【正文】 ）：聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)；　　　　持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土地管理部門提出用地申請；兩種處理方式：批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實行征收；也可以不改變土地所有權(quán)，作價入股。 對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助：由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限：征收土地實行兩級審批制度，國務(wù)院和省級政府；農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；　　　 征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批；　　　　 其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案；聽證制度：在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證。征收的特點：⑴強制性（土地征收是國家行為）；⑵妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活（要給予被征地單位經(jīng)濟補償）；　　　　 ⑶被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、（集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋兀?。征收與征用共同之處：⑴都具有一定強制性；⑵都要經(jīng)過法定程序；⑶都要依法給予補償。 書18頁?！　　、谛姓ㄒ?guī)：國務(wù)院令（七條例），⑴土地管理法實施條例、⑵ 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、　　　　 ⑶ 城市房屋拆遷管理條例、⑷ 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、　　　　 ⑸ 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法（特殊）、⑹ 住房公積金管理條例、⑺ 物業(yè)管理條例?！　　　、?需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，按當(dāng)時市場情況補交地價（可延期）?！　‖F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架：　　　　①在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式，將土地使用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者（有償有期限）。城鎮(zhèn)土地使用制度改革：　　　原有的使用制度核心（兩方面）：土地實行行政劃撥，無償無期限使用；禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。③土地用途管制制度，土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地?？缈h級使用土地的，也要分別向土地所在地的土地管理部門分別登記。土地登記以宗地為基本單元，擁有或使用兩宗以上土地應(yīng)當(dāng)分宗申請登記。土地管理的基本制度：（四項）①土地登記制度，國家依法對國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利(抵押權(quán)和承租權(quán)等)進行登記。　　關(guān)于國有建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定：使用權(quán)人享有占有、使用和收益的權(quán)利；不得改變土地用途，如需改變用途，必須經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)；　　　　 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立；房隨地走；地隨房走?！　　　　? 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有　　國有土地的范圍：① 城市市區(qū)的土地；② 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；　　 ③ 國家依法征收的土地；④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；　　 ⑤ 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城市居民的，原屬于其成員集體所有的土地；　　 ⑥ 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地所有制（土地實行社會主義公有制）　　 國有土地：其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使；城市市區(qū)的土地屬于國家所有；建制鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題區(qū)別對待。對于土地供應(yīng)優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%?！? 停止住房實物分配后，職工購房資金來源主要有：職工工資、住房公積金、個人住房貸款以及有的地方的住房補貼。廉租房：廉租房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道；　　　　 城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合的方式，原則上以發(fā)放租賃補貼為主；　　 　標(biāo)準(zhǔn)——城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%；　　　　 廉租房租金實行政府定價，由維修費和管理費二項因素組成；　　　 單位面積的租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)，按市場平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計算；　　廉租住房房源：政府新建；收購；改建； 鼓勵社會捐贈。規(guī)定：嚴(yán)格控制在中小套型； 嚴(yán)格審定銷售價格；實行建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)制度；供應(yīng)實行申請、審批和公示制度。為了降低經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本，計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在2%以內(nèi)，并以征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等4項成本因素為基礎(chǔ)計算。 經(jīng)濟適用房的性質(zhì)：具有保障性的政策性商品房，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。②對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策；③發(fā)放住房補貼。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；②建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系；③繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場；④采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)；⑤發(fā)展住房金融；⑥加強住房物業(yè)管理。 我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度的根本問題：①不能有效滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求；②以租無法養(yǎng)房；現(xiàn)在的目標(biāo)是創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實現(xiàn)住房商品化、市場化、社會化。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項改革：①城鎮(zhèn)住房制度改革、②城市土地使用制度改革、③房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。房地產(chǎn)業(yè)的作用：①可以為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；（七點） ②房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；③可改善人民的住房條件和生活環(huán)境；④可加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；⑤有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境；⑥可擴大就業(yè)；⑦可增加政府財政收入。房地產(chǎn)開發(fā)具有單件性、投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強等特點。 房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理合稱房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 聯(lián)系：房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是甲方與乙方的關(guān)系?！斗康禺a(chǎn)基本制度與政策》復(fù)習(xí)提綱第一章 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理（五類）的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強，是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，也是我國的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，建筑是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（主體地位）、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)分為：咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)（成熟的房地產(chǎn)市場中，經(jīng)紀(jì)業(yè)是主體）。房地產(chǎn)咨詢業(yè)具體業(yè)務(wù)有：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（五個時期）：①1949年以前以土地和房產(chǎn)私有制為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)；　　　　 ②1949～1955年，確立產(chǎn)權(quán)，建立機構(gòu)，改善生活條件；③1956～1965年，國家經(jīng)租與公私合營，確立了公有制在城市房地產(chǎn)中的主體地位；　　　　 ④1966～1978年，房地產(chǎn)混亂停滯；⑤1978～今，進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，確立了社會主義房地產(chǎn)市場的地位。我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的階段（三階段）：①探索和試點階段——提出走住房商品化道路；②改革的全面推進和配套改革階段；③改革的深化和全面實施階段。 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，主要包括：（三點） ①調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的基本框架：　　　①供應(yīng)政策——加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理；②普通商品房供應(yīng)——控制高檔商品房建設(shè)； ③房改——推進公房出售，完善住房補貼制度； ④政府住房保障職能——建立完善廉租房制度。經(jīng)濟適用住房的成本包括：①征地和拆遷補償費、②勘察設(shè)計和前期工程費、③建安工程費、④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、⑤企業(yè)管理費、⑥貸款利息、⑦稅金等7項。政府的優(yōu)惠政策，通過①土地劃撥；②減免行政事業(yè)性收費；③政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；④控制開發(fā)貸款利率；⑤落實稅收優(yōu)惠政策等措施切實降低經(jīng)濟適用住房的建設(shè)成本。　　 集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分，但不得成為變相的實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟適用住房的開發(fā)利潤控制在3%以下?！　×庾》勘Ｕ腺Y金來源：①地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排；　　　　　　 ②住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)；　　　　　　 ③土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當(dāng)提高；　　　　　　 ④ 廉租住房租金收入實行收支兩條線管理；　　　　 對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助予以支持。從2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。對于直轄市、計劃單列市、省會城市的住房建設(shè)規(guī)劃要報建設(shè)部備案，其他城市的住房建設(shè)規(guī)劃要報省建設(shè)廳備案?！　?集體土地：（三種形式）村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。　　取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：行政劃撥；出讓；轉(zhuǎn)讓；租賃?！? 集體所有土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有；在農(nóng)村和城市郊區(qū)，除了法律明確規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有；　　　　 宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；　　　　 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，除了法律明確規(guī)定屬于集體的以外，都屬于國家所有。依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。兩個以上使用者共同使用一宗土地也要分別登記。②土地有償有限期使用制度，除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償、有限期使用。土地用途管制制度的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。④耕地保護制度?！　? 城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進程（五方面）：①征收土地使用費；②開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓；③制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)；④修改憲法和土地管理法；⑤制定全國性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例?！　　　、谕恋厥褂谜叩耐恋厥褂脵?quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動（使用權(quán)可入市）。房地產(chǎn)法律體系（六類）　　?、俜桑喝舜笸ㄟ^（四法律），⑴城市房地產(chǎn)管理法、⑵ 土地管理法、⑶ 城鄉(xiāng)規(guī)劃法、⑷ 物權(quán)法?！　　、?地方性法規(guī)；　　?、?部門規(guī)章：國務(wù)院部委部長令；（辦法和規(guī)定）　　?、?地方性政府規(guī)章；　　　⑥ 規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范。第二章 建設(shè)用地制度與政策我國土地制度框架－所有權(quán)與使用權(quán)分離集體土地概述：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；　　　　 宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有；集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)；　　　　 符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移?！　　　? 不同之處：⑴征收所有權(quán)改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)；⑵征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變而強制使用，情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人。征收的原則：⑴珍惜耕地，合理利用土地的原則；（能不征就不征，能少征就少征）　　　　 ⑵保證國家建設(shè)用地的原則；（該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用）　　　　 ⑶妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則；（對征收的土地要適當(dāng)補償、對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補助、　　　　　　 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排、妥善安置拆遷戶）　　　　　　　 ⑷有償使用土地的原則；（土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)）　　　　 ⑸依法征地的原則；（必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件、按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù)、　　　　　　 限止以租代征）征收土地的范圍：為了公共利益的需要，要以征收集體土地；土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)。 申請征地不得化整為零：征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零；　　　　 分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用；　　　　 鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段申請批準(zhǔn)并辦理征地手續(xù)。 臨時用地政策：由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)；由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）；臨時用地期限最多不超過2年不得改變批準(zhǔn)的用途；不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動；不得修建永久性建筑；期滿后建設(shè)單位清理場地支付費用，土管部門注銷登記；超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地。 征收土地公告：由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形