【正文】 據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開發(fā)和投資建設(shè)。3城市詳細(xì)規(guī)劃。1城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的期限一般為20年。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。仲裁必須有仲裁協(xié)議或仲裁或訴訟第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)與工程建設(shè)管理制度與政策第一節(jié) 城市規(guī)劃管理制度與政策一 城市規(guī)劃概述（一） 城市規(guī)劃的基本概念城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)。強(qiáng)制拆遷有三個(gè)重要區(qū)別：一是實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提；二是對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以直接進(jìn)入強(qiáng)制拆遷程序，而不必經(jīng)過責(zé)令限期拆遷的程序；三是實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的時(shí)候，應(yīng)由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。2依法起訴若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。第五節(jié) 城市房屋拆遷糾紛的處理二 房屋拆遷糾紛的處理方式（一）達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式(行政糾紛)1行政裁決《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，也是合法建筑。拆遷人對(duì)拆除必須 拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評(píng)估確定其價(jià)格，用成本法評(píng)估。三 公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償公益事業(yè)、公共福利性非生產(chǎn)性事業(yè).非營利性的是公享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否有收益。二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押人認(rèn)可。二 抵押房屋的補(bǔ)償、安置一是要認(rèn)定抵押的有效性。第四節(jié) 特殊情況的拆遷補(bǔ)償、安置一 產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。即等價(jià)的原則。四 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算?！坝猛尽笔侵副徊疬w房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。(價(jià)格相當(dāng))三 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本原則是—等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估的辦法確定。補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋所有人,而不是使用人, 所有人包括公民,也包括法人.二 補(bǔ)償方式1貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。四 自行拆遷與委托拆遷是兩種方式。協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。二 房屋拆遷管理部門發(fā)放《拆遷許可證》。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。對(duì)于出租房屋“被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)補(bǔ)拆遷人給予補(bǔ)償。3貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。三 《拆遷條例》修改的主要內(nèi)容（二）修改的重點(diǎn)1拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象定義為被拆遷房屋的所有人。二 國家城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門。連續(xù)兩年以上未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并予以公告。國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)給原土地使用權(quán)者適當(dāng)補(bǔ)償。（1）土地使用權(quán)者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；（2）國家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)。3劃撥土地使用權(quán)可以抵押。（2）用地單位因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不適辦理土地出讓的，可實(shí)行租賃。2劃撥土地使用權(quán)可以出租。三 劃撥土地的管理1劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓。4在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地。2劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。第五節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥一 土地使用權(quán)劃撥的含義 土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。4司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。3因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。（四） 土地使用權(quán)的收回1土地使用權(quán)屆滿的收回。（二）土地使用權(quán)出讓方式商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式。5土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之前關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。 3土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。1土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場，由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。（三） 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)等被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。但每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。（一） 土地補(bǔ)償費(fèi)和標(biāo)準(zhǔn)1征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地補(bǔ)征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10 倍。（五）臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過兩年，（1）并不得改變批準(zhǔn)的用途，（2）不得從事生產(chǎn)性、營業(yè)性或其他經(jīng)營性的活動(dòng)，（3）不得修建永久性建筑。2征用農(nóng)地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)；3基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，基他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批；4其他用地和已經(jīng)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體項(xiàng)目，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國務(wù)院備案。建設(shè)單位征用土地，持有國家主管部門或者縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)的證書或文件，依法辦理了征用手續(xù)后。（四）有償使用土地的原則土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度長期并存(取得土地二種方式)。本章介紹通過征用和出讓方式取得建設(shè)用地土地使用權(quán)的有關(guān)制度、政策與相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為1農(nóng)用地、2建3設(shè)用地和未利用土地。7國有土地的范圍，如下：（1）城市市區(qū)的土地；（2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（3）國家依法征用的土地 ；（4）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；（5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。6宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。3土地的全民所有制由國務(wù)院代表國家行使。第二章 建設(shè)用地制度與政策第一節(jié) 中國現(xiàn)行土地制度概述1公有制，“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制”。行政法規(guī)有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等。1987年下半年,深圳特區(qū)。1982年深圳特區(qū)開始按照城市土地的不同等級(jí)向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。房地產(chǎn)行業(yè)基本制度與政策總結(jié)作者：日期：房地產(chǎn)基本制度與政策總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)概述一、 房地產(chǎn)業(yè)的基本概念:房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。第二節(jié) 房地產(chǎn)制度改革1998年7月3日《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。第三節(jié) 房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)法制建設(shè)體系的構(gòu)架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范，法律有三部《城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。部門規(guī)章是由部長令頒布的，《暫行規(guī)定》，《實(shí)施辦法》，《通知》規(guī)范性文件，技術(shù)法規(guī)。2《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。5城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都有屬于國家所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家實(shí)行土地用途管制制度。按照國家有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：（1）通過行政劃撥方式（含征用集體土地）取得；（2）通過國家出讓方式取得；（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）；（4）通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。第二節(jié) 征用集體土地制度與政策一、征用集體土地應(yīng)遵守的原則在征用土地時(shí)，土地管理部門和用地單位必須嚴(yán)格遵守下列原則：（1）珍惜耕地，合理利用土地的原則；（2）保證國家建設(shè)用地的原則；（3）妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；（4）有償使用土地的原則；（5）依法征地的原則。（五）依法征地的原則征地行為是政府行為.。二、征用集體土地的政策規(guī)定（二）征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定1征用土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府。（四）對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助征用土地，由用地單位支付（1）土地補(bǔ)償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)、（3）地上附著物和（4）青苗補(bǔ)償費(fèi)。三、土地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（1）土地補(bǔ)償費(fèi)、（2）安置補(bǔ)助費(fèi)以及（3）地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。（二） 安置補(bǔ)助費(fèi)被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。第四節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓一、 土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂谩⒄加?、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，但地下埋藏物歸國家所有。 4集體土地不經(jīng)征用不得出讓。二 土地使用權(quán)出讓政策（一） 出讓計(jì)劃的擬定由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。（三）土地使用權(quán)的出讓年限《出讓條例》規(guī)定了出讓最高年限如下：1居住用地70年；2工業(yè)用地50年；3教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5綜合或其他用地50年。2國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要。60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款。三.（二）土地使用權(quán)出讓合同的履行1用地單位必須按合同約定開發(fā)使用土地，超過開工滿一年未動(dòng)工的，按地價(jià)款的20%以下征收土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工的，可無償收回土地使用權(quán)。1劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用。3．取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。 二 劃撥土地使用權(quán)的范圍1國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地；3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥土地的轉(zhuǎn)讓有兩種規(guī)定：一是報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。（1）房產(chǎn)所有人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。（3）租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)辦理租賃合同，合同期限不得超過出讓年限。應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬.7劃撥土地使用權(quán)的收回。（3）各級(jí)司法部門沒收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；（4）土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)；（5）未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用；（6）不按批準(zhǔn)用途使用土地；（7）鐵路、公路、機(jī)場、礦場等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地。第六節(jié) 閑置土地的處理三 征收土地閑置費(fèi)閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費(fèi)。第三章 城市房屋拆遷管理制度與政策第一節(jié) 城市房屋拆遷管理概述一 城市房屋拆遷的概念國有土地 拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。地方城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門。2補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。4合理確定租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置?！薄氨徊疬w人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”第二節(jié) 城市房屋拆遷管理一《拆遷條例》規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的。三 拆遷協(xié)議拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面合同。但《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)過公證機(jī)關(guān)辦理公證。第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償與安置一 補(bǔ)償對(duì)象房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定。2房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為?！皡^(qū)位”是指某一房屋的地理位置?！暗纫蛩亍睉?yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。(