【正文】 作準則員工既是單個成員，又是團隊整體，要與他們進行良好的交流為個體成員和團隊樹立起明確的目標對團隊工作及為團隊建設付出的努力適當進行獎勵表現(xiàn)出對團隊的忠誠 營造班子激勵機制 激勵理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。 ”項目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項目管理目標；2，制定職工行為準則；3，選用人才；項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實際，調(diào)查研究；3，學習；4，落實合同；項目班子 項目班子共同點：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 選人要慎重，用人要信任。項目經(jīng)理（ 1） ：n 項目委托人的代表，n 項目全過程管理的核心，n 項目班子的領導者，n 項目有關各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。房地產(chǎn)項目的管理組織n 項目經(jīng)理部是項目管理的工作班子。n 通過分標可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的建設問題。分標的重要性n 通過分標和任務的委托，可以保證項目總目標的順利實現(xiàn)。專業(yè)管理公司項目制模式n 專業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委托。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項目管理模式n 根據(jù)管理學中組織結(jié)構的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設置開發(fā)、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。面臨加入 WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關稅的保護；n 市場競爭的激烈殘酷，適應期 13年；n 中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強盛的 重要因素 。項目管理與其他管理學科的關系一般管理知識和實踐 .項目管理知識體系一般公認的項目管理知識和做法應用領域知識和實踐此圖表示學科領域之間關系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國際項目管理專業(yè)資格認證n PMI 項目管理專業(yè)人員資格認證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項目經(jīng)理認證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項目管理技術員ISOBaseline)n 42個知識和實踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個。(IPMAn 近代項目管理的成熟 : 關鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術 (PERT） 阿波羅登月計劃n 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。項目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學技術 (method of ST)及市場 (market)等 .7Mn 項目管理作為方法和手段，也是資源。解散項目組。7．對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備。6．文檔總結(jié)。4．項目清算。2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收。結(jié)束階段n 項目結(jié)束的有關工作 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡、商業(yè)等進場。項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。取得土地使用權（可以在第一、二階段）。建立項目組織。實施階段n 按計劃啟動實施項目工作 通過公司決策層批準進入下一階段。提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。4． 3． 2． n 1． n 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。3． 2． n 1． 項目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實施階段n 結(jié)束階段 經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實現(xiàn)自己預期投資收益的行為。當然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。n ——項目管理就是把各種資源應用于項目，以實現(xiàn)項目的目標。項目的特征n 項目任務和成果具有一次性；n 項目目標具有明確性：如工期目標，費用目標，質(zhì)量目標；n 項目系統(tǒng)具有整體性；n 項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義n 房地產(chǎn)項目是工程建設項目的一種，是指在一定的時間，費用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。第一章：房地產(chǎn)項目管理概論n 什么是項目n 什么是項目管理n 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 項目的生命周期n 項目資源n 國際項目管理發(fā)展n 中國項目管理狀況n 項目管理知識體系n 中介機構：服務于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。(3)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。n 房地產(chǎn)可分為： n 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設周期長、使用壽命長，全生命期均需維護，購房者可以說是花費了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂 “至高無 上 ” 。Stephen前言n 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應用于各個行業(yè)。Presentedby同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟效益的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護自身的聲譽。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務等行業(yè)和企業(yè)的總稱。(1)n (2)n 代理行：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。項目的含義n 對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標準完成的一次性任務。項目管理n 定義定義 :項目管理是在項目活動中運用知識、技能、工具和技術，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段前期的準備階段n 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權出讓、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、審定設計方案通知書等，方可開工建設。建筑施工階段n 工程建設階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。概念階段n 主要任務是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。通過公司決策層批準進入下一階段。規(guī)劃階段n 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備 確定項目總負責人（重點項目）。確定項目經(jīng)理。確定項目組主要成員。確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結(jié)構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）5． 6． n 本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。n 1． 2． 3． 4． 5． 6． n 7． 8． n 本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設計院、承建商、供應商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關系、協(xié)調(diào)各部門之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質(zhì)量 成本 進度、項目的銷售等。n 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證。3．配合物業(yè)公司交房。5．資產(chǎn)清理。8． n 本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備 .29項目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場競爭中項目管理是成功的關鍵 ！項目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項目管理的萌芽 :工人為 20世紀 40年代， ‘ 曼哈頓計劃 ’ 。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具美國項目管理狀況（ 1）n IT項目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對于 IT 8400個項目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項目實現(xiàn)其目標 16% n 項目需要補救