【正文】 建設(shè)將有助于區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的整體實施。為充分發(fā)揮大學城的輻射作用，著力打造大學經(jīng)濟區(qū)，X市X區(qū)政府提出建設(shè)X大學新城的概念，項目區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃近期已經(jīng)通過審批。目前大學城區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃已經(jīng)通過了相關(guān)部門審批。 2010年10月08日X高校聚集區(qū)總體布局規(guī)劃方案征集評選會在X迎賓館舉行，來自全國的15名專家對三個方案進行了評審，最終評出方案3—“綠蔭環(huán)溪X省委常委、X市委書記、市規(guī)委主任李軍出席會議并講話。老城區(qū)高校在異地建設(shè)新校后，原校區(qū)的土地出讓收入，除應(yīng)上繳和按政策規(guī)定提取的相關(guān)費用外，原則上用于支持高校新校區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。《意見》明確提到，為解決高等學校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問題，X市將用5年左右時間，建成配套設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的X高等教育聚集區(qū)，今后市規(guī)劃部門在規(guī)劃審批時將嚴格把關(guān)，在聚集區(qū)范圍外不再審批高校新增建設(shè)用地規(guī)劃。只有全國平均水平的50%。囿于校園土地的制約，難以給師生提供優(yōu)良的教學科研環(huán)境，不利于學校發(fā)展。X市作為特大城市和全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，其城市規(guī)模、綜合經(jīng)濟實力和產(chǎn)業(yè)聚集能力逐步增強，已成為輻射全省和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心城市。依據(jù)國際、國內(nèi)市場上相關(guān)項目招商運作的經(jīng)驗?zāi)Ｊ?，鑒于XX大學城項目所擁有的較大升值潛力，如有合作伙伴加入共同開發(fā)，建議公司采取溢價轉(zhuǎn)讓或溢價增資擴股的方式轉(zhuǎn)讓股份。隨著本項目的開發(fā)推動和時間的延續(xù)，同時考慮X房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，建議部分核心地塊采取一、二級聯(lián)動開發(fā)的模式進行。從經(jīng)濟評價上，本項目是可行的。二、 項目投資可行性研究報告編制依據(jù)《X市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2006—2010年）《X市X城市組團控制性詳細規(guī)劃》《關(guān)于支持駐筑省屬高校建設(shè)與發(fā)展的意見》《X高校聚集區(qū)控制性詳細規(guī)劃》《X市基準地價》《投資項目可行性研究指南(試用版)》《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，建設(shè)部建標[2000]205號三、 項目投資可行性研究報告研究范圍及內(nèi)容本研究報告對X市XX大學城項目進行可行性研究，XX大學城項目規(guī)劃范圍見下圖：本報告主要研究范圍：市場分析建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)條件工程技術(shù)方案投資估算與資金籌措經(jīng)濟評價四、 項目主要結(jié)論及經(jīng)濟技術(shù)指標 項目主要結(jié)論XX大學城位于X市中心城區(qū)南面，距X市中心城區(qū)約18公里，規(guī)劃范圍屬于X市X區(qū)范圍內(nèi)。書香溢園”為最佳方案。會議原則通過《X高校聚集區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等7個項目規(guī)劃。2010年5月14日，X市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會召開第九次全體會議。對搬遷到聚集區(qū)內(nèi)的省屬駐筑高校，在政策和法律許可的范圍內(nèi)，積極落實扶持、鼓勵的優(yōu)惠政策。X市新出臺《關(guān)于支持駐筑省屬高校建設(shè)與發(fā)展的意見》，以解決駐筑省屬高校在中心城區(qū)“布局過擠”的問題。 2008年，%，%。目前X省屬高等學校大多數(shù)建設(shè)在X市城市中心地段，由于城市建設(shè)的發(fā)展，這些學校的校園面積大都呈現(xiàn)不斷縮小的境地。 項目建設(shè)背景我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開發(fā)以來，X基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境明顯得到改善，交通、能源建設(shè)加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，經(jīng)濟社會發(fā)展迅速。集團立足福建，輻射全國，放眼全球，擁有全資、控股和參股企業(yè)近10家，現(xiàn)有建設(shè)項目分布在福建、北京、安徽、甘肅、山西、云南、X、內(nèi)蒙古等地。X區(qū)轄貴筑街道辦事處、清溪街道辦事處、溪北街道辦事處、青巖鎮(zhèn)、石板鎮(zhèn)、久安鄉(xiāng)、麥坪鄉(xiāng)、燕樓鄉(xiāng)、黨武鄉(xiāng)、高坡苗族鄉(xiāng)、湖潮苗族布依族鄉(xiāng)、孟關(guān)苗族布依族鄉(xiāng)、黔陶布依族苗族鄉(xiāng)、馬鈴布依族苗族鄉(xiāng)共14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處。全區(qū)地貌以山地和丘陵為主。X市XX大學城投資可行性研究報告二〇一一年一月一日目 錄第一章 總論 5一、 項目概況 5 項目名稱 5 項目建設(shè)單位 5 項目建設(shè)地點 6 項目建設(shè)背景 6二、 項目投資可行性研究報告編制依據(jù) 7三、 項目投資可行性研究報告研究范圍及內(nèi)容 8四、 項目主要結(jié)論及經(jīng)濟技術(shù)指標 9 項目主要結(jié)論 9 項目建議 9第二章 項目建設(shè)背景及必要性 10一、 項目建設(shè)背景 10二、 項目建設(shè)必要性 11 項目建設(shè)是X市城市經(jīng)濟的重要組成部分 11 項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用 12 項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的推動作用 12 項目建設(shè)將為“大學經(jīng)濟區(qū)”的戰(zhàn)略設(shè)想打下堅實的基礎(chǔ)，加快“大學經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展步伐 12 項目建設(shè)將取得良好的社會和經(jīng)濟效益 13第三章 市場分析 14一、 X省經(jīng)濟發(fā)展背景 14 概述 14 X省經(jīng)濟發(fā)展狀況 14 X省旅游資源 16 X旅游發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及前景 20二、 X市經(jīng)濟發(fā)展背景 21 概述 21 X市經(jīng)濟發(fā)展狀況 22 X市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃 24 X市旅游資源 24 X市旅游發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)狀及前景 28三、 X市房地產(chǎn)市場 29 X市房地產(chǎn)市場特點 29 X房地產(chǎn)現(xiàn)狀 29 近年X房地產(chǎn)市場情況 31 X旅游房地產(chǎn) 32 X房地產(chǎn)走勢預(yù)測 33四、 XX大學城項目 35 概述 35 XX大學城區(qū)域的優(yōu)劣勢 35 區(qū)域發(fā)展的機遇 38五、 項目市場定位及價格預(yù)測 39 項目產(chǎn)品定位 39 客戶定位 39 項目價格定位 40第四章 項目建設(shè)用地分析 43一、 項目規(guī)劃簡介 43 概述 43 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) 44 功能定位 44二、 項目規(guī)劃用地現(xiàn)狀 46三、 規(guī)劃區(qū)土地利用規(guī)劃 46第五章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 47一、 項目建設(shè)地址 47二、 項目建設(shè)條件 47 項目區(qū)位 47 自然條件 47 資源概況 48 社會經(jīng)濟概況 48 規(guī)劃用地條件 50 市政配套條件 50第六章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 52一、 建設(shè)依據(jù) 52二、 建設(shè)內(nèi)容 52三、 建設(shè)規(guī)模 53 用地規(guī)模 53 公用設(shè)施工程建設(shè)規(guī)模 53 拆遷安置規(guī)模 54第七章 工程技術(shù)方案 55一、 方案依據(jù) 55二、 方案原則 57三、 方案編制范圍 57 配套基礎(chǔ)設(shè)施工程 57 公共事業(yè)工程 59四、 方案編制規(guī)劃 59 內(nèi)部交通系統(tǒng)規(guī)劃 60 橋涵工程 60 給水工程規(guī)劃 60 排水工程規(guī)劃 60 電力規(guī)劃工程 60 電信工程規(guī)劃 61 燃氣工程規(guī)劃 61 環(huán)境衛(wèi)生工程規(guī)劃 61第八章 資源和能源消耗 62一、 節(jié)能 62二、 節(jié)水 63三、 節(jié)約土地 63第九章 環(huán)境保護 64一、 環(huán)境質(zhì)量控制標準 64二、 污染防治措施 65三、 生態(tài)保護措施 65四、 施工期污染防治措施 66第十章 消防與勞動安全衛(wèi)生 67一、 建筑消防及人防 67 消防及人防控制標準 67 消防工程規(guī)劃 67 人防工程規(guī)劃 68二、 勞動安全衛(wèi)生 68第十一章 項目開發(fā)進度計劃 71一、 項目工期 71二、 項目施工進度安排 71第十二章 投資估算與資金籌措 72一、 投資估算 72 估算范圍 72 編制依據(jù) 72 編制說明 73二、 資金籌措 74第十三章 項目經(jīng)濟評價 75一、 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 75二、 銷售收益測算 75三、 敏感性分析 76四、 項目經(jīng)濟評價結(jié)論 76第十四章 項目投資風險分析 77一、 市場風險 77二、 技術(shù)風險和工程風險 77三、 項目管理方面的風險 78四、 外部環(huán)境風險 78第十五章 社會效益分析 80一、 項目建設(shè)將有效利用區(qū)域資源，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 80二、 項目有利于促進X高等教育的發(fā)展 80三、 項目有利于城市發(fā)展和城市化進程的推進 80四、 項目建設(shè)有利于增加社會就業(yè)機會，提高人民物質(zhì)生活水平 81第一章 總論一、 項目概況 項目名稱項目名稱:X市XX大學新城項目。 項目建設(shè)單位 X區(qū)位于黔中腹地，是X市的一個縣級區(qū)，距市中心17公里。少數(shù)民族人口115924人，％，有漢、苗、布依等38個民族。 福建隆德集團有限公司成立于2003年，是一家著力培育基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、房地產(chǎn)投資開發(fā)和資源投資開發(fā)三大產(chǎn)業(yè)的多元化、跨地區(qū)的大型民營企業(yè)集團。 項目建設(shè)地點X市XX大學城位于X市中心城區(qū)南面，距X市中心城區(qū)約18公里，規(guī)劃范圍屬于X市X區(qū)范圍內(nèi)。X市作為特大城市和全省的政治、經(jīng)濟、文化中心，其城市規(guī)模、綜合經(jīng)濟實力和產(chǎn)業(yè)聚集能力逐步增強，已成為輻射全省和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心城市。囿于校園土地的制約，難以給師生提供優(yōu)良的教學科研環(huán)境，不利于學校發(fā)展。只有全國平均水平的50%?！兑庖姟访鞔_提到，為解決高等學校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問題，X市將用5年左右時間，建成配套設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的X高等教育聚集區(qū)，今后市規(guī)劃部門在規(guī)劃審批時將嚴格把關(guān)，在聚集區(qū)范圍外不再審批高校新增建設(shè)用地規(guī)劃。老城區(qū)高校在異地建設(shè)新校后，原校區(qū)的土地出讓收入，除應(yīng)上繳和按政策規(guī)定提取的相關(guān)費用外，原則上用于支持高校新校區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。X省委常委、X市委書記、市規(guī)委主任李軍出席會議并講話。 2010年10月08日X高校聚集區(qū)總體布局規(guī)劃方案征集評選會在X迎賓館舉行，來自全國的15名專家對三個方案進行了評審，最終評出方案3—“綠蔭環(huán)溪目前大學城區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃已經(jīng)通過了相關(guān)部門審批。經(jīng)測算，項目建設(shè)將取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，本項目經(jīng)濟效益較好，%，%。 項目建議作為土地一級開發(fā)項目，需要有國資參與，可與政府組建合資公司，建議項目收益企業(yè)占70%，政府占30%。獲取更高的投資回報。第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、 項目建設(shè)背景我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和新階段扶貧開發(fā)以來，X基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境明顯得到改善，交通、能源建設(shè)加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，經(jīng)濟社會發(fā)展迅速。目前X省屬高等學校大多數(shù)建設(shè)在X市城市中心地段，由于城市建設(shè)的發(fā)展，這些學校的校園面積大都呈現(xiàn)不斷縮小的境地。2008年，%，%。 X市新出臺《關(guān)于支持駐筑省屬高校建設(shè)與發(fā)展的意見》，以解決駐筑省屬高校在中心城區(qū)“布局過擠”的問題。對搬遷到聚集區(qū)內(nèi)的省屬駐筑高校，在政策和法律許可的范圍內(nèi)，積極落實扶持、鼓勵的優(yōu)惠政策。2010年5月14日，X市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)委員會召開第九次全體會議。會議原則通過《X高校聚集區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等7個項目規(guī)劃。書香溢園”為最佳方案。X省政府、X市政府提出區(qū)域發(fā)展要求，X大學城各高校3年內(nèi)建成并進駐。二、 項目建設(shè)必要性 項目建設(shè)是X市城市經(jīng)濟的重要組成部分《X高校聚集區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、《X市X城市組團控制性詳細規(guī)劃》近期已審批通過，規(guī)劃將X打造成為集教育文化、休閑度假、生態(tài)居住為一體的生態(tài)型、園林型、智能型、文化型特色的城市新區(qū)，XX大學新城位于區(qū)域規(guī)劃的核心區(qū)域，是區(qū)域發(fā)展的重要組成部分。 項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起到重要作用XX大學新城的建設(shè)，初步預(yù)計土地一級開發(fā)投資50億元，同時帶動房地產(chǎn)投資超過900億元以上，聚集常駐人口超過15萬人。 項目建設(shè)將對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的推動作用XX大學新城位于“大學經(jīng)濟區(qū)”的核心位置，項目的開發(fā)建設(shè)是X市X大學經(jīng)濟區(qū)的重要環(huán)節(jié)，對于合理配置和集聚高等教育資源，促進高等教育事業(yè)發(fā)展，強化X文化旅游功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動X生態(tài)文明城市建設(shè)，具有十分積極的推動作用。 《意見》明確提到，為解決高等學校在中心城區(qū)布局過于集中，地域分布不盡合理的問題，X市將用5年左右時間，建成配套設(shè)施齊全、功能完備、環(huán)境優(yōu)美的X高等教育聚集區(qū)，今后市規(guī)劃部門在規(guī)劃審批時將嚴格把關(guān)，在聚集區(qū)范圍外不再審批高校新增建設(shè)用地規(guī)劃?！按髮W經(jīng)濟區(qū)”將依托高校聚集區(qū)、環(huán)城鐵路、城市輕軌、環(huán)城高速公路等重大基礎(chǔ)設(shè)施和項目的建設(shè)作為突破口，依托自身及周邊的優(yōu)勢條件，發(fā)展大學城經(jīng)濟。 項目建設(shè)將取得良好的社會和經(jīng)濟效益XX大學城依托自身及周邊的優(yōu)勢條件，充分發(fā)揮大學城的輻射作用，帶動周邊經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。由此可見，項目建設(shè)將取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益。全省北與四川、重慶相連，東連湖南，南接廣西，西鄰云南，是西南的交通樞紐和通向東南沿海最近的通道，氣候溫暖濕潤，屬亞熱帶濕潤季風氣候區(qū)。2007年末X省常住總?cè)丝冢ǔＷ∫荒昙耙荒暌陨铣Ｗ〔簧儆谝荒辏?。下轄4個地級市，2個地區(qū)，3個自治州，9個市轄區(qū)，9個縣級市，56個縣，11個自治縣，2個特區(qū)。％；，%%；，％，社會消費品零售總額為1015億元，％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到11740元和2780元左右，比上年分別提高1062元和406元，扣除物價因素后實際分別增長2%左右和8%以上.。在2008年發(fā)展基礎(chǔ)上，2009年全省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：（1）生產(chǎn)總值增長8%左右；（2）全社會固定資產(chǎn)投資增長16%以上；（3）社會消費品零售總額增長13%；（4）一般預(yù)算收入增長10%；（5）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長7%，農(nóng)民人均純收入實際增長6%；（6）城鎮(zhèn)新增就業(yè)18萬人，%以內(nèi)；（7）人口自然增長率控制在7‰以內(nèi)；(8)%，%%?！笆晃濉睍r期X全省經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期調(diào)控指標是：生產(chǎn)總值年均增長10%以上；地方財政收入增長速度略高于經(jīng)濟增長速度；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長15%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)80萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均分別實際增長7%和5%以上。正如世界旅游組織