wú)污跡； 各明溝溝蓋無(wú)積塵、無(wú)銹跡，站立側(cè)目可清晰見(jiàn)字。 （五）張貼警示牌，倡導(dǎo)文明新風(fēng)。 （二）實(shí)行封閉式管理， 24小時(shí)保安值班、巡邏，保障住戶(hù)安全； 我們將南北兩個(gè)鐵門(mén)按實(shí)際情況定時(shí)開(kāi)關(guān),以中間的大門(mén)為主出入口，保安盡快熟悉住戶(hù)，對(duì)進(jìn)出的外來(lái)人員，嚴(yán)格實(shí)行登記制度，禁止 無(wú)關(guān)人員入內(nèi)，大力加強(qiáng)夜間巡查力度，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全。 “急住戶(hù)之所急，想住戶(hù)之所想”，設(shè)立報(bào)警電話，對(duì)于突發(fā)的各種事件，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，保證突發(fā)事件的及時(shí)解決。為解決住戶(hù)的后顧之憂(yōu)，我們將做到以下幾點(diǎn)： （一） 對(duì)于公共設(shè)施進(jìn)行全面檢查； 在正式接管小區(qū)時(shí)我們將對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查、登記，對(duì)于損壞的公共設(shè)施進(jìn)行修理，如1號(hào)、2號(hào)樓的部分防盜門(mén)，公共的照明燈等。 我們將和業(yè)主委員會(huì)按國(guó)家的相關(guān)維修規(guī)定，對(duì)于住戶(hù)水、電等維修項(xiàng)目制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，配備專(zhuān)業(yè)水電工，在小區(qū)管理處設(shè)立一部 便民熱線，在住戶(hù)提出維修要求時(shí)，及時(shí)完成維修工作。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處 理的，應(yīng)向保修人說(shuō)明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維 修滿(mǎn)意率100%。公共照明完好率98%以上。 （二）用小區(qū)文化資源組織文藝社團(tuán) 小區(qū)住戶(hù)多為教師，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共同邀請(qǐng)具有一定文藝功底的住戶(hù)，成立文藝社團(tuán)，在空閑時(shí)間組織諸如舞蹈，書(shū)法，歌詠活 動(dòng)，相互學(xué)習(xí)，相互交流，增進(jìn)鄰里了解，全面提高小區(qū)精神風(fēng)貌。 第四章 小區(qū)管理組織結(jié)構(gòu)圖 （3人）　　　　　　?。?人）　　　　　　（1人）　　　　　?。?人） 第五章：人員配備 一、 管理處經(jīng)理（1名）針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況制定工作計(jì)劃，費(fèi)用收繳工作 二、 管理員（1名）綠化養(yǎng)護(hù)、監(jiān)督各項(xiàng)工作的開(kāi)展情況，執(zhí)行主任安排的具體事務(wù)。 第六章費(fèi)用核算 一、 人員工資 管理區(qū)主任：1人X 800元/月＝800元 管理員： 1人 X 750元/月＝750元 保潔： 2人 X 500元/月＝1000元 保安： 3人X 600元/月＝1800元 水電維修工：1人X 650元/月＝650元 二、 垃圾清運(yùn)費(fèi)：2車(chē)/日X 10元/車(chē)X30日＝600元 三、 公共用電：300元/月 四、 每月水損：300元/月 五、 日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、保潔材料費(fèi)：500元/月 六、 固定資產(chǎn)折舊（2000元按3年）：56元/月 合計(jì)每月共需費(fèi)用：6756元/月 某小區(qū)物業(yè)管理方案（上）第一章 前言“”小區(qū)，位于“國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積㎡；商鋪面積㎡；地下停車(chē)場(chǎng)㎡；地上停車(chē)場(chǎng)㎡；車(chē)庫(kù)個(gè)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對(duì)講系統(tǒng)，背景音樂(lè)，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。公司是具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)?，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)多萬(wàn)㎡。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一”。通過(guò)全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。管理思想是：安全第一，不斷滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)： 完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造安心、舒心、稱(chēng)心的生活和工作環(huán)境。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來(lái)管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。一、公司追求目標(biāo)：◆ 房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；◆ 報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；◆ 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；◆ 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；◆ 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；◆ 有效投訴處理率100％；◆ 服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95％以上；◆ 綠化完好率達(dá)到98％以上；◆ 道路完好率達(dá)到98％；◆ 各類(lèi)管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；◆ 無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶(hù)至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一的企業(yè)精神，以?xún)?yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造美麗溫馨的家園。四、物業(yè)管理制度 管理處經(jīng)理職責(zé)； 管理人員崗位職責(zé)； 作業(yè)人員崗位職責(zé)； 員工培訓(xùn)； 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程； 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法 小區(qū)秩序管理； 清潔管理； 綠化管理； 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理； 供配電設(shè)備管理； 給排水設(shè)備管理； 共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理； 安全操作規(guī)程； 特約服務(wù)管理規(guī)定。本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿(mǎn)足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招投標(biāo)。 保潔部（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（4） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。 秩序管理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車(chē)輛停放管理。（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的建立和管理工作。（4） 配合辦公室開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶(hù)接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管業(yè)戶(hù)接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序管理員備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 人。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。 新員工上崗培訓(xùn)期為180天。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）