【正文】 的前期推廣費用由開發(fā)商通過管理公司來支付，開發(fā)商也已將這部分費用計入項目開發(fā)成本當(dāng)中?！　”憩F(xiàn)三：整體推廣后勁不足　　整體推廣是成功經(jīng)營的重要手段之一，特別是在項目的開業(yè)前期和各個調(diào)整期，整體推廣能夠起到相當(dāng)重要的作用。小業(yè)主除了收租外，其余要承擔(dān)費用的事多數(shù)采取不聞不理的手法，這就難倒了管理公司和開發(fā)商。一個商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營一段時間之后，為吸引更多的眼球，它可能需要進(jìn)行翻新、改造等。調(diào)整業(yè)態(tài)和品類肯定會涉及到不同營業(yè)面積的租期、租金、面積重組等方面的調(diào)整，這將可能影響到一部分業(yè)主的權(quán)益，一旦這部分或個別業(yè)主不同意調(diào)整方面，經(jīng)營調(diào)整將無法進(jìn)行，項目整體持續(xù)良好經(jīng)營得不到保障，最終可能走向整體失敗。其主要表現(xiàn)有三個方面：　　表現(xiàn)一：經(jīng)營調(diào)整不順暢　　一個商業(yè)地產(chǎn)含有許多不同的業(yè)態(tài)，而一種業(yè)態(tài)也擁有多種商業(yè)（或服務(wù)）品類，不同的品類具有不同淡、旺季及產(chǎn)品（或服務(wù)）的生命周期，因而各種品類在不同時期有不同的銷售量。分散經(jīng)營必須在統(tǒng)一管理的前提下進(jìn)行，否則，項目的經(jīng)營極易陷入困境。然而，由于商業(yè)意識不足及真正的商業(yè)人才奇缺的原因，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不“揚長避短”——繼續(xù)發(fā)揚“賣完走人”的住宅開發(fā)模式，加快資金回籠速度，避開商業(yè)人才缺乏的短處，將商鋪經(jīng)營踢給大型商家或投資客自理。它不但要求能部分銷售，且要售后不亂，保證項目能持續(xù)成功經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對這塊資金市場十分青睞，如果能有10%的居民存款拿出來投資商鋪，相當(dāng)于2004年15月份商業(yè)營業(yè)用房投資額458億元的二十四倍，既然有了這個市場，開發(fā)商何樂而不為呢？　　原因三：開發(fā)商“揚長避短”　　國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，一些開發(fā)模式也十分成熟。　　自2000年以來，個人投資的主力品種——股票市場一蹶不振，大多數(shù)入市者的股票市值已蒸發(fā)了五、六成，收益情況慘不忍睹；期貨則因九十年代的騙局多多而至今只有極少數(shù)人跟進(jìn)，跟進(jìn)者也是多虧少盈；銀行存款利率更是低得可憐，%，%，這使銀行成為很多人存款安全的地方；國債和企業(yè)債的回報率略高些，%，7年期企業(yè)債約4%，但亦不盡如意。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，資金周轉(zhuǎn)率越高，說明其銷售面積越多，項目越是短線操作?！　∮嘘P(guān)的調(diào)研機構(gòu)曾對香港和國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)行分析。銷售商鋪也成為商業(yè)地產(chǎn)短線操作的標(biāo)志。　　在國家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商向銀行貸款的難度很大，其它融資渠道則幾乎沒法弄到錢：信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪；國外房地產(chǎn)投資機構(gòu)的進(jìn)入難度更大，除政策因素外，國內(nèi)獨有的商業(yè)地產(chǎn)贏利模式讓這些投資機構(gòu)知難而退?！　《叹€操作的三大原因　　與較高的利潤空間成線性正相關(guān)關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)同樣具有較大的風(fēng)險，特別是采取了短線操作模式的項目。商業(yè)地產(chǎn)贏利模式影響項目的成功率，而贏利模式又受制于項目的融資渠道和自有資金量?！　∧壳暗内A利模式類似十幾年前我國臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用的模式，據(jù)臺灣有關(guān)資深人士透露，采用這些模式的項目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營，其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營調(diào)整，最終亦難以成功?！爱a(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部出售，而將其經(jīng)營權(quán)租給某些大型的零售企業(yè)；“主力店租賃+商鋪全零售”模式則是開發(fā)商保留若干主力店群的產(chǎn)權(quán)，將其余的小商鋪全部零售。在國家宏觀調(diào)控之后的商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)量增長幅度將會有所下降。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國民經(jīng)濟(jì)的增長速度?！　≈袊虡I(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀　　隨著住宅開發(fā)商利潤率的減少，從2002年年初起，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擠入利潤空間很大的商業(yè)地產(chǎn)。但是，已開業(yè)的大型商業(yè)項目問題很多，正在銷售中且未開業(yè)的則存在較多的隱患。解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作　在國外及香港地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目，發(fā)展商絕大多數(shù)是采用長期投資和管理的贏利模式，然而，我國絕大部分商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式則為短線操作。缺點：①要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；②需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；③對主力店的招租能力要求極高。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。４、 層（或片）與散結(jié)合出租模式　　此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。優(yōu)點：①租金很高，開發(fā)商收益可最大化；②物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；③租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。３、 分散出租模式　　分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進(jìn)行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務(wù)結(jié)算等。缺點：①需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；②需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；③各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。２、 分層或分片出租模式　　與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。缺點：①收益低，其收報率在3～5%之間；②租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；③不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準(zhǔn)確。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個月租金的押金。這里將對常用的幾種地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進(jìn)行分析。其實這是容易理解的，花點小錢做些商業(yè)策劃，可提高項目的成功率，幫助開發(fā)商追求股東權(quán)益最大化的目的。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機構(gòu)對接的獨立經(jīng)營管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。地產(chǎn)商業(yè)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常營運管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。商業(yè)地產(chǎn)正是這種交易服務(wù)機構(gòu)。在我國現(xiàn)行的統(tǒng)計指標(biāo)體系中，“商業(yè)”為“批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)”所取代，進(jìn)出口業(yè)和商業(yè)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)亦包括在內(nèi)?！　∏疤K聯(lián)及其東歐國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為，商業(yè)是組織消費品的流通行業(yè)，但并不包含對外貿(mào)易、生產(chǎn)企業(yè)銷售和生產(chǎn)資料流通等?！　　掇o海》對商業(yè)的定義是：指連接工業(yè)同農(nóng)業(yè)、城市同農(nóng)村、生產(chǎn)和消費的橋梁和紐帶；其職能是收購、銷售、調(diào)撥和儲存；其任務(wù)是為生產(chǎn)和消費服務(wù)。由于地產(chǎn)商業(yè)尚屬新概念，筆者覺得有必要就地產(chǎn)商業(yè)的范疇及其經(jīng)營模式提出一些見解，愿能起到拋磚引玉之效，讓大家共同探討。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)管理作者：日期：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料（續(xù)2）地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營模式的探討 1解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作 3調(diào)整中的商業(yè)地產(chǎn) 6中小城市商業(yè)地產(chǎn)如何招入主力店 8淺談地產(chǎn)商業(yè)的招商特點 9明州廣場對沿海市郊商業(yè)地產(chǎn)招商的啟示 10金猴廣場項目主力店招商推介 12馬斯洛理論在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)種規(guī)劃中的應(yīng)用 14寶安中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商對策 15商業(yè)地產(chǎn)主力店信托的二種模式 17MALL開發(fā)商如何與異地管理顧問更有效地合作 19我國商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫？ 20商業(yè)地產(chǎn):熱潮下的思考 21商業(yè)地產(chǎn)項目能整體銷售嗎？ 22地產(chǎn)商業(yè)范疇及其經(jīng)營模式的探討　地產(chǎn)商業(yè)是現(xiàn)代商業(yè)的一個組成部分，是多元化、多層次、多業(yè)態(tài)、大跨度的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動，是生產(chǎn)和消費的結(jié)合部和連接體，直接關(guān)系到市場的實現(xiàn)，以及國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和快速發(fā)展。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，地產(chǎn)商業(yè)將會受到越來越多的房地產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)等相關(guān)行業(yè)人士和學(xué)者的重視和研究。一． 地產(chǎn)商業(yè)的范疇　　先看看商業(yè)的定義?！　《鞣綄W(xué)者是這樣定義商業(yè)的：商業(yè)包括所有的交易形式批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口貿(mào)易、轉(zhuǎn)口貿(mào)易以及為進(jìn)行交易而存在的一切服務(wù)業(yè)，如銀行業(yè)、儲運業(yè)、保險業(yè)及相關(guān)的中介服務(wù)等。我國由于受到其影響，一直使用類似的劃分方法?！　男袠I(yè)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)類型有批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、進(jìn)出口業(yè)；從投資主體來看，商業(yè)類型由買賣型向外買賣型的延伸，各類經(jīng)紀(jì)代理和交易中介服務(wù)機構(gòu)，如批發(fā)市場、商品交易所也列入商業(yè)范疇?！　〉禺a(chǎn)商業(yè)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動。二． 地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式　　地產(chǎn)商業(yè)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。有些大型房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托有專業(yè)的公司分別進(jìn)行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，分工之細(xì)和專，令一些專業(yè)人員連連叫好?！　〉禺a(chǎn)商業(yè)的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的，不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。１、 整體出租模式　　整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。優(yōu)點：①不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；②交易簡單，結(jié)算方便；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目；④物業(yè)的升值空間較大；⑤帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計產(chǎn)權(quán)式商鋪。適用類型：①無商業(yè)專才的開發(fā)商；②資金實力雄厚的開發(fā)商；③經(jīng)營相對保守的開發(fā)商；④售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；⑤物業(yè)面積一般不超過30000㎡。優(yōu)點：①租金相對整體出租要高一些；②風(fēng)險分散，租金相對有一定保證；③物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；④比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；⑤某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進(jìn)行重新招租。適用類型：① 資金實力雄厚的開發(fā)商；② 售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；③ 物業(yè)面積在20000～50000㎡。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。缺點：①需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理；②需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；③招商能力的要求極高；④ 日常經(jīng)營能力的要求高；⑤ 經(jīng)營風(fēng)險最大適用類型：① 商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；② 面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大；③ 售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租。優(yōu)點：① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高；② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；③有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件；④為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。適用類型：主要是50000㎡以上的購物中心。解碼商業(yè)地產(chǎn)短線操作 　　近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)在我國各地迅速興起，發(fā)展勢頭很好。投資客和開發(fā)商應(yīng)分析這些問題，以便能在項目的操作中設(shè)計出多方共贏的贏利模式，為項目能夠持續(xù)成功經(jīng)營創(chuàng)造條件。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年15月，商業(yè)營業(yè)用房投資458億元，%，占全社會固定資產(chǎn)投資額的3%，%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積為11092萬平方米，%，其中，新開工2734萬平方米，增長23%，竣工2822萬平方米，%。總體來講，可以斷定我國商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)的確是過熱。　　2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目，多數(shù)采用“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。前者的后遺癥比后者更為嚴(yán)重，這二種商業(yè)地產(chǎn)贏利模式在一些已開業(yè)的項目中暴露了許多問題，引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的糾紛，一些項目也因此停止?fàn)I業(yè)。這二種贏利模式均可謂短期操作模式。隨著國家宏觀調(diào)整下的各類限制，此類短期操作模式將被大部分開發(fā)商繼續(xù)采用。到底是哪些原因造成中國商業(yè)地產(chǎn)短線操作的現(xiàn)象呢？筆者認(rèn)為有三大原因：　　原因一：自有資金不足　　一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往要少則幾億元，多的甚至達(dá)幾十億元，建議期也較長，達(dá)24年，而開發(fā)商往往僅能投入10%20%的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道?！　≡诟鞣N融資渠道幾乎不通的情況下，商鋪預(yù)售成了開發(fā)商唯一的希望。銷售比例越大，項目投資回收期越短，風(fēng)險也越大。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為銷售收入（或營業(yè)收入）與平均資產(chǎn)總值之比，它是衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)效率的指標(biāo)?！　≡蚨菏袌鎏峁┝似鯔C　　我國金融市場的個人投資品種不多且收益情況均不理想，這給商業(yè)地產(chǎn)商鋪銷售提供了良好的契機。　　據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這個數(shù)據(jù)是很驚人的，其中有部分一直在尋找回報率高些的個人投資品種，而商業(yè)地產(chǎn)5%12%年回報率的商鋪當(dāng)然具有很強的吸引力。但是，這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式，相對于住宅開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得十分復(fù)雜。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗外，還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等專業(yè)人才。
　　短線操作的后遺癥　　商業(yè)地產(chǎn)的管理特點是分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理。而短線操作下的商業(yè)地產(chǎn)部分商鋪產(chǎn)權(quán)分散，將成為統(tǒng)一管理的障礙。這就要求各級經(jīng)營者須按商業(yè)規(guī)律不斷調(diào)整業(yè)態(tài)、品類，使整個業(yè)態(tài)組合更加適應(yīng)有效商圈的實際需求和競爭變化?！　”憩F(xiàn)二：物業(yè)改造沒人理　　消費者的消費觀是不斷變化的，其對購物環(huán)境的要求亦不是一成不變，消費者總喜歡到價格合理且環(huán)境優(yōu)美的場所購物消費。一般情況下，各租戶都比較重視自家營業(yè)面積內(nèi)的形象，而忽視了公共空間的重要性。對于一個已成功經(jīng)營的項目來講，費用的分擔(dān)可能不是問題，因為不管是租戶，還是小業(yè)主，其經(jīng)營收益都比較高，分擔(dān)一些改造費用問題不大，而對于一個剛剛起步才一、二年的項目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想，改造費用也成了多方扯皮的原因。整體推廣一般通過媒體、宣傳冊、VIP卡、明星助興、公益活動等相關(guān)的促銷活動宣傳項目的服務(wù)、銷售內(nèi)容、優(yōu)惠條件等，以吸引更多的消費者前