【正文】 價高達220萬元/畝，而在兩年前這里地價不過40萬/畝至60萬/畝。目前保亭房產(chǎn)的價格在1200元/平方米至1800元/平方米。據(jù)悉通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動，保亭的名氣大了，來保亭旅游、投資建設(shè)、購買住房的人多了。海南的氣候、生態(tài)環(huán)境和較低房價，是吸引他們購房的主要原因。　　在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。據(jù)了解，目前瓊海大部分公寓樓盤價格集中在1500元/平方米至2400元/平方米，保亭的價格在1200元/平方米至1800元/平方米，五指山市的價格更低，每平方米約11001600元。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個，現(xiàn)在已激增到２６個。在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市也已悄然形成。 C、海南二三線城市樓市分析今年５月中下旬，海南省糧食系統(tǒng)存量土地進入市場，文昌、澄邁、臨高等各市縣的國有糧食企業(yè)土地資產(chǎn)公開拍賣。 　　事實上，旅游地產(chǎn)的發(fā)展不僅是多賣幾套房這么簡單而已。國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進入海南旅游地產(chǎn)，必將掀起海南旅游地產(chǎn)新一輪開發(fā)熱潮。 海南旅游地產(chǎn)蘊藏巨大商機。在第一屆中國旅游房地產(chǎn)會，在人們最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市調(diào)查問卷中，排前三名里海南有兩個城市被首選，第一是三亞，第二是北京，?？谑堑谌ＨA人首富、長江實業(yè)主席李嘉誠、霍英東集團董事總經(jīng)理霍震霆、香港恒隆集團主席陳啟宗、泰國海南商會名譽理事長歐宗清博士、泰國中華總商會主席鄭明如等富豪們也都看上了海南房地產(chǎn)投資。浙江吉利集團在海南投資30億元建三亞學院及落筆洞旅游項目。中信除參與原41．8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴大到122平方公里，2014年前總投資將達到300億元以上。 　　從2005年起，一批海內(nèi)外客商前來投資開發(fā)項目。 自從旅游地產(chǎn)概念引入我省后，特別是三亞，“旅游房產(chǎn)”不僅全線躥紅，且已形成規(guī)模，打破海南房產(chǎn)界多年的沉寂。 　　旅游地產(chǎn)旺銷，也導(dǎo)致房價上漲。 　　據(jù)了解，今年來海南購買度假式房子的外地人比較踴躍。 受宏觀調(diào)控、國六條等政策影響，今年海南房地市場比較低迷。B、海南旅游地產(chǎn)市場分析近來，海南旅游與房地產(chǎn)兩個高速增長產(chǎn)業(yè)頻頻聯(lián)姻，且構(gòu)筑了一段段旅游地產(chǎn)美好姻緣。?？谑蟹课蒌N售對象50％是島外消費者，三亞市房屋銷售對象90％是島外消費者。從需求層面上看，增長也比較緩慢。其中，％；，％；從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月份，在全國70個大中城市中排位第３８位。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風險。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)在競買后立即辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。(10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。 (9)工程概況： “XX”㎡（），（暫定），項目建設(shè)有住宅二千余套，擬規(guī)劃建設(shè)多層（6層）或聯(lián)排別墅（二層半）、小高層住宅，臨街規(guī)劃為兩層商業(yè)配套服務(wù)性用房。 (3)建設(shè)單位：海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2．項目概況 (1)項目名稱：“XX”項目。公司競買后將1號和2號工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)萬寧市城市規(guī)劃發(fā)展及本企業(yè)發(fā)展的需要，擬競買1號地塊和2號地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)。XX項目宗地投資可行性研究報告一、總 論1．項目建設(shè)背景 海南娜財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前萬寧市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，(簡稱1號地塊)(簡稱2號地塊)，開發(fā)高檔“XX”住宅小區(qū)，建設(shè)萬寧首個高品質(zhì)住宅小區(qū)。公司在萬寧市已有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和一定的知名度，普遍得到萬寧市市民和政府的認可，由于1號地塊和2號地塊僅一路之隔，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)萬寧市以及白龍路萬城鎮(zhèn)東星新區(qū)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)規(guī)劃為未來新城區(qū)商業(yè)中心及居住組團。地塊競拍時間將在近期分別舉行，各項前期籌備工作已相繼開展。（該案名為暫定） (2)建設(shè)地點：位于萬寧市東星新區(qū)海南東線高速公路萬寧出入口北側(cè)800米處，萬寧新車站北側(cè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。經(jīng)估算，工程總投資40760萬元，每平方米造價1320元。3．該地塊投資可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“XX”項目地塊現(xiàn)狀、區(qū)位環(huán)境條件及公司提供的資料，本研究工作范圍主要是住宅市場分析、市場定位及客戶定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和萬寧市已有一部分收入較高的住房消費群體及島外休閑度假消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對萬寧市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。本項目開發(fā)土地利用1號和2號生產(chǎn)用地，對改善萬寧市居民居住條件，拉動本市經(jīng)濟發(fā)展，推進萬寧市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有明顯的社會效益。二、海南房地產(chǎn)市場分析海南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀A(yù)、2007年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀今年上半年，海南省房地產(chǎn)發(fā)展主要特點是投資增幅低于全國水平，房屋銷售量增幅不大，銷售價格穩(wěn)中趨升，房價增幅低于全國平均水平。據(jù)悉，16月份，％，％，增幅低于全國平均水平。16月份，％，％。業(yè)內(nèi)人士分析，海南房地產(chǎn)市場島外購房者占有較大比重。6月份，?？谑行陆ㄉ唐纷≌骄蹆r3590元，三亞市新建商品住宅平均售價6965元。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團、美國蘆薈株式會社等“豪門公子”也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找“媳婦”。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長勢頭。一些新開發(fā)樓盤的銷售情況比預(yù)想的要好，好的樓盤一期剛推出來就已銷量過半。據(jù)統(tǒng)計，三亞灣旅游地產(chǎn)均價已達每平米6000多元，?？谖餍愫┮粠У母邫n住宅群，房價上漲也比較快，有的已接近5000元大關(guān)。同時，也吸引了內(nèi)地、香港等地地產(chǎn)大鱷前來投資。中信集團以中信泰富為旗艦，投資100億元高調(diào)殺入海南旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)，直接介入博鰲二期開發(fā)建設(shè)。香港華潤集團計劃今后10年內(nèi)分批投入50億元的資金參與石梅灣總體發(fā)展的開發(fā)。創(chuàng)維集團投資20多億元在三亞投資開發(fā)了海南省最大的舊城改造項目———時代海岸。調(diào)查統(tǒng)計表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。可見海南旅游地產(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。海南省氣候宜人、風景優(yōu)美，具備了發(fā)展旅游地產(chǎn)充分的先天條件，而旅游經(jīng)濟的強勢發(fā)展又為旅游地產(chǎn)的發(fā)展搭建了橋梁。同時也加快實現(xiàn)海南島打造成亞洲高檔休閑度假旅居基地和富裕起來的中國人“第二居住地”的目標。由于旅游地產(chǎn)涉及多個行業(yè)，可帶來多重發(fā)展。市縣糧食系統(tǒng)國有存量土地資產(chǎn)已經(jīng)被激活，海南二三線城市土地交易開始進入活躍期。在瓊海官塘鎮(zhèn)，有開發(fā)商利用當?shù)氐臏厝獌?yōu)勢，開發(fā)度假療養(yǎng)樓盤，吸引了不少外省客戶。在二三線城市的樓盤中，超過六成以上的房產(chǎn)被島外人士購買。在海南一級房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟寬裕的內(nèi)地中老年人。　　近年來，保亭縣城正發(fā)生著巨大的變化，縣城高樓聳立，在七仙廣場附近，幾座正在修建中的樓房吸引著游客的眼睛。目前，除江西、西藏等兩省外，全國其他各省市均有人在保亭購房居祝。D、海南二三線城市土地交易狀況在房地產(chǎn)開發(fā)所有的資源中，土地是根本。雖然這只是特例，但?？谕恋卣w價格的上漲幅度之快，仍然令眾多房產(chǎn)開發(fā)商目瞪口呆。有的開發(fā)商聲稱，三亞一線海景地400萬元/畝也敢拿，三亞市一般的土地價格動輒超過100萬元/畝。這一輪拿地特征已經(jīng)顯示出，海南部分開發(fā)商開始從機會主義，逐步轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略機會主義。瓊?！疤靵砣表椖砍晒Φ氖痉?，也增加了開發(fā)商們對海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心?！?瓊海房地產(chǎn)市場概況在房地產(chǎn)新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢中尋求城市發(fā)展空間，準確把握城市定位，堅持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成“全國人民第二居住地”。思維投資自2003年新一輪房地產(chǎn)熱潮來臨進駐瓊海，因地制宜成功開發(fā)了外銷型地產(chǎn)項目“富?；▓@”，并以90%的比例銷往島外市場。官塘首席大盤天來泉占據(jù)了官塘溫泉開發(fā)區(qū)1000畝的稀缺資源，成就了他們“大社區(qū)、大配套、精裝修”交房的開發(fā)設(shè)想與理念，達到了旅游地產(chǎn)外銷目的，為瓊海外銷房產(chǎn)開創(chuàng)了局面。天來泉自2006年10月30日開盤以來銷售一直非?；鸨?，僅僅半年時間，一期2000多套房子順利售罄，單日售出幾十套的現(xiàn)象時有發(fā)生，最高售出單日54套的業(yè)績。 目前，文昌房價上漲幅度接近80%，均價已經(jīng)和瓊?？床⑿小＞硟?nèi)地勢西高東低，山區(qū)面積越占全市面積的一半?！? 萬寧市西毗瓊中，南鄰陵水，北與瓊海接壤，南距三亞市112公里，北離?？谑?39公里，處于東線高速公路中部，地理位置優(yōu)越。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海拔184米。興隆溫泉旅游區(qū)在興隆華僑農(nóng)場境內(nèi)，是境內(nèi)最大的旅游勝地。石梅灣海濱旅游度假區(qū)已列為省級重點旅游開發(fā)區(qū)。境內(nèi)１０９公里的陽光海岸線上，自北向南分布著山欽灣、大花角灣、春園灣、神州半島灣、南燕灣、石梅灣、楊梅灣、日月灣等眾多海灣，岸線綿長、沙灘遼闊、沙細質(zhì)白，沿岸還有大州島、加井島、州仔島、甘蔗島和神州半島等各具獨特風光的島嶼和半島，還有兩個極具開發(fā)價值的內(nèi)海。 萬寧市引進香港中信泰富集團、中信國安集團、華潤集團等一批龍頭型大企業(yè)和大項目，投資開發(fā)萬寧的旅游資源。今年是萬寧市項目推進年。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動、城市化帶動、龍頭企業(yè)驅(qū)動、園區(qū)式啟動”的發(fā)展思路，進一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進項目建設(shè)，推動全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力和財政自給能力顯著增強，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財產(chǎn)普遍增加。以推進“9+1”工程為重點,開發(fā)濱海休閑度假、興隆康復(fù)療養(yǎng)和萬寧文化三大旅游產(chǎn)品。以海南“旅游促銷年”為契機，高品位策劃獨具特色的文燈節(jié)、美食節(jié)、東南亞風情文化節(jié)等節(jié)慶活動，提升萬寧的知名度和美譽度。