【正文】 的序列，故在此僅就五城區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市房管局）雖然說(shuō)進(jìn)入2007年之后**市房?jī)r(jià)有加速上漲的趨勢(shì)，但是單就2007年的走勢(shì)來(lái)看又可以細(xì)分為兩個(gè)階段。216。城市固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重上海％北京％重慶％**％天津％廣州％深圳％ （數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）從城市對(duì)比來(lái)看，2006年**市房地產(chǎn)投資額超越了廣州和深圳，在全國(guó)在副省級(jí)城市中穩(wěn)居第1位，超越直轄市天津，在全國(guó)城市整體排名第4位。結(jié)合市場(chǎng)層面分析，近年來(lái)包括凱德置地、鐵獅門(mén)、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂(lè)、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進(jìn)入**，而早前的九龍倉(cāng)、中海、華潤(rùn)、萬(wàn)科等巨頭也加大了投資力度，將**作為一個(gè)重要的戰(zhàn)略基地。 **市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析216。**市地鐵發(fā)展規(guī)劃圖區(qū)域人均GDP（$）主城區(qū)3000以上第二圈層2500以上第三圈層1000以上雙流縣處于第二圈層，其人均GDP與主城區(qū)人均GDP之間存在一定差距。為配合目前**市新規(guī)劃和城市一體化進(jìn)程，解決人口膨脹、環(huán)境和城市交通瓶頸問(wèn)題，地鐵的修建也就理所當(dāng)然。根據(jù)**最新規(guī)劃，**將形成 “ 一主七衛(wèi) ” 的新城市格局，即 1 個(gè)主城區(qū)和雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江等7個(gè)衛(wèi)星城。 **城市發(fā)展方向及格局**目前基本形成三個(gè)圈層的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，第一圈層包括五城區(qū)，第二圈層包括雙流縣、郫縣、新都區(qū)、溫江區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)，第三圈層包括金堂縣、新津縣、浦江縣、大邑縣、都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市。經(jīng)濟(jì)上的迅猛發(fā)展，城市文化的不斷演變，逐漸使**的輻射范圍不再限于西部地區(qū)，開(kāi)始向全中國(guó)擴(kuò)展。從城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律來(lái)講，**市整體正處一個(gè)城市化進(jìn)程高速發(fā)展的中期，房地產(chǎn)行業(yè)本身正處于一個(gè)快速上升通道的前期，加之**市日益改善的投資居住環(huán)境與巨大的人口規(guī)模，未來(lái)還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?*優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件必將吸引越來(lái)越多的人才和資本流入，更加提高**的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動(dòng)**不斷向前發(fā)展。 西部**走向中國(guó)**根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢(xún)集團(tuán)最新發(fā)布的《零點(diǎn)宜居指數(shù)——中國(guó)公眾城市宜居指數(shù)2006年度報(bào)告》，寧波、廈門(mén)、**三個(gè)城市位列宜居城市前三名。2006年**市城市居民人均可支配收入為12789元，％。**是國(guó)際零售企業(yè)進(jìn)入最多的城市，地處西部的**市連續(xù)4年躋身中國(guó)城市私家車(chē)擁有量“三甲”之列。而“揚(yáng)一益二”的說(shuō)法，更說(shuō)明**一直就是商賈名流聚集的地方。城市性格由于特定的歷史、文化以及地理環(huán)境，**又顯示出其獨(dú)特的城市性格。 城市個(gè)性分析除了經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)外，**因其深厚的歷史與文化底蘊(yùn)而呈現(xiàn)出強(qiáng)大的綜合實(shí)力和獨(dú)特的城市性格。**市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在西部主要省會(huì)城市中居于領(lǐng)先地位。以此觀之，**市居民生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕階段，正穩(wěn)步邁向最富裕的水平。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，**現(xiàn)階段正是處在了這么一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期當(dāng)中，且未來(lái)還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?相關(guān)城市對(duì)比分析類(lèi)比城市**重慶中國(guó)北京上海東京、紐約城市化水平％％43％84％90％90％以上人均GPD（美元）32301600204262001000030000第三產(chǎn)業(yè)占比％％％70％％接近80％恩格爾系數(shù)％％41％％/ 小于30％城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段根據(jù)按城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線(xiàn)來(lái)判斷，城市化水平達(dá)到30％以后，將進(jìn)入30－70％的國(guó)際公認(rèn)的加速發(fā)展期。人均可支配收入不斷增加，生活水平不斷提高；％％；2006年**市城市居民人均可支配收入為12789元。216。 **市宏觀環(huán)境216。投資評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：成本利潤(rùn)率（稅前）：％成本利潤(rùn)率（稅后）：％項(xiàng)目具有較理想的投資經(jīng)濟(jì)效果，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目可行性較強(qiáng)。項(xiàng)目地受航空限高制約，建筑物制高點(diǎn)不大于45米；地塊沿白河路和澗槽北街兩側(cè)有高壓線(xiàn)通過(guò)，對(duì)其有一定影響。項(xiàng)目地塊目前為待拆遷地塊，地塊沿澗槽北街一側(cè)散落的老林盤(pán)較多，地塊內(nèi)目前有大量苗圃。項(xiàng)目地至**市中心僅18公里，雙楠大道的開(kāi)通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時(shí)間縮短至15分鐘。項(xiàng)目處于雙流縣新老城區(qū)的過(guò)渡地帶，東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處，這樣的地理位置為項(xiàng)目未來(lái)提供了良好的客源基礎(chǔ)。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)值單位1總用地面積畝2總建筑面積 ㎡地上建筑面積 ㎡住宅 ㎡商業(yè) ㎡地下建筑面積㎡3車(chē)位458個(gè)4容積率 　注：車(chē)位個(gè)數(shù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)1：，與規(guī)劃通知書(shū)中的具體規(guī)定有一定偏差。澗槽村”項(xiàng)目建設(shè)地址位于東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處。行業(yè)涉及房屋建筑、公路工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、園林綠化、建工建材、機(jī)具租賃、生物制藥、建設(shè)投資，形成了一條龍服務(wù)的總承包體系和有序發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu)。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)資質(zhì)企業(yè)，可承擔(dān)40層及以下各類(lèi)跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的構(gòu)建物、建筑面積20萬(wàn)平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。.映月灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一．總論 7 項(xiàng)目背景 7 7 7 7 項(xiàng)目概況 8 8 8 8 9 9二．宏觀投資環(huán)境分析 11 **市宏觀環(huán)境 11 **城市發(fā)展方向及格局 16 **市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 18 近期重要政策解讀 23三．項(xiàng)目所在區(qū)域概況 27 區(qū)域發(fā)展背景 27 雙流縣區(qū)域概況 27 雙流國(guó)際新城發(fā)展規(guī)劃 28 29 30 31四．項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 33 33 35 35 36 36 36 客群分析 37 38 戶(hù)型區(qū)間 39 容積率 40 40 典型樓盤(pán)分析 41 項(xiàng)目所在地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 51 東升商業(yè)發(fā)展特征分析 51 項(xiàng)目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 53五．項(xiàng)目定位分析 59 59 63 項(xiàng)目發(fā)展策略分析 68 項(xiàng)目可選擇的發(fā)展方向 68 方案一描述分析 68 方案二描述分析 72 方案三描述分析 75 項(xiàng)目發(fā)展策略建議 77 77 項(xiàng)目總體定位 77 產(chǎn)品類(lèi)型定位 78 79 項(xiàng)目指標(biāo)分析 79 目標(biāo)客群定位 80 戶(hù)型設(shè)計(jì) 85 價(jià)格定位 94 96 總體檔次定位 96 商業(yè)形態(tài)SWOT分析 96 建筑形態(tài)定位 98 業(yè)態(tài)定位 99 產(chǎn)品建議 99 價(jià)格定位 100六．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 102 項(xiàng)目總平規(guī)劃設(shè)計(jì) 102 項(xiàng)目配套物業(yè)功能設(shè)計(jì) 105 項(xiàng)目立面及風(fēng)格設(shè)計(jì) 105 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) 106七．投資效益財(cái)務(wù)分析 109 109 109 112 112 114 114 115八．風(fēng)險(xiǎn)與不可行性研究 116 116 116 118 119 119 119 120 120 120九．結(jié)論 122..一．總論 項(xiàng)目背景某建設(shè)集團(tuán)有限公司組建于一九八五年，于2000年11月經(jīng)省工商行政管理局批準(zhǔn)升格為“某建設(shè)集團(tuán)有限公司”。2000年8月其質(zhì)量體系通過(guò)ISO9002：1994國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，2003年4月率先通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，2005年6月通過(guò)三峽認(rèn)證中心ISO9001：2000、ISO1400和OHSAS18001三體系整合認(rèn)證。同時(shí)具有公路工程施工總承包貳級(jí)資質(zhì)、市政公用工程施工總承包貳級(jí)資質(zhì)、建筑裝修裝飾專(zhuān)業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)、建筑幕墻工程專(zhuān)業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)和金屬門(mén)窗工程專(zhuān)業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貳級(jí)資質(zhì)。① 雙流縣人民政府與某建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂的用地協(xié)議② 雙流縣規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)③ 國(guó)家制定頒布的有關(guān)法規(guī)條例④ 本項(xiàng)目地塊的基本建設(shè)條件 項(xiàng)目概況 “東升區(qū)域內(nèi)的高檔電梯社區(qū)”“某167。地塊北面正對(duì)白河路四段，東面面向澗槽北街。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實(shí)情況。同時(shí)，項(xiàng)目地與體育中心、濕地公園距離較近。項(xiàng)目地緊鄰的兩條干道均為雙向六車(chē)道，交通方便。整個(gè)地塊大致呈長(zhǎng)方形，較規(guī)整。，其中自有資金12694萬(wàn)元，貸款12694萬(wàn)元。二．宏觀投資環(huán)境分析**被譽(yù)為“天府之國(guó)”，人口1103萬(wàn)，全市人口密度為每平方公里890人，市區(qū)達(dá)每平方公里2175人，面積12390平方公里，是中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，被國(guó)務(wù)院列為西南地區(qū)的“三中心，兩樞紐”，占據(jù)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)，具有明顯的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 經(jīng)濟(jì)總量－GDP（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)年鑒）從總量指標(biāo)來(lái)看，**近十年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)，2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2750億元。 人均財(cái)富－人均GDP從人均指標(biāo)來(lái)看，人均GDP也獲得大幅增長(zhǎng)，2006年達(dá)到人均24920元，居民財(cái)富增長(zhǎng)迅速。（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)年鑒）216。從日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。居民生活水平穩(wěn)步提高根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59％以上為貧困，5059％為溫飽，4050％為小康，3040％為富裕，低于30％為最富裕。從上面的圖表中可以看出，**市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是人均GDP則名列第一。216。城市榮譽(yù)年 份榮 譽(yù)2004年中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的城市；中國(guó)大陸最佳商務(wù)城市十佳2005年中國(guó)50個(gè)代表性城市進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)力與綜合實(shí)力排名前10；2006年“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”第15位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜資城市”第六名；中國(guó)最佳旅游城市2007年“中國(guó)十大最具投資價(jià)值的城市”； “中國(guó)十大幸福城市”通過(guò)以上榮譽(yù)不難看出，**市的城市地位正逐年提升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國(guó)范圍的認(rèn)同。**，有著4500年文明史的中國(guó)名城4500年文明史，無(wú)天害、少兵災(zāi)，“水旱從人，不知饑饉，時(shí)無(wú)荒年，天下謂之天府也”2300多年前,始有“**”，作為城市之名延至今天始終未變，在中國(guó)僅有此城，**素為中國(guó)名城、戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，漢代的五大都會(huì)之一，五朝建都，有著“錦官城”、“芙蓉城”的美稱(chēng)。**，一個(gè)消費(fèi)能力突出的城市**的消費(fèi)能力在全國(guó)的排名卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其GDP的排名，尤其是奢侈品的消費(fèi)在**格外突出，這或許是**人樂(lè)天的心態(tài)和超前享受的生活方式所決定的。2006年，**，％，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)中心城市中排名第1。216。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、**、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。小結(jié)由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的不平衡，與國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市相比，位處西部的**市整體城市發(fā)展水平還處于一個(gè)相對(duì)落后的水平，但是與同處西部的各主要城市相比較，**市又體現(xiàn)出明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。西部**將走向中國(guó)**。近年來(lái)年均10％以上的GDP增速，超過(guò)120家的世界500強(qiáng)進(jìn)駐都證明了**雄厚的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α?*市主城區(qū)人均GDP平均突破3000美元；第二圈層近郊區(qū)人均GDP平均突破2500美元；第三圈層遠(yuǎn)郊區(qū)平均突破1000美元。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬?。預(yù)計(jì)未來(lái) 30 年內(nèi)，**軌道交通建設(shè)的規(guī)劃總里程達(dá) 公里 ，其中新建地鐵 128 公里 ，輕軌 公里 。但在**市城市化水平不斷提高，國(guó)際化進(jìn)程加快的過(guò)程中，雙流縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將取得前所未有的機(jī)遇。 房地產(chǎn)投資額（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局）從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)歷了20022004一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)時(shí)期之后，2005年開(kāi)始房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速，平均而言增長(zhǎng)率達(dá)到了40％以上的水平。眾多實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐與開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了**房地產(chǎn)市場(chǎng)投資水平的快速上升。根據(jù)今年的房地產(chǎn)投資走勢(shì)，其領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)有望獲得鞏固。 商品房?jī)r(jià)格水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：**市統(tǒng)計(jì)局、**市房管局）從近10年來(lái)**市整體范圍內(nèi)來(lái)講，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，從價(jià)格增幅走勢(shì)來(lái)看，自20002002年的平穩(wěn)調(diào)整之后，2004年達(dá)到了一個(gè)高峰，隨后在20052006年有一個(gè)溫和的回調(diào)，但進(jìn)入2007年之后又開(kāi)始有加速上漲的趨勢(shì)。如上圖所示，在2007年上半年無(wú)論是商品房還是商品住宅其價(jià)格增幅都在2006年基礎(chǔ)上有小幅回落的趨勢(shì)，但是自6月之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始迅速上揚(yáng)，經(jīng)過(guò)79三個(gè)月的帶動(dòng)使得19月的整體增幅反而呈現(xiàn)出加速上漲的趨勢(shì)。）216。2006年由于沙西線(xiàn)超大地塊的交易（，成交價(jià)格60萬(wàn)元/畝）對(duì)五城區(qū)整體土地市場(chǎng)成交價(jià)額影響過(guò)大，因此表中列出了剔除其影響之后的修正成交價(jià)格與上漲幅度。為準(zhǔn)確計(jì)，下面我們從樓面地價(jià)的角度來(lái)分析近年來(lái)的土地市場(chǎng)，如下表所示：近年來(lái)樓面地價(jià)走勢(shì)（元/平方米）2003888200490920051042200615202007年16月22432007年69月4505 （數(shù)據(jù)來(lái)源：**市國(guó)土局資料整理）**市五城區(qū)住宅均價(jià)漲幅情況年份住宅均價(jià)漲幅住宅用地樓面地價(jià)漲幅2004％％2005％％2006％％2007年16月％％*2007年79月/％*