【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,不但與普通的商業(yè)設(shè)施建設(shè)有很大的差別,而且也不同于小型的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),其中一個(gè)重要的方面就是其成功與否在很大程度上取決于同城市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和城市總體規(guī)劃的適應(yīng)程度。北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司今后發(fā)展的目標(biāo)是大力開拓內(nèi)蒙、天津、河北和東北市場，業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，2008年前開發(fā)面積要達(dá)到80萬平米，為取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司，是中天建設(shè)集團(tuán)有限公司為拓展北方房地產(chǎn)市場而成立的股份制房地產(chǎn)公司。中天集團(tuán)堅(jiān)持質(zhì)量興業(yè)，倡導(dǎo)“每建必優(yōu)、精細(xì)管理”的方針。 項(xiàng)目承辦單位概況中天建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡稱中天集團(tuán)）是以房屋建造、房產(chǎn)開發(fā)、交通路橋、新材料開發(fā)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，具有鮮明特色的現(xiàn)代大型企業(yè)集團(tuán)，是全國質(zhì)量管理獎(jiǎng)單位、全國文明單位、全國500強(qiáng)大型企業(yè)、全國50強(qiáng)民營企業(yè)。目 錄 項(xiàng)目背景與概況 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目地址 1 項(xiàng)目承辦單位概況 1 本可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 22 項(xiàng)目提出的理由 2 符合呼市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要 2 符合《呼和浩特市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求 8 符合玉泉區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要 133 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、場地條件、項(xiàng)目區(qū)域市場分析和項(xiàng)目定位設(shè)想 18 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 18 項(xiàng)目場地條件 18 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 19 項(xiàng)目定位設(shè)想 194 酒店式公寓市場分析 20 酒店服務(wù)式公寓 20 酒店式公寓的特點(diǎn)和優(yōu)勢 21 酒店式公寓購買對(duì)象分析 215 項(xiàng)目市場定位 23 項(xiàng)目市場定位 23 商業(yè)配套 24 物業(yè)管理 256 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，和項(xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 25 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 25 項(xiàng)目建成后將給呼市帶來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 267 項(xiàng)目建設(shè)方案 27 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 27 項(xiàng)目功能組成與規(guī)模 28 項(xiàng)目總平面布置 28 建筑設(shè)計(jì) 28 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 29 給水設(shè)計(jì) 29 排水設(shè)計(jì) 30 采暖與通風(fēng) 31 動(dòng)力 32 電氣 32 弱電系統(tǒng) 338 市政配套工程條件 359 節(jié)能節(jié)水篇 35 節(jié)約能源 35 節(jié)能設(shè)計(jì) 35 節(jié)約電能 35 節(jié)水 3610 消防篇 36 設(shè)計(jì)原則 36 消防道路 36 建筑與結(jié)構(gòu)的消防設(shè)計(jì) 36 消防水系統(tǒng) 37 消防用水量 37 室外消火栓 37 樓內(nèi)消火栓 37 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 38 防煙、排煙系統(tǒng) 38 防火卷簾 38 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 38 緊急廣播 38 建筑物滅火器 38 應(yīng)急照明與疏散指示 3911 環(huán)保篇 39 概述 39 關(guān)于大氣污染與防治 40(1) 本項(xiàng)目建成后對(duì)大氣污染 40(2) 大氣污染的防治措施 40 關(guān)于水污染的防治 40(1) 本項(xiàng)目建成后對(duì)水的污染 40(2) 水污染的防治措施 40 噪聲與固體廢棄物 41(1) 噪聲的防止 41(2) 固體廢棄物 41 環(huán)保其它措施 4112 交通與停車篇 41 對(duì)交通的影響 41 交通組織 4213 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 42 項(xiàng)目實(shí)施安排 42 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 4214 項(xiàng)目資金平衡測算 43 項(xiàng)目投資估算 43 項(xiàng)目收益估算 45 項(xiàng)目資金平衡狀況 4615 資金籌措與運(yùn)作 46 資金籌措的思路 46 資金籌措方案 47 資金運(yùn)作 4716 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 48 市場和潛在市場競爭風(fēng)險(xiǎn) 48 市場培育的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 48 項(xiàng)目地塊條件先天不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 49 投資與融資風(fēng)險(xiǎn) 49 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 49 其他風(fēng)險(xiǎn) 5017 結(jié)論與建議 50 結(jié)論 50 建議 5118 附件： 52 呼市二建公寓項(xiàng)目總平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目立面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目地下一層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目首層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目二層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目三層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目四層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目五層平面圖 52 呼市二建公寓項(xiàng)目六－二十九層平面圖 5253 / 57 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱呼和浩特市呼市二建地塊公寓項(xiàng)目。 項(xiàng)目地址呼市二建地塊公寓項(xiàng)目地處呼和浩特市玉泉區(qū)，北臨鄂爾多斯大街、西依六中前街，現(xiàn)況為呼市二建的辦公樓用房、鍋爐房和庫房。連續(xù)多年被評(píng)為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、重合同守信用單位和AAA級(jí)信用企業(yè)。北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司堅(jiān)持“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、領(lǐng)新”的核心理念，推行“每建必優(yōu)、精細(xì)管理”的經(jīng)營方針，以完善的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，繼承中天人的精神，將為西部大開發(fā)做出杰出的貢獻(xiàn)。 本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)l 建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；l 國家計(jì)委、建委1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》；l 國家發(fā)改委審定發(fā)行的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。呼市二建地塊公寓項(xiàng)目一個(gè)最根本的特點(diǎn)就是適應(yīng)了呼和浩特市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》的需要。經(jīng)過50多年的建設(shè)，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá)、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。呼和浩特處于內(nèi)蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、資源富集、物產(chǎn)豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)地區(qū)。目前，呼和浩特已同世界上26個(gè)國家和地區(qū)建立了廣泛的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合作和文化交流關(guān)系，形成了外向帶動(dòng)發(fā)展，全面開放的新格局。2010年城市人口規(guī)模110萬人?！逗艉秃铺厥谐鞘锌傮w規(guī)劃》規(guī)定呼和浩特市城市總體布局采取的是“集中組團(tuán)式”布局形態(tài)。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。 呼和浩特抓住國家實(shí)施西部大開發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)。呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢，加快工業(yè)化、城市化、信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。2001—2005年，呼和浩特市經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)五年位居全國27個(gè)省會(huì)城市第一，平均增速超過31％。2005年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計(jì)算將實(shí)現(xiàn)800億元，財(cái)政總收入比2000年的20．45億元翻了兩番，達(dá)到81．8億元。呼和浩特城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作、交通、旅游、金融、保險(xiǎn)業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長勢頭迅猛，特別是房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增長非常迅猛。對(duì)內(nèi)對(duì)外開放相互促進(jìn)，國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟(jì)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和極富生機(jī)與活力的增長點(diǎn)。呼和浩特進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴(kuò)展為目前的149平方公里，拉開了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴(kuò)大了城市容量；與此同時(shí)，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進(jìn)了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進(jìn)新市區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)城市管理，不斷提升城市品位，增強(qiáng)了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動(dòng)力。 呼和浩特為加快實(shí)施以提高城市整體服務(wù)功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，把21世紀(jì)的開元之年定為首府城市建設(shè)年，確定了拉開城市框架、拓展城市空間，打通城市干道、完善配套設(shè)施，加快改造舊城、迅速發(fā)展新城，實(shí)現(xiàn)城市美化、亮化、綠化、硬化、凈化，建設(shè)文明城市的城市建設(shè)基本思路。開工建設(shè)了引黃入呼、集中供熱、天然氣引入、污水處理、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、主次千道改造、市區(qū)廣場、二環(huán)路建設(shè)等重點(diǎn)工程，加快了城市道路及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、住宅等城市設(shè)施建設(shè)的步伐，改善了呼和浩特的投資環(huán)境。呼和浩特市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。集中供熱二期等工程順利完工，熱力三期正在抓緊建設(shè)。兩河改造進(jìn)展順利，成為城市景觀新亮點(diǎn)。呼和浩特交通便捷，郵電通信順暢，電力充裕，土地資源豐富，各級(jí)開發(fā)區(qū)眾多，勞動(dòng)力素質(zhì)較高， 服務(wù)配套周到，十分有利于生產(chǎn)要素迅速轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力優(yōu)勢，是中國中西部投資環(huán)境最好的地區(qū)之一。呼和浩特市地理位置優(yōu)越，東距首都北京490公里，北距內(nèi)陸開放口岸二連浩特490公里，西至包頭150公里，距準(zhǔn)格爾大型能源基地100多公里，西南距鄂爾多斯天然氣田48 O公里。同時(shí)呼和浩特還是內(nèi)蒙古中西部地區(qū)輻射冀、晉、陜部分地區(qū)面向全國和世界市場的重要商業(yè)流通中心，并以沿線城市、中心城市、資源富集地區(qū)的三大優(yōu)勢占據(jù)了中西部發(fā)展的有利地位。2 005年3月，呼和浩特成功地開通了呼和浩特至德國法蘭克福鐵路專列，由呼和浩特至俄羅斯、東歐、西歐的物流運(yùn)輸僅15天，運(yùn)輸費(fèi)用與海運(yùn)相差不多，是各類企業(yè)立足國內(nèi)、開辟東西歐及俄蒙市場的首選投資地區(qū)。作為自治區(qū)首府的呼和浩特市科技發(fā)達(dá)、人才薈萃，集中了眾多大中專院校和科研院所，各類人才聚集，現(xiàn)有各類科研院所1 37所，高等院校17所，中等專業(yè)學(xué)校34所。全市約有各類專業(yè)科技人員9萬余名，占自治區(qū)全部科技人員總數(shù)的30％以上。這為呼和浩特市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)與國內(nèi)外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。呼和浩特市十分重視改善投資“軟環(huán)境”，在貫徹執(zhí)行國家有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。房地產(chǎn)業(yè)將按照城市各功能區(qū)的定位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)力度。為強(qiáng)化呼和浩特市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，促進(jìn)呼和浩特市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)，北京中天恒基置業(yè)投資有限公司投資建設(shè)呼市二建地塊公寓項(xiàng)目，在呼市建設(shè)功能齊全、設(shè)施完善的高檔公寓社區(qū)、成為城市標(biāo)志性建筑，是在追求自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也是適應(yīng)了呼和浩特市國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》建設(shè)的需要。根據(jù)《呼和浩特市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》的要求，“十一五”時(shí)期呼和浩特市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以改革、開放、創(chuàng)新為動(dòng)力，繼續(xù)大力推進(jìn)農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐；以加速發(fā)展優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)為支撐、以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為總目標(biāo)，把呼和浩特建設(shè)成為具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、濃郁民族文化和草原特色、良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、較強(qiáng)綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的草原大都市；不斷提高人民群眾物質(zhì)文化水平，改善政府公共服務(wù)，努力構(gòu)建社會(huì)主義和諧首府，力爭綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入西部省會(huì)城市前3名、達(dá)到全國省會(huì)城市中等偏上水平，人均地區(qū)生產(chǎn)總值力爭達(dá)到10000美元。中心城市功能明顯增強(qiáng)，與首府相適應(yīng)的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施框架初步形成，城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)“大變化”目標(biāo)。爭創(chuàng)國家環(huán)境保護(hù)模范城市，城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境明顯改善。 呼和浩特市將全面加強(qiáng)城市建設(shè)與改造。重點(diǎn)實(shí)施以“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園、一批”為主要內(nèi)容的“44331”工程，進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，增強(qiáng)首府輻射帶動(dòng)力，確保到2007年實(shí)現(xiàn)“大變化”。要改造建設(shè)鄂爾多斯東街等7條主次干道及2座橋梁，打通海拉爾東街等10條道路與二環(huán)路的連接線；改造5個(gè)出城口、30條小街巷；打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、東影路4條檔次高、民族特色濃郁的景觀街道，以及觀音廟、大召、五塔寺、大東街等8個(gè)文化景點(diǎn)；加強(qiáng)道路交通管理設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市“暢通工程”目標(biāo)；實(shí)施東區(qū)集中供熱、西北熱源廠、金橋熱網(wǎng)配套及供熱管網(wǎng)項(xiàng)目建設(shè)，改造10座熱力站；著力構(gòu)建城市水系，加快東、西河等環(huán)城河綜合治理，以及紅吉水庫、紅山口水庫、北郊地表水廠、金橋開發(fā)區(qū)雨污水管網(wǎng)建設(shè)，擴(kuò)建辛辛板污水處理廠；推進(jìn)天然氣配氣管網(wǎng)建設(shè)，新建20座天然氣加氣站；加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)及垃圾處理設(shè)施建設(shè)；抓緊進(jìn)行焦化廠、煉鐵廠易地搬遷；加快場站和智能公交建設(shè)，新增200臺(tái)公交營運(yùn)車輛；下大力氣推進(jìn)舊城區(qū)和“城中村”改造；配套完善自治區(qū)黨政辦公樓周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；強(qiáng)化園林綠化建設(shè)，重點(diǎn)抓好濕地公園、游樂園、蒙古風(fēng)情園、大青山野生動(dòng)物園等11座公園，以及二環(huán)路、環(huán)城水系、繞城高速公路景觀帶和城市道路、新舊住宅小區(qū)的綠化美化；配合自治區(qū)搞好體育館、博物館、大劇院、國際會(huì)展中心以及機(jī)場改擴(kuò)建等大慶重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，完成呼