【正文】 落實(shí)為了提高城市廣場整體管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理中心具有如下工作職能：工作職能：216。而在整個(gè)具體運(yùn)作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者。公司本著高效、精干、科學(xué)的管理原則，物業(yè)管理中心設(shè)立“四部一室”，由物業(yè)管理中心總經(jīng)理直接對各部室的工作實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)，以便于容易、全面、直接、及時(shí)掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個(gè)管理過程，減少失誤，提高工作效率。已建成的一期工程從規(guī)模和機(jī)電設(shè)備的復(fù)雜性都要求有高檔物業(yè)管理與其配套，和二期的建設(shè)、銷售并駕其驅(qū)，物業(yè)得以保值增值。m2。m2，寫字樓22元/月二期工程計(jì)劃為26萬平方米的超高層住宅小區(qū)。第二章 京港城市廣場概況 地理位置該項(xiàng)目位于北京朝陽區(qū)十里堡甲3號與紅廟大街、京通高速路比鄰，占地32000平方米，計(jì)劃將與地鐵總站四惠東站相接。如：北京的航華科貿(mào)中心和國際金融大廈、上海的招商局大廈和招商局廣場、廣州的京光廣場、南京的招商局國際金融中心，天津的招商局國際海運(yùn)中心、武漢的招銀大廈等。招商局地產(chǎn)集團(tuán)是負(fù)責(zé)處理招商局所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司。 招商局集團(tuán)及旗下招商局地產(chǎn)集團(tuán)后盾支持。北京、上海公司已獲得ISO9002質(zhì)量體系國際認(rèn)證，武漢公司管理的“招銀大廈”榮獲“全國優(yōu)秀示范大廈”?？偛繉傧碌牧髤^(qū)域公司實(shí)行一體化管理，集約發(fā)展，信息共享，高效運(yùn)作。 招商局物管公司總部支持。公司行政人事部、物業(yè)管理部、工程維修部、安全保衛(wèi)部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部將對物業(yè)管理中心提供專業(yè)的對口服務(wù)，我公司還將引進(jìn)在其他物管項(xiàng)目中成功運(yùn)行的ISO9002國際質(zhì)量體系，準(zhǔn)備在城市廣場引入即將正式公布的質(zhì)量體系最新標(biāo)準(zhǔn)，ISO9002—2000服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使質(zhì)量體系檢查監(jiān)督功能在服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)得到更好的發(fā)揮。 公司本部高層領(lǐng)導(dǎo)將在管理體制、經(jīng)營運(yùn)作模式等方面給予物業(yè)管理中心支持與幫助，公司對物業(yè)管理中心各崗位員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、安全培訓(xùn)及技能培訓(xùn)。整個(gè)員工隊(duì)伍中，大專以上學(xué)歷的106人，占全體員工的20%，35歲以下員工299人，占全體員工的55%。 招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)為了在激烈的市場競爭中生存與發(fā)展，我們積極導(dǎo)入ISO9002國際質(zhì)量保證體系并于1999年通過認(rèn)證，使公司的管理步入了標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的軌道。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國內(nèi)知名企業(yè)如：招商銀行、泰康保險(xiǎn)、中國電信、中國造幣總公司等均已先后 入住或即將入住我們管理的大廈。招商局物業(yè)管理有限公司總部設(shè)于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武漢、香港等城市設(shè)有地區(qū)性公司，管理面積達(dá)200余萬平方米，并成立了保潔中心、物資配送中心和工程維修中心，已邁進(jìn)了規(guī)?；?jīng)營。招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍?，F(xiàn)在，招商局已發(fā)展成為總投資逾580億港元的多元化現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，被譽(yù)為香港“四大中資企業(yè)”之一，業(yè)務(wù)涉及交通基建、運(yùn)輸、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)貿(mào)易、工程地產(chǎn)、旅游酒店等七大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。曾開創(chuàng)了中國近代民族航運(yùn)業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在中國近代經(jīng)濟(jì)史和社會發(fā)展史上具有重要地位。 結(jié)束語 63165。 第十二章對業(yè)主關(guān)于服務(wù)承諾方面的幾點(diǎn)承諾 56165。 第十章日常物業(yè)管理服務(wù)工作 47165。 第八章便民服務(wù) 37165。 第六章各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施 30165。 第四章管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 15165。 第二章京港城市廣場概況 6165。京港城市廣場物業(yè)管理投標(biāo)書(招商物業(yè))目 錄165。 第一章實(shí)力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司 2165。 第三章擬采取的管理方式、工作計(jì)劃 10165。 第五章管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管理 27165。 第七章社區(qū)文化 36165。 第九章京港城市廣場物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)預(yù)算 39165。 第十一章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 54165。 第十三章我們的管理優(yōu)勢 61165。 附件 65第一章 實(shí)力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司中國招商局始創(chuàng)于1872年，一向以“專注實(shí)業(yè)，開拓進(jìn)取，重諾守信，服務(wù)社會”的精神開拓不同業(yè)務(wù)，為建設(shè)一個(gè)安定繁榮的社區(qū)而努力。1978年，招商局又因獨(dú)資開發(fā)中國第一個(gè)對外開放的工業(yè)區(qū)—蛇口工業(yè)區(qū)，打響中國改革開放的第一炮，而為海內(nèi)外矚目。招商局物業(yè)管理有限公司是招商局地產(chǎn)集團(tuán)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，主要承接寫字樓、商場、公寓和大型住宅城市廣場的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；提供寫字樓、商場、公寓和大型住宅城市廣場的物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)和所需的保結(jié)、物資配送和工程維修專項(xiàng)服務(wù)；兼營租售代理、裝修設(shè)計(jì)及裝潢服務(wù)。在管理上，公司采用了“中西聯(lián)合”的管理模式，聘用了美國科爾公司任大型物業(yè)管理項(xiàng)目的顧問，并將美國和香港先進(jìn)的管理方式與中國內(nèi)地的實(shí)際情況融會貫通，使公司的物業(yè)管理體系具有鮮明的個(gè)性，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)管理品牌。目前招商局物業(yè)管理有限公司在北京管理著包括航華科貿(mào)中心、北京國際金融大廈、北京華商大廈、北京華彬國際大廈、凱旋大廈等高檔物業(yè)項(xiàng)目，管理面積近60萬平方米。無論從管理面積還是管理的檔次在北京同行業(yè)中均名列前茅。（具體項(xiàng)目情況見附件之專案介紹）招商局物業(yè)管理有有限公司管理項(xiàng)目一覽表地 區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)管理面積北京招商局航華科貿(mào)中心寫字樓、公寓、商場320,000M2北京國際金融大廈5A級寫字樓103,400M2北京華商大廈寫字樓、酒店32,000M2北京凱旋大廈高檔寫字樓83,954M2北京華彬國際大廈5A級寫字樓、高檔俱樂部53,000M2上海招商局廣場高檔寫字樓、商場69,775M2招商局大廈高檔寫字樓、商場72,004M2武寧小城高檔住宅區(qū)130,000M2武漢武漢招銀大廈5A級寫字樓52,024M2南京南京招商局國際金融中心高檔寫字樓、公寓、商場169,000M2西安西安招商局廣場甲級寫字樓、商場、公寓68,000M2香港西港中心等寫字樓、商場、公寓910,000M2附：專業(yè)人才高素質(zhì)的管理隊(duì)伍培訓(xùn)技術(shù)經(jīng)營管理文件系統(tǒng)地區(qū)公司全方位支持接管物業(yè)的“寶塔型”支持系統(tǒng)招商局集團(tuán)及招商局地產(chǎn)集團(tuán)招商局物管公司總部及兄弟單位信譽(yù)形象支持信 息理 念管理技術(shù)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)216。以北京公司為例在所有539名員工中，管理人員有55人占職工總數(shù)的10%，其中具有本科以上學(xué)歷的23人，占管理人員的46%，具有中級以上職稱的31人，占管理人員的56%，并且絕大部分管理人員參加了建設(shè)部或北京市房屋土地管理局舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。216。公司本部以成熟的物業(yè)管理運(yùn)作體制，完善的培訓(xùn)機(jī)制，健全的規(guī)章制度輸入到物業(yè)管理中心，使得物業(yè)管理中心體現(xiàn)出一體化管理風(fēng)格。216。招商局物業(yè)管理有限公司在北京、上海、香港、南京、西安、武漢等地管理著200多萬平方米的高檔樓宇，在中國物業(yè)界名列前茅。在經(jīng)營管理模式，先進(jìn)的管理技術(shù)方面給予公司強(qiáng)力支持。216。招商局集團(tuán)歷史悠久，時(shí)至今日擁有500多億資產(chǎn)，在國內(nèi)外聲譽(yù)卓著。地產(chǎn)集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、武漢、西安、香港等大城市的黃金地段已發(fā)展了18個(gè)高水準(zhǔn)物業(yè)項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e超過170萬平方米，投資額超過120億元。 工程進(jìn)程，樓高78米，各26層；，樓高80米，21層；，樓高21米，6層。 入住情況商場已全面營業(yè)（屬開發(fā)商自營）寫字樓入住率約50%，主要公司……公寓入住率約50%,主要業(yè)主、租戶以日本、韓國為主 主要設(shè)備、設(shè)施、清單鍋爐系統(tǒng)能源種類（煤、燃?xì)?、油）蒸氣、煤氣循環(huán)泵（數(shù)型、耗電量）冷凍10臺 熱水8臺 采暖10臺供應(yīng)對象及范圍寫字樓、商場、公寓首層空調(diào)系統(tǒng)冷凍機(jī)器5臺96KW冷凍泵14臺936KW冷卻泵5臺660KW冷卻塔20新風(fēng)機(jī)35空調(diào)機(jī)50919KW風(fēng)機(jī)盤管337車庫排風(fēng)扇31217KW其它排風(fēng)扇44380KW空調(diào)補(bǔ)水泵222KW照明系統(tǒng)室外泛光照明72紅燈215KW車庫照明130026KW商場照明17001020KW給排水系統(tǒng)生活給水泵+消防8+20134+1500KW排污泵24180KW中水循環(huán)泵15120KW電梯升降客梯11升降貨梯666KW自動扶梯860KW采暖、熱力系統(tǒng)采暖循環(huán)泵10生活熱水循環(huán)泵8衛(wèi)星電視系統(tǒng)處理器捷洛得450型美國控制點(diǎn)：商場、公寓、寫字樓調(diào)制器550型美國接收機(jī)東芝日本廣播系統(tǒng)日本TOA型消防專用、在報(bào)警狀態(tài)向公眾全壓廣播（屬區(qū)控）保安電視監(jiān)控 [B座寫字樓、背景音樂]美國AD產(chǎn)品控制點(diǎn)：公寓、商場地下東門、寫字樓、電梯、站房等通訊系統(tǒng)可視對講韓國韓宇產(chǎn)品1 2 公寓NKC產(chǎn)品（澳洲）3 公寓計(jì)算機(jī)系統(tǒng)控制 分別有：消防、樓宇自控、保安電梯監(jiān)控視共9臺樓宇自控系統(tǒng)公寓區(qū)域馬爾法、蘭吉年產(chǎn)品Um2000型（瑞士）商場霍絡(luò)韋爾產(chǎn)品美國 開發(fā)公司、物業(yè)管理開發(fā)商：京港物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：中海物業(yè)管理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：公寓7元/月m2，商場13元/月 綜合分析該物業(yè)群地處交通要道，已建成項(xiàng)目在附近區(qū)域?qū)俑邫n物業(yè)，已形成一定市場號召力，并帶動周圍餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展，有很大的升值潛力。第三章 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物資裝備情況一．?dāng)M采取的管理方式（一）京港城市廣場物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)京港城市廣場物業(yè)管理中心將采取由公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)主管理委員會實(shí)行整體管理監(jiān)督的中心總經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理中心的日常管理工作接受公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核。京港城市廣場物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖 考核監(jiān)督直接領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理中心公司各職能部門業(yè)主管理委員會 公 司物業(yè)管理部安全保衛(wèi)部工程維修部行政人事部計(jì)劃財(cái)務(wù)部中央調(diào)度室（二）京港城市廣場物業(yè)管理中心運(yùn)作機(jī)制1．管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。各項(xiàng)工作一經(jīng)下達(dá)，執(zhí)行責(zé)任人即開始運(yùn)作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心經(jīng)理，供總經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物業(yè)管理中心的工作做到有布置，有檢查，有總結(jié)，從而根本上保證了物業(yè)管理中心工作的有效性。 受理各類投訴216。 受理業(yè)主住戶求助216。 交換各類信息216。 檔案資料管理216。 主管社區(qū)文化216。 ISO9002程序推廣、執(zhí)行物業(yè)管理中心工作時(shí)間： 每天工作時(shí)間： 8:00am—6:00pm 同時(shí)設(shè)置24小時(shí)中央調(diào)度室，節(jié)假日照常上班。第一階段：成立招商局北京京港城市廣場物業(yè)管理中心接管工作組 時(shí)間：中標(biāo)后立即成立 人員：物業(yè)管理中心總經(jīng)理 1人 物業(yè)管理部 2人 工程維修部 3人 安全保衛(wèi)部 3人 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 2人 行政人事部 1人工作內(nèi)容： 熟悉城市廣場各方面的具體情況，掌握相關(guān)數(shù)據(jù)及資料，了解城市廣