【正文】 負責(zé)協(xié)調(diào)管理處各部門的工作；負責(zé)管理處的質(zhì)量檢查工作；負責(zé)協(xié)調(diào)處理用戶的投拆和商務(wù)服務(wù)工作；負責(zé)物業(yè)的裝修管理工作；協(xié)助保安主管落實保安防范，防火管理工作；負責(zé)物業(yè)的按管驗收，交付使用工作；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)崗位素質(zhì)職責(zé)保安主管男性，28歲左右，高中，退伍軍人，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗；有較強的組織織領(lǐng)導(dǎo)能力，能獨立處理問題，尤其突發(fā)事件；經(jīng)驗豐富，能帶領(lǐng)本部門員工維護好營區(qū)的安全防范及工作秩序的能力，懂保安、消防專業(yè)知識，了解相關(guān)法律法規(guī)，作風(fēng)正派；具備與公安、消防等部門配合，溝通，建立良好關(guān)系的能力。文員25歲左右，中專以上文化、形象素質(zhì)佳，有相關(guān)三年工作經(jīng)驗；懂人事勞資，檔案，資料的分類，整理，管理工作；正派、廉潔，有較強的溝通能力；熟練操作電腦。二、 物業(yè)租售率達90%以上三、 管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故四、 房屋完好率達95%以上，維修處理及時率98%以上五、 用戶報修處理及時率98%，用戶對管理服務(wù)滿意率達95%以上六、 環(huán)境保潔率95%以上七、 發(fā)電機發(fā)電率和消防水泵供水率達100%八、 管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達標(biāo)率95%以上九、 各項費用收取率達98%以上第七章 實現(xiàn)目標(biāo)的保證措施第一節(jié) 管理架構(gòu)東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司 KH商業(yè)中心物業(yè)管理處 財 客 保 環(huán) 維 行 務(wù) 戶 安 衛(wèi) 修 政 部 部 部 部 部 部 第二節(jié) 人員定編KH商業(yè)中心物業(yè)管理處共68人經(jīng)理1人文員1人收款員1人客戶部環(huán)衛(wèi)主管1人保安部主管1人維修班長1人物業(yè)管理崗2人室內(nèi)崗十崗12人室外崗三崗3人頂班崗打蠟崗2人大堂崗二崗10人外圍崗兩崗4人巡邏崗一崗6人領(lǐng)班兼監(jiān)控崗兩崗6人車庫崗三崗9人頂班崗4人水電工一崗2人廚工2人第三節(jié) 骨干人員素質(zhì)及崗位職崗位素質(zhì)職責(zé)經(jīng)理工作五年以上經(jīng)驗，男性30歲以上，大專文化；持企業(yè)經(jīng)理上崗證；較強的組織協(xié)調(diào)能力和文字功底；熟ISO9000質(zhì)量管理模式；懂創(chuàng)優(yōu)工作程序；熟悉《物業(yè)管理條例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識。五、 必須按照高標(biāo)準(zhǔn)，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該物業(yè)進行管理，用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng)，努力保證房屋本體，配套設(shè)備設(shè)施的良好運行和完好，保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。三、 快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng)，通訊聯(lián)系中斷，企業(yè)的各項業(yè)務(wù)就陷入癱瘓，因此必須配備和保持通訊，寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產(chǎn)安全，應(yīng)重點加強，特別強調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進行消防系統(tǒng)測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。一、 安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感，包括： 人身安全：保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好，不出意外事故，通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場，大堂、通道、電梯等人流量大的地方，加強定時巡查，不給犯罪分子可乘之機。第五章 管理要求 KH商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓，主要以商務(wù)、辦公為主，因此與住宅小區(qū)相比，該寫字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù)，該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多，諸如自動控制的高檔電梯與升降機，電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該寫字樓能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營，而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。五、 以優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象，有效促進物業(yè)的租售、經(jīng)營，以高附加值回饋給投資企業(yè)，使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。三、 維護該寫字樓投資者和使用者的權(quán)益，該寫字樓是用來辦公，成就人生事業(yè)，體現(xiàn)人生價值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價值的象征，加強對業(yè)主和或使用者的行為管理，維護投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。第三章 管理目的一、 保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對KH商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。八、 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。六、 KH商業(yè)中心內(nèi)交通、車輛行駛和停放管理。四、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。二、 KH商業(yè)中心建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、供配電、消防、安保、自動化系統(tǒng)、電梯、發(fā)電機等）的維修、養(yǎng)護和管理。主要市政設(shè)施有道路、雨、污水井、沙井、化糞池、水池等若干。KH商業(yè)中心主要機電設(shè)備有：廣州日立電梯十臺，自動化煙、溫感、噴淋、消防栓等消防系統(tǒng)、供配電、給排水、通風(fēng)、智能化安保系統(tǒng)，寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)，大樓內(nèi)機電設(shè)備均采用高檔產(chǎn)品。㎡，建筑面積88575㎡，㎡，㎡，,㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，寫字樓單元 177 個，商鋪 5 個。東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司君 豪 商 業(yè) 中 心物業(yè)管理方案方案編制：X 第一章 物業(yè)概況東莞市KH商業(yè)中心位于東莞市X大道（X中路路段）與X大道交匯處，地處東莞市區(qū)黃金地段。該物業(yè)業(yè)由地下停車場，一至四樓商場，五樓商務(wù)區(qū)域，六至十樓小型寫字樓，十一樓至二十四樓大戶型寫字樓組成，是東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)新建的一座高檔次、頗具代表性的自動化甲級寫字樓。，寫字樓大堂入口兩個，停車場設(shè)兩進兩出，共約車位300個，商場正門入口一個，后門入口一個，一至十層樓梯通道三道，一至二十四層樓梯通道兩道，大堂與公共通道均采用高檔大理石和材料裝修。大樓內(nèi)主要設(shè)施有停車場、俱樂部、會議室、餐館、休息亭，十一樓天面球場等。第二章 管理內(nèi)容一、 KH商業(yè)中心房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯房、設(shè)備機房等）的維修、養(yǎng)護和管理。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護和管理。五、 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑共用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運。七、 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。九、 多種經(jīng)營，有償服務(wù)、商務(wù)管理。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護管理，對業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護寫字樓環(huán)境。四、 加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型的一體化管理，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。第四章 管理原則根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《東莞市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠服務(wù)”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實行“管、修、養(yǎng)、服務(wù)”為一體的綜合管理。因此，對于KH商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞“安全、舒適、方便、快捷”的模式來全面展開，寫字樓對治安、消防的要求更高，而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。 財產(chǎn)安全：通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點，線路上為用戶服務(wù)，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。二、 舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適，方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運行狀態(tài)。四、 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽，推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。第六章 管理目標(biāo)一、 兩年內(nèi)達到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。負責(zé)KH商業(yè)中心物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經(jīng)理負責(zé)；按照國家政策、法規(guī)開展全面工作；負責(zé)制度各項管理文件的制作并付諸實施；負責(zé)本管理處全面質(zhì)量管理工作；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門工作與協(xié)作，責(zé)任到人，關(guān)心員工生活，保證員工精神風(fēng)貌良好；協(xié)調(diào)政府各職能部門的關(guān)系便于開展各項工作。負責(zé)管理處人事的初試工作；負責(zé)管理處的接待工作；負責(zé)管理處文件的打印、整理、收集，存檔工作；負責(zé)用戶檔案資料的管理工作；負責(zé)物料的管理與發(fā)放工作收款員女性，25歲左右，財會專業(yè)，大專學(xué)歷；懂物業(yè)管理財務(wù)制度，三年以上物業(yè)管理財務(wù)工作經(jīng)驗；清正廉潔，懂電腦操作負責(zé)為用戶辦理全面托收費用收取工作，統(tǒng)籌管理財務(wù)收支，帳務(wù)工作；負責(zé)管理處物品的采購工作；協(xié)助文員工作完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)物業(yè)管理員男女不限，26歲左右，中專以上文化；具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗協(xié)調(diào)管理能力強，懂ISO9000運作；熟悉七大管理三大服務(wù)操作流程；懂《物業(yè)管理條例》和相關(guān)的法律法規(guī)知識；有上崗證。全面負責(zé)轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作；領(lǐng)導(dǎo)本部門員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學(xué)習(xí)環(huán)境；每周組織本部門人員進行23次綜合培訓(xùn)；每個月對區(qū)內(nèi)消防器材進行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理；組織訓(xùn)練義務(wù)消防隊，并在消防部門的指導(dǎo)下具體組織消防演練；負責(zé)本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄；負責(zé)按上級要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。全面負責(zé)所轄物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作；帶頭工作，以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)保量完成各項工作；協(xié)調(diào)本部門與其他部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力、物力資源；負責(zé)定期對本部門員工進行崗位培訓(xùn)和考核，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；負責(zé)清潔工作的檢查和員工的績效考核，糾正日常工作中發(fā)生的不合格服務(wù)；負責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理使用，貯存與保管；對發(fā)生在區(qū)內(nèi)的不衛(wèi)生現(xiàn)象進行勸阻和制止；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。負責(zé)所轄物業(yè)供配電，天線、電梯、消防，給排水、弱電系統(tǒng)，發(fā)電機房屋本體等設(shè)備設(shè)施的正常運行管理和維修保養(yǎng)；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。 監(jiān)控崗07:0015:0015:0023:0023:0007:00(每班每崗2人)負責(zé)監(jiān)控中心的正常監(jiān)控工作；負責(zé)及時發(fā)現(xiàn)和處理消防監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)施的故障；負責(zé)管區(qū)安全防范監(jiān)控管理，發(fā)現(xiàn)可可疑人員、事件，通知巡邏崗位前往排查，重點加強消防，辦公區(qū)域各出入口的監(jiān)控力度；監(jiān)控電梯使用運行及各控制點的情況，發(fā)現(xiàn)電梯困人立即通知相關(guān)人員協(xié)助解救；發(fā)現(xiàn)火警、險情，立即通知相關(guān)人員撲救和報警，并利用廣播進行人員疏散；負責(zé)做好崗位日記、參加各項訓(xùn)練、消防管理。大堂崗07:0015:0015:0023:00(每班每崗2人)23:0007:00(每班每崗1人)負責(zé)大堂安全防范工作，對出入大堂的人員實行嚴(yán)格管理；嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、腐蝕性、放射性物品進入；引導(dǎo)來訪人員有序出入；上下班時間對電梯實行有效管理，使用監(jiān)督；制止違反管區(qū)安全管理規(guī)定的行為；負責(zé)物品出入、消防安全管理；參加各項訓(xùn)練，做好崗位工作日記。巡邏崗07:0015:0015:0023:0023:0007:00(每班每崗2人)其中領(lǐng)班兼任一崗負責(zé)營區(qū)外圍，停車場、塔樓內(nèi)的安全巡視工作；重點加強車庫辦公區(qū)域、大堂、電梯、外圍消防等的巡視力度；負責(zé)管區(qū)內(nèi)保項設(shè)備設(shè)施的使用情況與安全系統(tǒng)的巡視工作；發(fā)現(xiàn)可疑人員進行排查，驗證，并責(zé)令其離開；發(fā)現(xiàn)盜竊、行兇等事件立即通知其他人員共同撲救；制止和預(yù)防違章行為的發(fā)生；參加各項訓(xùn)練，并做好崗位工作日記。頂班崗不定負責(zé)其他崗位人員休假的頂替工作；積極參加各項訓(xùn)練。男女不限，30歲左右，初中以上文化；具有良好的職業(yè)道德和禮節(jié)禮貌；通過培訓(xùn)后能獨立上崗位操作，工作無怨無悔，能吃苦耐勞；服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮室外崗07:0011:0013:3017:30（每崗3人）負責(zé)管理紅線范圍內(nèi)的的道路、綠化、車場等公共區(qū)域的清潔；負責(zé)管區(qū)周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風(fēng)口的清潔；負責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)施、設(shè)備的外表清