【正文】 控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。信息交流 應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：u 項(xiàng)目基本情況；u 按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；u 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；u 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。分析檢查 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是：u 計(jì)劃及其執(zhí)行盾況；u 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；u 分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；u 評(píng)價(jià)、結(jié)論與揭示。成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。 （二）成本監(jiān)控的要求 制度建設(shè)l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：u 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；u 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法）： u 招、投標(biāo)管理制度；u 合同管理制度；u 工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度；u 預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算．款項(xiàng)撥付僧理制度．u 費(fèi)用控制制度；u 材料設(shè)備管理制度。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)．尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： ◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； ◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； ◆投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求； ◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總 則 l、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。 成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé) 制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。 建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。 逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施．遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控．各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。計(jì)劃管理各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：u 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；u 期間費(fèi)用計(jì)劃；u 降低成本技術(shù)組織措施什劃。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。 公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。按例外管理原則．對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法．應(yīng)隨時(shí)上報(bào)；u 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：u 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30％以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件）：u 合作條件更改．u 補(bǔ)交地價(jià)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交《立項(xiàng)價(jià)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過。 《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽證會(huì)前提前一周上交。 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本； 招標(biāo)、拍賣合同或合你開發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定． 主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 9． 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等． 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包． （四）施工過程的成本控制 現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。在施工過程中不得辦理任何簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況而定。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理方案予以落實(shí)。應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。 工程進(jìn)度款 原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者 應(yīng)不超過工程造價(jià)的15％．并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50％時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款。 應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利．工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85％時(shí) 原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10％工程尾款和5％保修款以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。 3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象． 4）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式．在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： ◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： ◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商： ◆ 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； ◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。對(duì)不符臺(tái)要求的，應(yīng)及時(shí)退貨并通知財(cái)務(wù)部拒絕付款． 《采購(gòu)合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時(shí)成質(zhì)量、數(shù)量等問題對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任． 各單位必須建立健全材料的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度， 不得促成由一人完成材料采購(gòu)全過程的行為． 對(duì)于乙供材料和設(shè)備，我方必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型．在預(yù)算人員控制的價(jià)格上限范圍內(nèi)抽取樣板，進(jìn)行封樣，并盡量采取我方限價(jià)的措施．同時(shí)在材料和設(shè)備進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)要求出具檢驗(yàn)合格證?！耙平蛔C明書” 應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署． 凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施．均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。 工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修責(zé)任的約定）及處罰措施等。 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用 應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)． （七）工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； ◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定： ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問題已處理完畢： ◆ 施工單位結(jié)算書按投求編制，所附資料齊全。 銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等項(xiàng)目時(shí)．應(yīng)事先編制預(yù)算并報(bào)各開發(fā)單位總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本．各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按回避、竟?fàn)帯⑵降?、服?wù)、距離、雙贏、公正、團(tuán)隊(duì)合作的原則，正確處理與合作伙伴的關(guān)系．五、附 則 本制度適用于各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合本制度的要求。本制度由財(cái)務(wù)管理部根據(jù)成本管理的需要進(jìn)行修訂和完善．第二章 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)一、 總 則1－1 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度以及制定的有關(guān)規(guī)定的要求、制定本指導(dǎo)。1－3 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受公司監(jiān)督。第二步：設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第六步：正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理