【正文】 作準(zhǔn)則員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo)對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的忠誠(chéng) 營(yíng)造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。 ”項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。n 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 選人要慎重，用人要信任。項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ：n 項(xiàng)目委托人的代表，n 項(xiàng)目全過程管理的核心，n 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織n 項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。n 通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式n 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對(duì)外委托。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。公司制項(xiàng)目管理模式n 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項(xiàng)目管理模式n 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。面臨加入 WTO挑戰(zhàn)的中國(guó)企業(yè)n 中國(guó)在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國(guó)將參加全球化的公平的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；n 中國(guó)市場(chǎng)將失去高關(guān)稅的保護(hù)；n 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國(guó)項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識(shí)和實(shí)踐 .項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國(guó)際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級(jí)證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí)n Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊(cè)項(xiàng)目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員ISOBaseline)n 42個(gè)知識(shí)和實(shí)踐元素，其中核心元素28個(gè)，增加元素 14個(gè)。(IPMAn 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng) .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。項(xiàng)目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場(chǎng) (market)等 .7Mn 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。解散項(xiàng)目組。7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。6．文檔總結(jié)。4．項(xiàng)目清算。2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營(yíng)銷。制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。建立項(xiàng)目組織。實(shí)施階段n 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。4． 3． 2． n 1． n 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。3． 2． n 1． 項(xiàng)目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段 經(jīng)營(yíng)階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。n ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。項(xiàng)目的特征n 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；n 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；n 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性；房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義n 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論n 什么是項(xiàng)目n 什么是項(xiàng)目管理n 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 項(xiàng)目的生命周期n 項(xiàng)目資源n 國(guó)際項(xiàng)目管理發(fā)展n 中國(guó)項(xiàng)目管理狀況n 項(xiàng)目管理知識(shí)體系n 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級(jí)市場(chǎng)，它是業(yè)主與購(gòu)買者或租賃者之間的橋梁。(3)二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。n 房地產(chǎn)可分為： n 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂 “至高無 上 ” 。Stephen前言n 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。Presentedby同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。(1)n (2)n 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷。三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。受理的對(duì)象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。項(xiàng)目的含義n 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項(xiàng)目管理n 定義定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對(duì)項(xiàng)目的需求和期望。開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營(yíng)階段前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。規(guī)劃階段n 對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。確定項(xiàng)目經(jīng)理。確定項(xiàng)目組主要成員。確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）5． 6． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。n 1． 2． 3． 4． 5． 6． n 7． 8． n 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。n 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。3．配合物業(yè)公司交房。5．資產(chǎn)清理。8． n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 .29項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長(zhǎng)城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 1）n IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對(duì)于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% n 項(xiàng)目需要補(bǔ)救